新奧置業中期報告（2）－發展戰略部分匯報版(文件)

　

【正文】 ?產業鏈環節： 開發、經營、服務， 開發更多?核 心 能 力： 重點在于規劃與開發能力?戰 略 舉 措： 尊重市場規律，隨著集團主業走向 而變化但不完全依附主業的發展?集團定位對置業的戰略配置極其關鍵22根據置業集團的企業定位，遠卓建議置業集團采用如下商業模式產品價值鏈區域167。因此，只有一二線城市才具備成為區域中心的條件二線城市有一定的獨立市場地位，不受一線城市的影響，除非離一線城市非常近的二線城市，例如杭州、南京等三線城市受一線和二線城市的影響，一線和二級城市越強盛，周邊的三、四線城市受到的波及更明顯，也越強盛一線城市 二線城市 三線城市市場環境29經濟圈的形成能影響整個圈內的所有城市，大經濟圈內的三線城市的房地產市場甚至要好于欠發達地區的省會城市珠三角經濟圈京津經濟圈人均 GDP較高，投資增長速度高出全國 %，供需比例基本協調，政策引導較好，將進入下一輪大的發展期外商港商購買力旺盛，土地便宜，具有得天獨厚的優勢。 順馳在石家莊天價購入土地167。 上海西北盛唐公司又擊敗武漢本地 3家房產企業，以 150畝商業用地的開發權，創下武漢地價的最高紀錄167。但小規模企業競爭力比較弱。所以，有些企業進京開發不追求規模，弄個不大不小的項目做著，只為在這個戰略高地占個位子。例如萬科四季花城這個品牌，針對華南，華中，華東及華北區，將同樣的一套體系根據不同的氣侯，客戶和人文的特點，將它做了整個調整。新奧置業集團應該聚焦在住宅與商業房地產這兩種物業類型上進行配合。 土地出讓為主，結合金融、貿易、商業地產開發：以陸家嘴、金融街為代表216。 在少數高端城市開發高端產品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表216。 開發和物業出租經營混合：以香港新世界為代表價值鏈整合模式房地產服務模式不動產金融模式216。 房地產基金：以精瑞基金為代表 資料來源：新浪網，遠卓知識庫，遠卓分析216。資料來源：上市公司年報— 業務模式盈利分析 —房產+物業持有開發專營價值鏈66從 2023年房地產上市公司綜合業績排名來看，房產專營公司占有 5家之多，成為行業的佼佼者。深萬科近三年來，凈資產收益率一直保持在 10%左右，呈現出良好的增長勢態；167。2023年，集團成功轉讓萬佳股權，全面完成了專業化調整戰略，成為單一業務的房地產集團。167。167。從當年主營利潤來看，商業貿易和其它業務部分為虧損。贏利的不穩定對于房地產上市公司的影響尤其明顯。而單一開發型企業凈資產收益率與規模成反比，企業規?？偸亲霾淮?。資料來源 :遠卓知識庫，遠卓分析價值鏈72受歷史因素影響，新奧置業目前已經涉及到了房地產價值鏈的許多環節，尤其是房地產經營領域價值鏈房地產（存量）經營房地產（增量）開發 房地產中介服務? 地產開發173。房屋設計173。銀行貸款173。入股項目公司173。拆遷安置173。相關配套? 融資管理 /銷售管理? 物業經營 /出租– 酒店經營管理– 商場租售經營– 寫字樓租售經營– 公寓經營? 物業 “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? 物業管理? 體育物業經營? ……示意74在跨區域發展中，新奧置業應在 3－ 5年內專注于房地產開發，以便迅速積累相應的技能，建立房地產開發品牌價值鏈短期內中國房地產市場仍然處在開發型市場階段? 高利潤階段? 高風險 /高回報? 產品創新? 中等利潤階段? 適中風險 /適中回報? 資本優勢 /規模優勢? 