廣州市房地產廣州凱旋花園項目定位建議書(文件)

　

【正文】 是他們考慮的因素，但平面布局是否合理、居住環境是否優美、交通是否便利、物業管理的服務質素以及項目能否體現其身份地位同樣是選擇的重要條件，價錢反而非此類買家的首要考慮因素。但在經歷過前幾年的房地產“泡沫”經濟的洗禮后，現時大部份投資者會變得相當理性和謹慎。目的是讓目標客戶群對項目產生認同感和融入感。針對項目首期的高級公寓定位已從整體質素上與一般的江景住宅直接拉高一個檔次，故其形象定位及訴求中心應對高級公寓所提供的 高質素管理服務及舒適生活有所側重。他們的成功往往 在于其準確的商 業判斷及對每個投資時機的把握。從開發初期便對項目的規劃布局、園林、建筑風格、戶型設計等各方面都可從高瞻及可持續發展的角度，均需以一絲不茍的態度去開發經營。 為減低濱江路來往車輛對公寓造成的噪音污染，建議項目臨路面的窗戶選用實腹塑鋼窗框配中空防噪音夾層玻璃，以保證居室內部的寧靜。 . 公共設施布置 . 住宅大堂 住宅入口大堂是用戶使用較頻繁的公共地方，建議地臺和墻身使用色彩較明快的云石和花崗石，運用玻璃鏡、木飾陪襯，并在大堂內設置住戶專用信箱。設置電子巡更系統，由中心控制室對巡邏路線的全程監控，保證保安工作的細密性。 設置國際衛星電視接收系統：住客可收看 BBC、 CNN 等世界媒體電視節目，真正體驗“與世界同步，與光同速“的生活境界。房地產從單純的賣樓盤轉向更多地關注環境和文化，倡導社區新的生活方式。我司與眾多著名的園林設計公司均有廣泛的聯系，可以為貴司引進優秀的園林設計公司及協助貴司組織設計方案競標等事宜。故建議貴公司在開發的前期便增加社會爆光率，積極參與或舉辦一些公開活動，以循序漸進的方式提高市場認知度和樹立企業形象，努力打造發展商的品牌，以期在日后的項目推廣中得以增強宣傳說服力。主要的差異是酒店住客流動性大，而物業管理面對是置業者（業主）及租戶，流動量相對小很多，他們對自己花大錢購買的產業關注的程度遠比酒店住客對居住條件及服務質量的要求高。如：家居設施維修、清潔服務、家政服務、家居商務服務、綠化裝潢、物業代理 、接送外籍人員家屬到市場購物服務等全方位的服務。 . “大管家”概念在物業管理中的運用 “大管家” 既是一種專業化酒店服務， “大管家” 服務由酒店禮賓部職員按照特有的服務理念為客人提供“一條龍”個性化服務，此類服務通常以“委托代辦”的形式出現。物業大廈不可能也不一定需要如酒店般設置眾 多職能部門，可因地制宜設置一個特殊部門，級別等同于其它大部門甚至略高，目的是便于協調工作。 人員配備 可根據物業服務范圍大小安排每班次一至兩個職員輪值。 首先是思想素質，即是有真誠幫助業主 住戶及維護公司利益的意愿。 出色的觀察力及很高的悟性，善于傾聽及具備良好的邏輯推理思維。 良好的身體素質。為提高樓盤的可觀性和直觀性。建議是做包括整個小區所有建筑物的規劃模型。而事實上，這同時也是房地產買方市場的需求及必然發展趨勢。按貴司的計劃， 12 月份將做好現場售樓部同時，可先進駐售樓部，進行內部認購 /登記。但今年適逢九運會將于 11 月在廣州舉行，而九運會對于廣州市來講屬一大盛事，市政府及廣大市民均對本屆運動盛事傾注高度的重視。同時配合宣傳推廣，以“帶租約出售”的形式推售 5 至 9層兩幢共 60個單元：由發展商統一規劃入市，首先解決個人投資者無法提供的系統、高質服務的困擾，再出售給個人投資者，保障其投資收益。告知正式認購手續要在公開發售日辦理，目的是為在公開發售日聚集人流，營造旺銷氣氛。 。另一方面是為了試探目標客房對項目的直接反應，進一步驗證項目的定位、價格和其他方面是否都符合目標客戶的需求，屆時將根據市場的信息反饋對項目的價格或推盤策略等作及時的調整修正，其根本目的是為了 全面公開推廣時能更加準確。 . 代理期內銷售推廣計劃 . 內部認購期 /登記期（ 2020 年 12月初至 2020 年 1月 1日前） 1. 