文化旅游概念性規劃課件(文件)

　

【正文】 玉文化仿古商業街其他配套設施 10 停車場、餐飲場所等配套設施總計 130 該區域要結合整個月亮灣的開發酌情投資合計 　 709 20 實際土地、建設、裝修等投入共計 13億，玉石資源投入約 7億 序號 內容 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 項目可研、規劃、獲取土地　　 　 　 　 　 　 　 　2 項目整體規劃設計 　 　 　 　 　 　 　 　3 各專業公司的選定 　 　 　 　 　 　 　 　4 項目地址勘探 　 　 　 　 　 　 　 　5寺院、佛像、酒店等項目設計 　 　 　 　 　 　 　 　6 區塊一建設 　 　 　 　 　7 區塊二建設 　 　 　 　 　 　8 區塊三建設 　 　 　 　 　 　 　 　9 區塊四建設 　 　 　 　 　10 住宅項目（一期 30%） 　 　 　 　 　 　 　 　11 住宅項目（二期 70%） 　 　 　 　 　 　原則：先做好佛教觀光旅游項目，吸引人氣，之后再逐步開發修行養生、休閑度假、旅游居住等項目，積淀人氣炒熱地氣。則每年可以帶來現金流入2400萬。我們認為航天城項目、月亮灣與銅鼓嶺項目起來后，文昌市的高檔房產將主要面向島外居民，別墅價格會逐步向三亞等地看齊，三亞目前的海景別墅單價已經超過 2萬多。 由于銅鼓嶺地塊以前沒有大的地產項目，因此，我們采用比較保守的預測，假設在營銷、管理等投入上比一般項目需要更多投入，因此假設成本費用稅費共計 60%，地產毛利潤為收入的 40% 項目現金流簡表 單位：萬元全投資情況下：內部收益率為 %，靜態投資回收期約為 10年　 　 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 終值1 現金流出總計 8000 45000 77000 49000 21000 0 0 0 0 0 0 　 彌勒文化體驗區 4000 24000 24000 13000 0 0 0 0 0 0 0 　 佛教修行養生區 1000 9000 20230 16000 0 0 0 0 0 0 0 　 玉海凈土體驗區 2023 7000 6000 0 0 0 0 0 0 0 0 　 歡樂海天體驗區 0 0 7000 8000 8000 0 0 0 0 0 0 　 住宅 \購物廣場投入 1000 5000 20230 12023 13000 0 0 0 0 0 0 　2 資金流入總計 0 0 12447 23306 35981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 　 景區稅前利潤 0 0 3183 3606 4086 5523 5973 6337 6723 7133 7567 　 酒店毛利潤 0 0 1273 1311 3602 3710 3821 3936 4054 4175 4301 　 會所 0 0 0 2185 2251 2319 2388 2460 2534 2610 2688 　 水上娛樂、會展等 　 　 1591 1803 2043 2762 2987 3169 3362 3566 3783 　 商業地產出售 0 0 0 3600 2023 2400 0 0 0 0 0 　 住宅地產出售 0 0 6400 8000 16000 9600 3600 0 0 0 0 　 會所別墅出售 0 0 0 2800 2800 2800 0 0 0 0 0 　 區塊四別墅和商業 0 0 0 0 3200 3200 3200 0 0 0 0 　3 合計 8000 45000 64553 25694 14981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 2619854 累計 10000 55000 119553 145247 1E+05 97953 75984 60083 43411 25928 7589 2543965 現值 10000 40909 53349 19304 10232 20234 12401 6 現值累計 7000 47909 101259 120563 1E+05 90267 77866 69706 61929 54514 47444 財務結論? 在全部自有資金投入的情況下，該項目的內部收益率為 %，凈現值為 256396元，超過社會上旅游項目平均收益率（ 8%）；靜態投資回收期約 10年 ，項目在財務上可行? 若采用 50%的銀行借貸資金，年息為 5%，期限為 5年，則可以產生較大的杠桿作用，項目內部收益率將達到 28%。第六章 開發運作篇實施運營篇運營與營銷思路策劃商業模式與商業規劃盈利體系設計配套支持系統策劃運作篇 保障篇組織保障資金保障政策保障75原始土地環境土地人氣土地增值土地配套建設綠地 濱海 生態 生態保護項目建設觀光 住宿 餐飲 購物環境建設旅游社區 交通 基礎設施 文化設施會議環境效益經濟效益社會效益土地增值模式（主要盈利來源）l 旅游地產（住宅地產出售 +分時和分權酒店出售）l 商業區攤位出租l 如果出售商鋪，可以較快帶來現金流）l 觀光點的門票收入：l 餐飲、住宿、娛樂、休閑 ……：l 論壇、節慶 ……盈利體系設計運作篇盈利結構金字塔模型地產開發地產開發門票經濟門票經濟產業經濟產業經濟節慶會議節慶會議n 社會效益 經過基礎設施的改進、區域交通、生態環境的打造、促進當地人口就地就業與素質提升。投資效益78商業模式構建 開發模式 游憩模式 發展模式 營銷模式情 景體 驗旅游 經 濟造 勢事件營銷取 勢文化營銷借 勢聯合營銷聚 勢整合營銷伸 勢遞進營銷度假產品79關系處理開發與控制的關系 自然與文化的關系自身與周邊發展的關系實施策略 —— 項目開發中應處理的關系開發與控制的關系主要表現在對旅游產業的控制，土地資源開發的控制、空間環境建設的控制、以及開發節奏的控制等方面。商業模式與商業規劃運作篇商業模式：旅游 +地產：一級土地開發 +重點項目開發 以旅游開發為契機，打造良好的生態和人文環境，吸引人氣，打造地塊美譽度 ；開發優質地產項目，吸引高端人群前來度假、置業。主要是彌勒文化體驗區、主題度假酒店以及高檔地產。三、點、線、面結合，發揮口碑傳播。政策保障—— 國外游客購物免稅的政策；與中免公司商談合作建設國人免稅店事宜—— 鼓勵改善旅游軟硬環境的政策。如果僅僅是開發銅鼓嶺自然保護區附近地塊，可能存在未來整體風格不統一的風險以及其他開發商在周邊開發的項目降低整個地塊水準的風險。建議開發商分區分步進行開發，成熟一片開發一片，分步實施，降低風險。主要風險謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。國內地產政策變化較多，可能存在地產開發政策調整的風險。市場需求的風險。? 成立項目公司，招聘專業人士，推進項目各項工作進展。五、為地產推廣做好鋪墊，實行共融共榮。分區域推廣，先東北和內蒙，再京津，后江浙滬，不同區域不同的推廣策略。對整個地塊進行出色的規劃定位，進行土地開發，與政府分享收益；2. 重點項目開發。旅游的發展從來都不是孤立的。n 品牌效益 經過整個旅游區的打造，使該區成為巨倫集團產業經營的重要營業業務。? 保守估計， 該項目可以提供約 2500個長期就業機會 。商業地產：主要是玉文化購物中心和如意商業街，面積共 2萬平米。頂級別墅成本價每棟 200萬，高級別墅成本每平米成本 4