微利階段? 低風險 /低回報? 規模優勢經濟特征需求特征房地產開發 /產品型 房地產投資 /資本運作型 房地產服務 /服務型時間行業規模一線城市香港房地產商 發達國家房地產商? 賣方市場? 對新增住房需求快速膨脹? 均衡市場? 對新增住房需求穩定增長? 買方市場? 以提升住房質量的需求為主增量存量二線城市三線城市75當未來區域布局相對廣泛時，要加強集團的宏觀調控，盡最大可能地利用不同區域的房地產發展周期價值鏈大小代表資金投入量集團投入總資金要研究各地房地產發展周期，全國調控項目投入大小A區域B區域示意76廊坊本地則采用增量開發與存量經營相結合的方式，一方面應對本地市場容量有限的現實情況，一方面可以平衡開發主業的風險價值鏈廊坊本地未來經營策略示意77而 3－ 5年后，新奧置業要逐步開展經營業務，進入房地產的其他多元服務環節行業主業務價值鏈輔助業務價值鏈 物業管理 物業持有物業經營 房產開發地產開發房地產金融216。 在單一城市的多個區域做多種產品，多是大型國有企業：以華潤置地代表216。 混合的物業出租經營，以收取租金為主：以香港置地代表216。 房地產信托：以金信信托為代表216。可以忍耐短期內低于市場的回報以樹立品牌?整個環節中某項能力極其突出可以帶動整個開發業務，如紅石的 “ 策劃 ” ?風險大但收益高于平均回報?專業能力均衡?內部管理支撐體系健壯?敏銳的洞察力和創新能力戰略選擇“ 能力均衡 \精心運作型”“ 獨特能力引導型 ”核心能力80新奧置業應重點加強兩端的自身能力建設，而在其他環節通過著重控制外包質量來達到能力均衡，加強的主要措施是組織與人力資源 自有核心能力 通過外包獲得的核心能力前期項目研究、投資決策銷售、物業、客戶服務“精心打造、能力均衡 ”不是：?各個環節都是通過自己獨立完成?謀求在某一環節遠遠超過競爭對手“精心打造、能力均衡 ”是：?重點在自身對各個環節品質的控制能力?中間環節著重控制外包質量，在兩端重點提高自身的能力最終市場表現圖核心能力項目研究施工建造設計規劃市場銷售物業管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理異地管控自己需要加強，也需要利用外力 自己需要加強 主要利用外力加強81如果集團化工城等建設的進展比較清晰，置業還應該在物業經營上有更多的積累? 物業管理? 物業經營 /出租– 酒店經營管理– 商場租售經營– 寫字樓租售經營– 公寓經營? 物業 “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? ……? 組織配合： 物業獨立經營運作，積累更多市場運作經驗? 業務配合： 主動性的開展經營工作，在現金流允許的情況下一部分開發物業應轉向經營? 人才配合： 逐步吸納和培更多的物業經營管理人員經營技能積累的方式經營的范圍 核心能力82我們將 2023年前的 11年間分為四個階段來展開企業增長的描述?? ?增長階梯2023 2023 2023 2023發展特點? 異地開發，本地開發經營結合? 異地機會型發展? 以住宅產品為主? 配合集團的發展發展特點? 異地開發，本地開發經營結合? 異地集約型項目選擇? 以住宅產品為主? 配合集團的發展發展特點? 異地開發經營并舉，本地以經營結合? 集約型發展? 業內多元化? 配合集團的發展發展特點? 成為 “以房地產為主要行業定位的專業投資與投資管理型公司 ”? 配合集團的發展83區域增長趨勢2023 2023異地項目階段 區域布點階段 多區域發展階段集約發展階段 2023?? ?增長階梯特點：?