(精品)2007年長(zhǎng)春?jiǎn)⒚骰▓@別墅項(xiàng)目市場(chǎng)整合推廣方案(文件)

　

【正文】 絡(luò)要有節(jié)奏變化 即點(diǎn)景要使原景在色調(diào)風(fēng)格上、主賓關(guān)系上、景觀質(zhì)量上更顯輕重得宜，濃淡有致。 以再現(xiàn)自然山水為設(shè)計(jì)的基本原則 ， 追求建筑和自然的和諧 ， 達(dá)到 “ 天人合一 ” 的效果 。 門口廣場(chǎng)，充滿遐想的枯山水邊，點(diǎn)綴雅致茶座，因地制宜精雕細(xì)琢出瀑布疊水。其配置形式，意境高雅而鮮明，常被置于文人與清宮的庭園中。 園區(qū)水體： 包括湖水、溪流、瀑布等公共觀景水體，體量的大小要根據(jù)園區(qū)面積而定，針對(duì)啟明花園別墅項(xiàng)目，做成園區(qū)中心湖，支流水系環(huán)繞社區(qū)，溪邊用河卵石、文化石等作裝飾，配合雕塑小品，體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化氣息； 庭院水體： 做為庭園設(shè)計(jì)中的一部分，在單體 400平方米的別墅中常出現(xiàn)的一種形式，現(xiàn)在人比較向往有水的地方，但這樣的地方又太少，所以人們才去創(chuàng)造水體。 “ 窄 ” 是庭園園路的主要特點(diǎn)，因?yàn)榉?wù)的對(duì)象主要是家庭成員及親朋等，沒(méi)有必要做的那么寬，不然不但浪費(fèi)，而且顯的園子很局促。 例如：雕塑可做一些帶有 中國(guó)古典氣息的茶杯、兵馬俑、 八駿圖等。 01 中情西韻的社區(qū)會(huì)所 ● 資深中醫(yī)診療室 ——專門為業(yè)主的健康保駕護(hù)航。 由此，也反映出了別墅安防系統(tǒng)的薄弱，別墅的 “ 安防 ”問(wèn)題再次成為購(gòu)別墅客戶最關(guān)心之問(wèn)題。 這就類似于做 “ 面子工程 ” 一樣 ， 如果園區(qū)出入口總有站崗的 ， 園區(qū)內(nèi)總有巡邏的 ， 所應(yīng)用的智能化系統(tǒng)都能夠始終正常運(yùn)轉(zhuǎn) ， 這樣能起到一個(gè)很好地震懾作用 。 3） 、 緊急廣播與背景音樂(lè) 小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置 ， 播放背景音樂(lè) 4） 、 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 居住小區(qū)內(nèi)采用 “ 一卡通 ” 技術(shù) 。 B、 控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ， 保證項(xiàng)目銷售進(jìn)度 ， 中開高走 ， 小步慢跑 。 優(yōu)山美地 獨(dú)體 8850 9000 11000 小獨(dú)體 6000 6590 8000 凈月 上峰小鎮(zhèn) 獨(dú)體 5300 5300 5300 雙拼 5300 5300 5300 聯(lián)排 3800 3800 3800 從戰(zhàn)略高度認(rèn)清自我 有效的定價(jià)方法是按價(jià)值定價(jià) 。第一城 、融創(chuàng) 因此啟明別墅項(xiàng)目的價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必要以參考區(qū)域內(nèi)同級(jí)競(jìng)品 ——森林華墅和下級(jí)競(jìng)品優(yōu)山美地兩個(gè)項(xiàng)目為主。 銷售金額比例 60%80%之間 ， 在第二次調(diào)整的基礎(chǔ)上再次上調(diào)4%， 即 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 9898元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5736元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4477元 /m2銷售 。 四 、 樹立產(chǎn)品之王 ， 提升項(xiàng)目形象 選定啟明二期別墅項(xiàng)目中 ， 位置 、 戶型 、 景觀等最優(yōu)的一棟獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 ， 為其制定一個(gè)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目其他產(chǎn)品的總價(jià) ， 即樹立其樓王的形象 ， 以次提高項(xiàng)目的整體形象 。 可提高銷售部門的銷售應(yīng)變能力 ， 及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和銷售條件的變化實(shí)施銷售修正 。 建立銷售部現(xiàn)場(chǎng)銷控管理辦法。 三 、 啟明別墅項(xiàng)目銷售控制要點(diǎn) 確定合理的項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 ， 和產(chǎn)品入市時(shí)間 。這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 銷售周期 調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn) 調(diào)價(jià)幅度 銷售均價(jià)（元 / m2） 醞釀期 25% —— 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 8800元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5100元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 3980元 /m2銷售； 開盤期 25%~40% 上調(diào) 4% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 9152元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5304元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4139元 /m2銷售； 強(qiáng)銷期 40%~60% 上調(diào) 4% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 