現代廣場項目可行性研究報告(文件)

　

【正文】 業主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務性行業人員10%頂層復式五室兩廳200－220平米私營業主/政府從業人員10%(3).青少年活動中心：在當今多元時代構想的發展戰略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領，所以我們建議設置：青少年藝術團，合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術學校，天文俱樂部，藝術體操隊，文學，外語等空間場所。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關條件到位，估計銷售難度不大，保守估計在今年年底預定率將達到20％，2005年上半年銷售率將達到60％，余下40％在現房出來，交付使用之時將陸續銷售完畢。可比實例芙蓉苑一層商鋪售價：9300元/㎡可比實例山水花園一層商鋪售價：6300元/㎡ 可比實例荷塘家園一層商鋪售價：9300元/㎡現代廣場商鋪銷售價格層數垂直遞減比例平均售價計算值（元/㎡）平均售價取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價取定值（元/㎡）4900根據本項目與華湘大廈、世紀花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環境、市政配套、建筑質量、交通、樓盤規模、朝向、外觀、社區素質、發展商實力及信譽、戶型設計、環保等方面的因素進行對比分析，結合其他項目的銷售價格和產品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。由于此價格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價初步確定為1750元/平方米第四章 項目的工程技術方案一、總平面及建筑方案：本項目現代廣場商業部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動中心為6層，㎡。錦繡花園結構：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結構，12層高層采用鋼筋混凝土框架結構。本項目在地下室設一容量為600m3貯水池，在屋頂設容積約50m3的水箱，設2臺揚程達100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。廚房廢水和衛生間污水經化類池排入城市污水管。七、主要設備設施：冷暖空調和通風系統：商場部分根據設計要求采用以電為能源的品牌空調主機，同時設置通風系統；防盜和監控系統；電梯：商場每層設自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺2噸貨梯，兩臺觀光電梯（1噸）八、交通與停車： 本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結合的方式。因此應盡可能使用噪聲較小的施工設備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。污水經化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 對現有山林植被進行取舍和修整。第五章 項目管理與建設進度計劃一 、項目運作模式 組織機構：該項目由XX房地產開發有限公司進行整個項目的全程管理和運作。二、 工程監理本項目應請有實力的監理公司對工程施工進行全過程監理，嚴格按工程監理規范程序管理，把好工程質量關。本項目分三期進行實施，總工期為2年，其控制性進度計劃如下2004年10月1日開工建設，2005年1月30日完成第一期工程土方、基礎及地下室工程(4個月)。 2006年5月20日二期工程竣工驗收。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場、青少年活動中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。商業廣場最成功的客源始于主力商店, 在此基礎上展開招商計劃, 以扣住穩定客戶層, 在互動關系下達到整合的效果, 形成一股強有力的經營動力。商業廣場內一般至少有3 個以上的公享空間用以進行各類節慶活動, 以吸引人氣增加銷量。確定招商對象招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內外有影響、有實力的商業機構作為經營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規模商業機構、營銷經驗豐富的地區代理商、知名企業、知名品牌等。（3）放水養魚本項目為新興的商住項目，在社會上尚未有知名度，大眾及品牌商對項目的認識度極低；對品牌商而言，他們在選擇本項目時，主要從本項目位置、人流量、消費能力、消費習慣、本項目檔次、交通、競爭對手、消費需求、本項目規模、招商條件、本項目知名度等幾個方面考慮。招商步驟第一步：采用內部招商方式，運用成熟的網絡客戶名單，采取相應招商手法，主動聯絡知名主力客戶，洽談進場有關事宜；第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場；第三步：采用倒計時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會，擴大招商期，營造一種旺租的勢頭。其具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金3800萬元(含已投入的土地投資)。施工單位墊付資金1000萬元。二、經營成本及費用估算:項目成本費用主要有開發建設成本, 銷售費用、財務費用等。4．項目總成本費用：上述1—3項之和即為項目總成本費用。100%=%8投資利稅率(+)247。商場最低平均售價=房屋單位造價/（1營業稅金及附加） =（）/（%） =3500元/平方米正常情況下平均銷售價格=銷售收入/銷售面積=!公式不在表格中/82766=3612元/平方米最低銷售量=㎡=60263平方米最低銷售率= 60263/82766100%=%%時達到盈虧平衡點，即剛能保本。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預測值發生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發生變化等。籌資風險：由于該項目建設資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實不到位，勢必會影響項目的進度，甚至貽誤商機。另外，房產價格受到國民經濟，供求關系等多方因素的影響，對銷售收入的實現會帶來一定的波動防范措施：搞好營銷策劃，制定詳細、周密的營銷方案；制定可行的招商方案，優先引進有實力的品牌經銷商、主力商店( 如主力店、大賣場、大型專業店)，給投資者加強信心；采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象；制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優惠措施、高回報的返租經營方式、可買可租方式等； 項目開發的風險房地產開發項目開發具有開發周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環節等特征。防范措施：加強項目管理，采用招投標等方式精心選擇好施工單位、監理單位和主要建筑材料設備，有效控制工程質量和成本；取得政府的支持，爭取政策優惠，減免相關費用。同時從項目的經濟效益指標顯示可知, 本項目在財務上可行,具有較高的收益率，并具有較好的社會效益。鑒于國家對宏觀經濟的進一步調控，控制經濟過快過熱增長，將在今后相當長一段時間內左右市場的變化。XX房地產開發有限公司二00四年八月十九日30 / 30。，工期，質量，成本，原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現。鑒于目前房地產市場的客觀條件及項目的實際狀況，本報告認為，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議：，經營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實際操作時需要深化；由于項目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優惠政策：如稅費減免等，二期原生態山林改造可向政府申請財政撥款和向社會募集資金形式進行。 第十章 結論及建議一、結論根據上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。防范措施：針對項目開發的風險，公司須依托實際經驗，通過科學決策、精心規劃設計，降低項目開發風險。制定科學的財務預算控制體系，根據輕重緩急合理安排資金使用。在政策允許范圍內調整規劃設計方案，以增加可銷售面積，抓緊落實政府部門的有關政策優惠，降低開發成本，加快資金回籠，最終獲取預期的經濟效益。第九章 項目風險及防范措施本項目在實際運營過程中，可能出現許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。因此應嚴格控制建設成本，把握銷售價格，盡可能回避風險。100%=%投資利稅率=(+)247。2．銷售廣告費：銷售廣告費根據同行業的統計資料，并結合項目實際情況進行估算，按銷售收入的2％。主體完成后，后續資金可通過預售方式解決。商場、住宅預定：按賣價的5%收取預定金款。項目投資估算詳見附表7－2。因此，就需運用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場及運營穩定和良性發展的經營環境，從而達到縮短項目的培育期的目的，以達到“放水養魚”的效果。主要招商策略（1）目標定位招商根據已建立的資料庫及招商網絡，針對項目中各樓層的特點及特色，從中預先將客戶的資料進行分類整理，按照本項目功能規劃要求及本項目定位特點，從