在內部認購期 /登記期內對外公開宣傳上不作認購，在一定程度 上造成緊銷的氣氛。而項目開盤期適逢九運會剛剛結束，廣州的樓市將逐漸升溫，所有積聚購買力將全面爆發出來，故項目 12 月推盤并不為遲，反而略為占優。 3. 代理期內的推盤策略及銷售計劃 本來年尾延續至春節前半個月的時段是廣州市房地產一年內的銷售最旺季。所以，貴司亦應盡量加快項目的施工進度，以相對合理的姿態盡早入市。 . 銷售人員培訓 . 職業操守的培訓 . 專業知識的鞏固 . 推銷技巧的培訓 . 儀態、舉止的培訓 . 形象、著裝的統一 . 項目的針對性培訓 2. 推盤的時機 項目的推售時機主要視乎工程進度而定。 . 售樓部的裝修 售樓部的設計及裝修不必過于奢華，建議以暖色為基調，要令人既感親切又極富時代感；售樓部裝修須提前內部認購期一個月（可與示范單位同時進行）。 “大管家”服務在物業管理中的運用是個新課題，以上探索僅是些粗淺構思，尚有待在不斷發展的進程中得以完善。 交際能力，能不卑不亢地接觸社會各階層人士， 做一個值得信賴的人。 良好的語言能力，至少通曉一門外語?！按蠊芗摇币嗫韶撠熚飿I形象推廣及代辦租售等，根據工作量大小安排適當人數參與。除必須自己完成的工作外，以發工作單的形式知會各有關部門配合工作。 1) “大管家”服務在物業管理中的運用 216。 1) 建立專門的服務部門，針對不同客戶的需要配置熟悉外語的客戶服務員（一般以英語為主）加以物業管理服務的培訓； 2) 針對服務式公寓的特點成立專責的客戶服務部，因應不同住戶的風俗習慣、宗教信仰提供適當的服務；同時與住戶之間保持良好溝通，多聽取意見和建議； 3) 在提供服務的同時，要 尊重每位住客的各種權利，例如在提供嚴密保安監控服務的同時要保證業主（用戶）的隱私權，裝設監控探頭的位置要選取適當； 4) 尊重每一位業主，注重其各種細節要求，盡量滿足，例如生活習性、客人的飲食起居情況都要細心地做好記錄，及時向客戶服務部反饋，方便提供服務； 5) 管理人員在服務的過程中要注意保持熱情、禮貌，同時需要注意在提供服務的過程中的一些細節（如維修后注意清理雜物等），避免出現有不尊重業主（住戶）的言行舉止； 6) 管理公司能提供高效率、優質的服務，能迅速地處理相關情況，避免客戶因為等 待時間過長而 投訴； 7) 接到客戶的投訴除及時記錄外，須及時跟進處理并保證質量，同時亦需了解客戶的滿意程度，糾正不足之處，避免再犯類似錯誤； 8) 管理公司內部要加強溝通，各部門的配合要協調一致，避免出現推諉扯皮現象，保證客戶能直接找到指定部門即可處理好需要辦理的各類事情； 9) 要清晰及時地向客戶提供的服務項目類型、收費標準、服務標準，使客戶能根據需要決定是否需要服務； 10) 各類工作要按規范標準貫徹執行。這就要求物業管理的服務方式必須有其區別于酒店服務的獨到之處。 . 提供高質素的服務式公寓管理 除提供與其它競爭項目相同之管理服務外，海岸俊園的公寓管理服務一方面應以酒店所提供的服務作標準，另一方面亦強調要有家的感覺。但鑒于現時的競爭激烈的房地產市場中，購房者對品牌的認可和追捧越來越強烈、對投資信心的影響力亦十分明 顯。 雖然項目享有得天獨厚的自 然景觀資源，但若要與品牌樓盤“中海名都”在市場上競爭，就必需在園林景觀設計方面再有所創新和突破，以提高項目附加價值，方能占有更多的競爭優勢。 . 直飲水系統 目前不少家庭對水質污染越來越擔憂，建議貴項目采用直飲水系統，自來水從低位水 池引入，經凈化系統后由壓力泵直接進入家庭，減少屋頂水箱的二次污染，提高水質，迎合健康家庭的生活要求。故項目應在原有的信息網絡基礎上加強功能配置：鋪設高速光纖電纜、互聯網接入設備。 . 中心花園走道 花園的走道建議以兩種形式設計，緩跑徑道和植草磚，體現出健康和綠色兩種主題，磚塊顏色保持有主題的變化，使小區洋溢一種青春動感的韻律。 . 住宅頂部設計 樓宇的屋頂是受室外熱度影響最大的地方，建議采用設置屋面架空通風隔熱層或閣樓屋頂、蓄水屋頂和植被屋頂，減少買家對頂層單位過分受熱的顧慮。