9518元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5516元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4305元 /m2銷售； 持續(xù)期 60%~80% 上調(diào) 4% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 9898元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5736元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4477元 /m2銷售； 深耕期 80%~100% 上調(diào) 3% 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 10195元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5908元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4611元 /m2銷售； 加權(quán) 均價(jià) 加權(quán)平均最后獨(dú)棟別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 9500元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5800元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4200元 /m2 。 銷售金額比例 25%40%之間 ， 在入市價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào) 4%， 即 獨(dú)棟按別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 9152元 /m2； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 5304元 /m2； 疊拚別墅產(chǎn)品均價(jià)為： 4139元 /m2銷售 。萊茵東郡 ） B（ 森林華墅 、 優(yōu)山美地 、 本案 ） C（ 美印溪谷 ） D（ 香墅街 、 鉆石山莊 ） 在通過(guò)以上辦法，對(duì)本項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目做出價(jià)值測(cè)定后，我們完成了本項(xiàng)目的 “ 競(jìng)爭(zhēng)金字塔 ” 。 A（ 萬(wàn)科 萊茵東郡 疊拼 未定 未定 未定 聯(lián)排 6000 6500 7000 雙拼 7000 7500 8000 樓盤名稱 別墅 類型 起 價(jià) (元 /㎡ ) 均 價(jià) (元 /㎡ ) 最高價(jià) (元 /㎡ ) 天安 樓盤名稱 別墅 類型 起 價(jià) (元 /㎡ ) 均 價(jià) (元 /㎡ ) 最高價(jià) (元 /㎡ ) 萬(wàn)科 總占地面積： ㎡ 總建筑面積 ： 45391. 13㎡ 總戶數(shù)： 93戶 （ 據(jù)規(guī)劃圖顯示 ） 容積率： 綠化率： 45% 獨(dú)體別墅： 39棟 ， 占總戶數(shù)的 42%；總建筑面積： ㎡ 占總建筑面積的： 43%（ 據(jù)規(guī)劃圖顯示 ） 聯(lián)排別墅： 4棟 ， 18戶 ， 占總戶數(shù) 19%， 具體面積不祥 疊加別墅： 3棟 ， 36戶 ， 占總戶數(shù) 39%， 具體面積不詳 一 、 本案定價(jià)目標(biāo)： 定價(jià)目標(biāo)： 通過(guò)估計(jì)市場(chǎng)需求和開發(fā)及營(yíng)銷成本 ， 綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)情況 ， 據(jù)此確定價(jià)格 ， 使開發(fā)公司產(chǎn)生最大的當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流量 。 二 、 信息管理系統(tǒng) 1)、 自動(dòng)抄表裝置 表具數(shù)據(jù)可遠(yuǎn)傳到供水 、 電 、 氣 、 熱相應(yīng)的職能部門 。 技術(shù)方面 ： 借鑒萬(wàn)科 03 戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施 ● 園區(qū)內(nèi)設(shè)中式傳統(tǒng)文化景觀、小品，將中華圖騰、詩(shī)詞歌賦、書畫藝術(shù)寓意其中； 通過(guò)景觀環(huán)境的熏陶，讓業(yè)主充分感受到社區(qū)的高品味，以及新中式別墅所蘊(yùn)含的文化底蘊(yùn)和大國(guó)精神。 小 品 : 配套設(shè)施 建議 ● 功能：為業(yè)主提供一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、健身、 洽談、購(gòu)物為一體的綜合場(chǎng)所。 “ 雅 ” 是庭園的最高境界，能做到多而不亂，少而不空，既能欣賞又很實(shí)用。但要做的很精致，在做池時(shí)既不能做的太深又不能太淺，這就要看使用者的要求，如家有小孩，就要考慮小孩的安全為主等。 公共綠地部分要考慮植物無(wú)毒、不要帶刺，有比較整齊的外型，一般采用價(jià)格不太昂貴的樹種，如黃楊、蜀柏等。松蒼勁、古雅，不畏霜雪嚴(yán)寒的惡劣環(huán)境，能在嚴(yán)寒中挺立于高山之巔；梅不畏寒冷，傲雪怒放；竹則 “ 未曾出土先有節(jié)，縱凌云處也虛心 ” 。 0啟明別墅景觀規(guī)劃 具體建議 設(shè)計(jì)手法： 利用天然的 “ 龜樁地塊 ” 暗示 “ 長(zhǎng)壽健康 ” ， 符合東方居住理想的 “ 負(fù)陰抱陽(yáng) 、 背山面水 ” 風(fēng)水理論 。 “ 點(diǎn)景 ” 原則 襯托、烘托要相稱 平衡畫面要相宜 對(duì)比照應(yīng)要有目的 聯(lián)絡(luò)要有節(jié)奏變化 有時(shí)發(fā)覺(jué)主賓、濃淡、輕重等關(guān)系不夠明顯時(shí)，可通過(guò)對(duì)比照應(yīng)的手法，在原景物的旁邊再增加一組在比例上、體量上和色度上有較大反差變化的景物，達(dá)到以此顯彼的目的。 二、點(diǎn)景運(yùn)用 如 《 紅樓夢(mèng) 》 中“大觀園稻香村”一景，除有杏花村詩(shī)意的主景，菜畦、油菜花、土井、轆轤等配景外，賈珍又提出“只養(yǎng)些鴨、鵝、雞之類才相稱”。 是用具有地域特征的造園要素如石塊、沙粒、野草