荔波古鎮(zhèn)民族文化旅游綜合體項目建議書(文件)

　

【正文】 游和地產(chǎn)的完好結(jié)合；建立以旅游為靈魂，以招商建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)及旅游開發(fā)經(jīng)營為運作手段的最佳模式； 通過旅游為商業(yè)房產(chǎn)提供市場支撐，商業(yè)房產(chǎn)功能吸引旅游增長的關(guān)系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造旺盛的人氣，增強整個區(qū)域的吸引力 ，從而 提升整個地塊的土地、房產(chǎn)價值； 通過交叉運作、滾動開發(fā)模式最大程度的緩解了時間和資金壓力；所設(shè)計的多元主題商業(yè)房產(chǎn)的概念，可最大程度舒緩商業(yè) 房產(chǎn)市場消解的壓力； 通過靜態(tài)投資向動態(tài)投資有效轉(zhuǎn)化的投資回收結(jié)構(gòu)設(shè)計使項目市場風(fēng)險最小化，同時，最大程度吸引項目投資者、房產(chǎn)投資者、經(jīng)營者， 已達到降低資金的剛性支出的目標(biāo)； 通過采用分期開發(fā)、滾動發(fā)展的模式，計劃實現(xiàn)動態(tài)總投資 億元的預(yù)期目標(biāo)。 原則 （ 1）本評價遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的原則； （ 2）本評價遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。 荔波縣城作為荔波旅游的服務(wù)中心，承接著 80%的過夜旅客，荔波古鎮(zhèn)旅游復(fù)合體建成后，不僅增添一大旅游精品，同時，也會成為過夜旅客的主要接 納處所之一。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指計算期內(nèi)預(yù)期總收益現(xiàn)值減去總投資后的余額。建 設(shè)中期 后的預(yù)測年限取 10 年，則本項目計算期為 13 年。 由于項 目的一些參數(shù)是在目前的條件下確定的，難以反應(yīng)項目特別是一年后特殊時期的變化情況，這些變化將從不同的角度影響項目的經(jīng)濟效果，因此，對價格、數(shù)量、成本、投資等因素作敏感性分析，找出影響經(jīng)濟效益的主要參數(shù)，并采取必要的防范措施，以利減少損失。 第十三章 社會評價 社會評價 社會綜合評價從本項目 對社會環(huán)境的影響、對自然環(huán)境的影響及對社會經(jīng)濟環(huán)境的影響等方面進行。 旅游資源開發(fā)的深入，旅游產(chǎn)品不斷的推出，旅游接待能力的提高，不斷促進著旅游中心地產(chǎn)業(yè)的不斷集聚。隨著大量基礎(chǔ)設(shè)施的 完善 和一些新的項目的開發(fā)，能夠增加對游客的接待能力，吸引更多的游客來此消費，還能夠促進資源、管理、人員等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 （三）提供更多的社會就業(yè) 和提高青少年綜合素質(zhì) 旅游業(yè)就業(yè)容量大、帶動性強，旅游開發(fā)與擴大就業(yè)緊密結(jié)合，發(fā)展旅游業(yè)能增大當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)容量。隨著項目實施，將根本改變目前 樟江風(fēng)景名勝 區(qū)的制約條件，加上旅游市場空間的擴大和旅游市場的不斷拓展，促進客源規(guī)模穩(wěn)定增長。與旅游發(fā)展的需求相結(jié)合，不斷加大就業(yè)培訓(xùn)規(guī)模和力度，提高從業(yè)人員的 “持續(xù)就業(yè)性 ”和失業(yè)人員的 “可再就業(yè)性 ”，加強原住地居民教育水準(zhǔn)的提升和觀念的更新，使他們掌握新的技術(shù)和技能。 （五）有利于生態(tài)環(huán)境的保護 旅游經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的實質(zhì)，是謀求旅游與自然、文化和人類生存環(huán)境融合為一個和諧的整體，因此對資源和環(huán)境的保護就成為旅游經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的基本出發(fā)點。 荔波古鎮(zhèn) 旅游開發(fā)項目的實施，在向游客提供各種景點景觀時 不能損害當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境，使旅游活動與自然環(huán)境、社會文化形成一個和諧有機的整體，符合生態(tài)保護要求。這些措施的使用， 將對樟江風(fēng)景名勝區(qū) 生態(tài)環(huán)境保護起到重要的作用。建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案合理、可行，外部建設(shè)條件基本成熟。項目建成后，年平均收入為 元，年均凈現(xiàn)金流量為 6250 萬元，投資回收期年 (含建設(shè) 后 期 3年 )，項目經(jīng)濟效益較好，具有較強的抗風(fēng)險能力，項目建設(shè)可行。 。 （ 1）在積極上報批復(fù)、籌備資金的同時，作好項目前期準(zhǔn)備工作； （ 2）做好項目啟動運行機制的準(zhǔn)備工作； （ 3）盡快實施，盡早收益。項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上是可行的。因此，本項目的建設(shè)是必要的。景區(qū)開發(fā) 將 規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)慕煌ㄏ到y(tǒng)，可以及時疏散生態(tài)環(huán)境敏感地點的游客量。豐富多樣的自然資源和文化遺產(chǎn)既是旅游業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是旅游產(chǎn)品具有較強吸引力和特色的根本所在。 （四）有利于招商引資 如果此次 荔波古鎮(zhèn) 旅游開發(fā)項目能夠順利實施，項目中包括了景區(qū)道路、碼頭 、橋梁 等旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及有關(guān)新景點的開發(fā)和相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，更好地組合極具優(yōu)勢的自然、人文景觀，形成 荔波 旅游精品景區(qū)。項目完成后將提供近 1100 個直接就業(yè)崗位，提供約 5500 個 間接就業(yè)崗位，就業(yè)容量非常可觀。這對于解決農(nóng)村剩余勞動力、城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)難問題提供了一個重要的產(chǎn)業(yè)就業(yè)渠道 ，從而在一定程度上起到減小就業(yè)壓力，穩(wěn)定人心的作用。 旅游開發(fā)還可以促進當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動當(dāng)?shù)亟煌ā㈦?力、郵電通信、旅館、餐飲娛樂服務(wù)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。可認為，旅游產(chǎn)業(yè) 就 是以高勞動生產(chǎn)率、生產(chǎn)專業(yè)化和社會化的旅游經(jīng)濟為主導(dǎo)，替代傳統(tǒng)的落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，以旅游先進文化替代山區(qū)傳統(tǒng)的封閉文化，以現(xiàn)代城市社會的電氣化、自來水、交通通訊條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、文化體育娛樂條件等要素在旅游各 級接待中心的建設(shè)和普及，促進接待服務(wù)中心城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從面促進區(qū)域城鎮(zhèn)體系的形成和發(fā)展。由于旅游吸引物的吸引力和旅游產(chǎn)品就地消費特性，各層次的旅游者在不同旅游產(chǎn)品生產(chǎn)地之間移動，打亂了原來靜態(tài)人品分布模式，使得大量的旅游者在各級旅游接待中心集聚和 疏散。這就要求把握市場發(fā)展趨勢，做好相應(yīng)對策，同時，也需要政府從政策層面給予扶持。 10 年經(jīng)營期內(nèi)，年平均收入為 20750 萬元，年均凈現(xiàn)金流量為 6250 萬元，投資回收期 8年 (含建設(shè) 后 期 3年 ) 該項目具有較好的財務(wù)盈利能力，投資回收期短，項目在財務(wù)上是可以接受的，對國家和企業(yè)有較大貢獻，項目在財務(wù)上是可行的。 投資回收期（ Pt） 以項目的凈效益抵償全部投資所需年限，是反映 項目財務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，從投資年起計。 該項目建成后 將 以收取 綜合 旅游服務(wù) 收入 為主的盈利方式，作為對項目投資者的補償。 （ 2）評價方法 鑒于本項目體量大，業(yè)態(tài)復(fù)雜，我們建立一個融自建、委托代建、賣地自建、自營、租賃、銷售產(chǎn)權(quán)、銷售經(jīng)營權(quán)等多形式的開發(fā)經(jīng)營模式獲取綜合收益。 第十二章 財務(wù)評價 、原則和方法 財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系基礎(chǔ)上分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)此判別項目的財務(wù)可能性。 項目租售期 租售期自 2021年 5月 —— 2021年 12月。 人員培訓(xùn)：聘請有經(jīng)驗的專家、教授作為技術(shù)顧問，定期進行技術(shù)培訓(xùn)，每年選派員工赴進修。 項目實行承辦單位負責(zé)制。 節(jié)約能源 為了進一步降低能耗，減少管理成本，必須采取節(jié)能措施，無論是設(shè)備選型，還是今后管理，都要在思想上重視節(jié)能，主要措施有： 積極采用新工藝、新材料、新技術(shù)； 各種照明燈具采用節(jié)能型； 所需電器及設(shè)備均選用節(jié)能高效型產(chǎn)品； 在管理上，采用封閉式管理方式，及時檢修電路、管道設(shè)備，減少跑、冒、滴、漏，以實現(xiàn)節(jié)能降耗。 消防 總體布局上充分考慮消防通道和設(shè)施，一旦發(fā)生火災(zāi)，保證人員能安全撤離現(xiàn)場，以及消防車深入到著火點。 防電：配電房做好接地裝置，接電電阻不大于 40。道路兩旁，建筑四周建有綠化帶和綠化點，有利于美化環(huán)境，潔凈空氣。 充分利用該小區(qū)雨污分流的排水系統(tǒng)設(shè)施，嚴禁雨污混排；一切生活污水、人體排泄物可經(jīng)二級生化消毒處理，達到排放標(biāo)準(zhǔn)后向城市污水管網(wǎng)直排。 第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護 城市規(guī)劃 項目所在的玉屏鎮(zhèn)菜園壩，屬于荔波縣中心城區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市整體近、遠期規(guī)劃的要求。 建筑與結(jié)構(gòu) 本著“整體規(guī)劃，合理布局，完善功能，突出特色”的原則，設(shè)計項目區(qū)內(nèi)建筑類型和結(jié)構(gòu)類型。 （二）規(guī)劃 從項目使用性質(zhì)和業(yè)態(tài)要求出發(fā)，結(jié)合建筑功能關(guān)系，對擬建物業(yè)平面、空間資源進行合理配置； 對項目中的建筑物、構(gòu)筑物因勢利導(dǎo)，以適應(yīng)復(fù)雜的使用功能，從而塑造生動有序的環(huán)境和空間； 運動場地，力求滿足各種中小型表演