由于項目是貴公司第一個發展項目，發展商基本上無品牌、名氣優勢可言，故更要靠項目自身的整體質素及相關的軟、硬件配套才能保證購房者的信心。 3． 配合項目發展建議 項目占地 13391 平方米，具備營造臨江高級商住小區的條件，且地板規整，可塑性較高。 悉心經營你的生意，其余的 —— 交給我們 成功，源于你對每個機會的把握 項目的主導客戶群為金字塔頂尖的少數高收入的成功人士及投資者。而項目本身再著重于此主題，對目標客戶群來講無疑已變得毫無新意。要吸引他們投資，除進行宣傳引導外，還必須要采取一定的措施以減低其投資風險及保證其投資回報，打消其疑慮。社會經濟的發展為房地 產市場積累了相當的消費潛力，投資群體依然存在。大致定為兩大類： . 自住型客戶 主要包括在廣州經商的富賈及高薪的金領一族。 2. 項目的市場定位 由于項目的市場定位為“市中心沿江標志性商住小區”，首期更以高級服務公寓為經營思路。但另一方面，我們也要清楚認識到項目的不足之處，并給予足夠的重視。而該盤亦比項 目早半年開盤，籍其品牌效應以吸引大批的購房者入市，已搶占了該區大量的市場份額。預期本年底至明年上半年，將會有越來越多的公寓項目上市，公寓的租務及銷售市場競爭將會日益加劇。這對日益注重生態環境保護及追求舒適居住環境的廣州人來講一直頗具吸引力，這亦將是本項目的最大優勢和賣點。而這里分布的多數是一些單位宿舍，絕大部分居民是已共處十多二十年的好街坊，鄰里間一直體現著一種親善和諧、互相照應的樸實之風。 項目所處的濱江路是一條榕樹婆娑的臨江綠色走廊：一路綠蔭一路清風，夏日的濱江路，全無半點逼人暑氣，偶爾從葉間透下的陽光，也是路上極為美好的點綴?，F時區內居民日常購物通常是舍近求遠，前往位于前進路的“好又多糧販”一類品種多、價錢便的大型貨倉式商場。而現時新開辟的南田路屬江灣大橋的沿伸主干道，向南可通達前進路、江南大道至河南腹地，向北可跨江直達河北市中心。 第三部份：項目理解及定位 1. 項目理解 . 項目特性勢分析 本項目的主要技術經濟指標見下表： 表 4：項目主要技術經濟指標 單位：平方米 技術經濟指標 數值 用地面積（ M2） 6173 建筑基底面積（ M2） 3030 地面建筑總面積（ M2） 48482 住宅（ M2） 33087 辦公 5500 商業公建配套 9895 含不計容積率市場 2020 地下室面積 5715 容積率 建筑密度（凈） 49% 綠化面積 1320 超市 2020 . 項目街區狀況分析 以下就項目在地理位置、交通條件、區域狀況和周邊商業氣氛逐一簡略分析，以期針對區域市場的實際情況，為下階段營銷企劃方案的制定作一個初步的分析探討。但服務性公寓需求市場的大小直接受到廣州經濟發展的影響，由于在經濟上屬于區域性城市，因此廣州的服務性公寓市場是相當有限的，過高地估計需求量將會給物業發展帶來毀滅性打擊?，F時市內已逐漸有相關項目開始運用“以租帶售”的模式?，F市內的公寓租務市場暢旺，高級公寓租金高昂、出租率高、投資回報可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。據專家預測，到 2020 年，外商來穗投資企業將達 15000 多家。而據廣州市對外經濟貿易委員會公布的數據顯示，廣州近幾年的進出口貿易一直持穩步增長的態勢：廣州每年的進出口增長速 度保持在 10%以上，據專家預測，到 2020 年，廣州進出口總額將比現時增長 40%以上。在不久的將來，中國就將與世界貿易組織一百三十多個成員國之間互相提供貿易優惠。 . 公寓出租利潤 l 以平均年租金￥ 200元 /m2 。以一套 150 m2 的 3房 1廳計，租金則為￥ 30,000/月。 . 提供個性化、高質素的酒店公寓式管家服務 除要保持優質的物業管理服務質素外，還需提供如：洗衣、餐飲 配送、金鎖匙服務等，甚至要提供