公司在廊坊地投資仍然最高?異地項目主要以機會型為主，但在尋找機會時除開項目本身的盈利性外要考慮未來集約圈的規劃和支持集團戰略兩個方面特點：?公司開始大力發展異地項目?根據規劃的集約圈，充分利用燃氣資源，在集約范圍內尋找投資機會，通過二線城市輻射三線城市的方式進行發展特點：?公司開始成立區域中心，區域中心按照各自的區域范圍進行自主發展?集約圈不能分散，盡量保持在 3個以內特點：?由于考慮到規避區域波動，在區域管理制成熟的時候，加快其他區域的擴張，形成全國性的布局?總部進行資源間的全國協調84業務范圍變化趨勢2023 2023開發經營階段 重點開發階段 投資管理階段業內多元化階段 2023特點：開發與部分經營特點：?公司以開發作為主業， 開發業務收益貢獻最大，初步搭建開發能力平臺?資產經營作為公司開發業務的輔助手段特點：開發經營并舉，經營項目多元化 ，經營、出租等多種方式并存特點：?形成開發和經營兩大聯動業務板塊 ，總部通過投資管理的形式管理兩大業務?通過開發、經營將公司更廣泛地向全國化發展85產業鏈發展趨勢?? ?增長階梯2023 2023 2023異地廊坊2023其他業務經營業務開發業務主要從事開發業務，少量從事經營，2023年開始開發與經營并舉，并嘗試進入其他房地產業務從開發增量產品逐步轉向以存量經營為主，可以在房地產的其他經營環節進行嘗試86核心能力要根據戰略的需要及時的彌補、積累與發展?? ?增長階梯2023 2023 20232023發展特點? 異地開發，本地開發經營結合? 異地機會型發展? 以住宅產品為主核心能力? 開發能力，追求平衡，主要以項目決策與營銷策劃能力為主要發展重點? 逐漸培養和積累經營能力發展特點? 異地開發，本地開發經營結合? 異地集約型項目選擇? 以住宅產品為主核心能力? 追求平衡的開發能力，項目決策與營銷策劃能力比較突出? 對區域市場的房地產市場研究要高度重視發展特點? 異地開發經營并舉，本地以經營結合? 集約型發展? 業內多元化核心能力? 開發與經營能力要同步發展? 區域管控能力加強? 區域中心成熟，形成獨立發展能力發展特點? 成為 “以房地產為主要行業定位的專業投資與投資管理型公司 ”核心能力? 全國市場的總體把握和全國調控能力? 投資與投資管理能力87綜上所述，新奧置業集團的戰略應該是：商業模式???增長階梯核心能力產品價值鏈區域?采取集約發展模式 ，三線城市是主力市場?在 5年內應集中于 23個區域 ,在未來 5年中建立區域中心，設定項目復制標準?異地專攻住宅，廊坊本地適宜多元化經營?二線城市面對中等收入人群，三線城市主要面向中高等收入人群?3－ 5年后考慮開發經營并舉能力均衡、精心運作型?重點在自身對各個環節品質的控制能力?中間環節著重控制外包質量，在兩端重點提高自身的能力?未來，要大力培養價值鏈兩端的能力?從開發商?到開發與經營并舉的綜合房地產商?到更遠期的以房地產為主要行業定位的專業投資與投資管理型公司88本戰略規劃的風險與防范提示方案未來風險? 取得的資料不準確，造成判斷失誤? 發生沒有預料的事件，如：有新的行業進入者，或國家經濟生活中發生重大變化? 假設的前提發生了變化，如資源條件的變化風險對策? 戰略應動態調整，根據當時期的具體情況適時地進行戰略調整 ? 研究中盡可能地采用權威資料? 客戶掌握研究方法，設立專業的戰略、市場研究功能，定期地對行業、競爭者和本企業進行掃描和分析，隨時把握行業和本企業的變化? 根據集團的學習能力和對下屬單元的控制力的增強，適時調整組織構架、管理機制，甚至發展戰略，以適應當時的行業和集團的發展狀況方案利弊分析? 注重置業集團發展的長遠