某廣場物業管理投標方案(文件)

　

【正文】 查和考核結果來反饋，同時需輔以抽查進行補充。 抽檢就是管理處主任對有關部門或人員進行每年不少于 4 次的抽檢。 設立信報箱收集業主意見，開通 24 小時客戶服務熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交漢也是通過外部信息反饋的主要途徑。而此項『投資管理』的哲學，使業主能充分保障其不動產投資之權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。 為方便客戶選購商品，及保持商場之獨立形象，在商場物業管理中需顧及租戶類別的合理組合。 主要體現在商場之清潔衛生及裝飾標志的配備。 首先如升降機，觀光電梯和扶手電梯等，在保養維護及日常清潔方面必須維持一定效率及頻率；另外，空氣調節必須調校適宜，特別是在餐廳、其他公眾娛樂場所等地方。 為吸引顧客前來消費，物業管理公司應不時與商戶聯絡，商量合辦各類推廣和宣傳活動；在節假日，舉辦各種大型娛樂及應祝活動，籍此推廣商場的營銷商機。 6． 其它事宜 至于商場附設之停車場時租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向方客提供優良快捷的服務，以增加其對商場之信心。 三、管理服務人員配備 各類人員數量、文化素質 佳寧娜友誼 場物業管理處人員設置共 73 人（其中管理人員 15 人、其他人員 58 人）。各崗位配置如下： 管理處主任 1 人（擬推 之管理處主任簡歷見 ），秘書 1 人 行政人事財務部 5 人 工程部 10 人 物業部 56 人（含安管員 49 人） 具體崗位職責、數量見 管理構架 四、培訓 培訓計劃 管理處行政人事財務部負 責年度培訓計劃的制定和監督實施工作，一般每年至少一次，并負責對各類員工培訓效果進行考核和鑒定。 培訓方式 分為講課和訓練兩種 入職培訓均為講課 在職培訓為講課與訓練相結合 培訓目標 入職培訓主要為： A． 管理處的基 本情況、組織機構及領導 B． 管理處質素方針、目標、企業精神及物業管理工作基本知識 C． 《員工手冊》、職業道德及質素意識教育 D． 對員工的期望及要求 E． 本職位的基本情況（職責、人員配置及設備、設施的分布等） F． 職位工作操作流程，在異常情況下的特殊處理程序等 在職培訓主要為： A． 物業管理基礎知識、消防安全知識 B． 大廈設備、設施講座及操作演示 C． 文明語言的訓練及著裝要求 D． 安管員的隊列訓練、消防演習、緊急情況處理 五、物質裝備計劃 管理服務人員用房 按物業管理公司慣例，除佳寧娜友誼 場物業管理處在鄰近集中租 房以解決安管和工程技 人員輪班及大廈應急需要問題外，其他人員均自行解決。其中管理費收入是按佳寧娜友誼 場目前所獲批 之物 局收費許可證單 計算，即住宅收費為 元 /平方米；商住樓收費為 元 /平方米；寫字樓收費為 ；商鋪收費為（ ＋ 5）元 /平方米，其中包括商場部份的市場推 宣傳費 5 元 /平方米。 12 月 =4,000（元 /月） （ 3）備用柴油發電機組保養、運行，每年 萬 18,000 元247。 12 月 =2,000（元 /月） （ 7）配電箱、供電線路及照明燈具、電器 3,000（元 /月） （ 8）土建維修、油漆、裝飾修補 1,000（元 /月） （ 9）空調主機及空調系統（冷卻塔、水泵及末端裝置） 4 25,000 元247。 1000kg/t（ +） =2,120（元 /月） 水電費小計： 504, 元 E、清潔衛生消殺費： （ 1）清潔費（對外承包） 132,593 =53,040 元 /月 （ 2）消殺費（城管部門） 3,000 元 /月 （ 3）水池清洗消毒（ 1 年 2 次） 6,000247。縮減管理人員是在大廈之物業管理走向正規，員工對情況熟悉后采取工作合并之方式，可適當節約部分人員，以達到節流之目的。 房屋本體維修基金的使用程序： a） .管理公司收取的房屋本體維修基金原則上 30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零屋小修， 70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可 另行處理； b） .管理公司因需要進行中修以上的維修工程時，應向業主委員會提供下列資料： — 有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃； — 該項目的預算資料； — 其他相關資料。 d） .整個小區的本體基金不夠支付的時，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤； e） . 單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟 50%以上業主書面同意，由該棟各業主分攤； f） . 公司財務部應在每年 12 月 31 日前，向業主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算： — 業主委員會應在收到公司計劃及預算的 15 日內作出簽復，逾期則視為同意； — 業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的 7 日內應予以答復，逾期則視為同意。 e） .管理公司或下屬管理處接到質詢后： — 原則上應在 7 日內予以答復； — 特殊情況可另行處理。 財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長期保存。 （ 3）管理處負責維持本物業范圍之正常運作及在可能情況下協助各用戶，處理各公共事務。的避孕藥支出均依據用戶單元建筑面積按比例分攤。逾期十天未交者，每日加收有關費用總額萬分之五的滯納金。若管理費不足應付各項開支時，各用戶須依據用戶單元建筑面積按比例支付未足之數。 （二）用戶須知 用戶對其購置之樓宇擁有使用權利，產權歸發展商，土地所有權仍歸國家。 本物業僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉、工業或其他用途。 凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告政府當局及 /或要求賠償罰款之權利。 請正當使用室內電器。 請勿霸占任何公共地方（如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。任何于公眾地方發現的垃圾將由管理處清運，其費用由有關用戶承擔。如對來人懷疑，請召喚管理處。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監管小孩勿玩火。 當臺風時，請關閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。 緊急電話號碼 電話號碼 電話號碼 火警 119 匪警 110 市政府 市政府 市公安局 羅湖分局 防火科 供電局 工商局 稅務局 住宅局 環保局 煤氣公司 人民醫院急救室 位內物品處理 請定期檢查單位內存放之物品，以免造成阻塞，妨礙危急時逃生之通道。 火警 ———— 發現 （若發現火警）； ———— 通知 （致電消防局及通知附近的人）； ———— 抑制 （緊閉所有門窗）； — ——— 逃生 （使用最安全的途徑，離開火警現場） 用戶必須熟悉小區內的滅火器、報警系統與本地消防局的電話號碼： 119 a） 若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡可能將火撲滅，但切勿冒險； b） 如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現場的門窗關閉，以隔離及控制火勢； c） 通知消防局： i）說出有關單位的名稱、地點； ii）火警蔓延的范圍及位置； iii）你的電話號碼、姓名； d） 通知本小區管理處； e） 依從小區管理處職員的指示，盡可能通知所有用戶； f） 如被火焰或高熱所圍困： i）有可能的話，致電消防局求助 ； ii）打破玻璃警報系統之玻璃片，使警報記號能發出，把門關閉，將火熱的源頭隔離； iii）緊記煙和熱空氣都是向上升，接近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生； iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局報告，以便進行調查。 1聯絡 用電話報案時，請提供以下所有資料： a） 報案人的姓名； b） 緊急事故的位置； c） 有人受傷與否； d） 緊急事故的分類、火警、罪案等； e） 待對方確定了資料后，方可掛斷電話。 制定和貫徹執行緊急事故應變措 施及程序計劃，可以保護人身安全，保障用戶的投資。 違例之室外建筑物 倘用戶擅自在室外加建任何建筑，例如鐵籠、詹篷、花架、陽臺等，皆屬違法及可傷及生命，故懇請各用戶合作，除 發展商提供之建議外，任何加建物均不能于天臺或陽臺進行； 小區外墻 所有用戶不得遷拆、更改或干擾小區外墻及公共設施，或改裝任何排水喉管。 電梯 （ 1） 嚴禁體積或重量超過要求的貨 物進入電梯，如搬運大件物品或裝修材料，須向管理處申請，并在大堂內鋪設防護板以保護地面； （ 2）火警發生時，切勿乘搭電梯； （ 3）勿讓幼兒單獨進入電梯。 垃圾清理 管理處與清潔公司安排適當時間收集垃圾，各用戶須以膠袋盛載垃圾，放。 滅火器 公共地方安裝有滅火筒及其他防火設備，請各用戶敦促貴子女勿玩此等設備。 電線安裝 倘閣下需要更改電線或增加時，請雇用持有合格資質執照之電器承包商進行安裝，以確保安全。 B. 用戶守則 所有用戶必須遵守包括〈業主公約〉及以下之條文。 1結語 有任何物業可以完全避免天災人禍之發生，制定緊急程序計劃可避免人命和財務損失，以及萬一發生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統和周全的步驟，以應付意外或災難之突然來臨。 水浸 遇有可能發生水浸時： a） 有可能受損的貴重物品移往較高處； b） 在水浸出現前，切斷電器用具的電源； c） 提防通電 的電線； 水浸之后： d） 檢查財物以鑒定損失； e） 委派及監督負責清潔的員工； f） 逐漸抽去積水，以減少對樓宇結構造成的更大損害； g） 清除單位內，家具及其他地方的積水，避免破壞環境衛生； h） 做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。 撲滅火警 小區公共地方均設有手提式滅火器或滅火用具，用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。 意外（緊急醫療問題） 當發生意外或緊急醫療問題： a） 嘗試盡可能獲取有關損傷的資料； b） 使傷者處于溫暖及舒服的狀況，并加以安慰； c） 拔電話要求急救醫療服務； d） 通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、日擊者等； e） 在任何情況下，應盡量保持鎮定。 滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發傳單、廣告或贈品，一律禁止。 發生火警，即告本處及“ 119”報警。 （六）車場管理 本不區建有地面及地下 停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場規定〉，以便使用停車場人仕依循。在辦公時間以外，可聯絡當值保安人員。 （四） 清潔衛生 公共地方之整潔 用戶不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其相關費用將由有關用戶負責。任何電器工程須由