某城中村項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告(文件)

　

【正文】 ，在建設(shè)山水園林城市的同時(shí) ， 重點(diǎn)發(fā)展的是要 加大城市服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，不斷提升產(chǎn)業(yè)檔次，完善服務(wù)體系，配套武鋼，依托大廠大院發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代都市居住新區(qū)。僅有綠景苑、寶安公園家、青山廣場、華城廣場等為數(shù)不多的幾個(gè)大盤可以算得上是比較高端的產(chǎn)品了。從 20xx 年以后，在武漢樓市高歌猛進(jìn)大環(huán)境的帶動(dòng)下，這里才漸漸進(jìn)入人們的視野。到20xx 年底，青山住宅均價(jià)上升至 1800 元 /平米，而 20xx 年年初更是突破了 20xx 元 /平米，其房價(jià)以每年 600 元 /平米的速度遞增，漲幅高居武漢七大城區(qū)之首。大多數(shù)樓盤的開發(fā)面積都集中在 35 萬方左右。 20xx 年武漢市全年共完成 10 以上高層建筑 532 棟，其中青山有 6 棟，看看位置，幾乎都在這兩條主干道上。在類型上本期的在建項(xiàng)目均以高層或小高層為主，其戶型仍以三房兩廳的大面積為主，主要集中在 100— 140 平米左右，另有少量 90— 100 平米左右的小戶型，在我所調(diào)查的樓盤中，只有鋼洲大廈有這樣的戶型，且銷售情況極好，在其它大戶型還剩很 多的情況下，幾乎都已全部售完。而且由于該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠樹成蔭，極大提高了樓盤本身的附加值。在我調(diào)查的過程中，各個(gè)售樓部里來看房的人群絡(luò)繹不絕。 當(dāng)然，針對不同的樓盤，其購買的人群還是不同的，比如，象寶安公園家、綠景苑等比較高端的樓盤，其購買客群大都是一些層次和綜合素質(zhì)較高，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年人，他們注重的是社區(qū)環(huán)境和居住氛圍，購房時(shí)多把自身享受放在第一位，而價(jià)格倒在其次。我覺得值得一提的卻是那些有購買小面積戶型需求的人群，這部分人群往往是那些處于是婚育高峰卻又沒有多少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年輕人，或者是那些兒女都已成家，自己單過的老年人，他們對小戶型的需求往往更強(qiáng)烈卻又得不到更多的選擇。它北臨長江，南倚嚴(yán)西湖，東鄰北湖，西藏楊春湖，還有眾多零星小湖點(diǎn)綴其中。街心花園散布其中。人均居住 面積近 個(gè)平方米 ，沿途不乏居民區(qū)，但不論新房老房，都是規(guī)劃整齊，井然有序，絕無雜亂無章之感。以 “ 山、灘、港、渠、園 ” 為重點(diǎn)，用 三好 年時(shí)間建成山水園林城區(qū) ， 用四年時(shí)間建成文明城區(qū)，用五年時(shí)間建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的奮斗目標(biāo)， 使該 區(qū) 逐漸 成 為山水綠地縱橫通透、城區(qū)形象獨(dú)特鮮明、鋼城文化品位突出、整體環(huán)境質(zhì)量良好的現(xiàn)代化山水園林城區(qū)。我想，這樣一種居住環(huán)境，在武漢城區(qū)是再找不到第二個(gè)的。 全區(qū)綠化覆蓋率達(dá) 34%，人均公共綠地面積 7。交通網(wǎng)絡(luò)通暢，縱有臨江大道、和平大道、友誼大道三條主干道貫穿整個(gè)區(qū)域，建一路至建十路，工業(yè)一路至工業(yè)四路橫貫其中，路面寬敞平整。我想這也應(yīng)是發(fā)展商們可以考慮的一個(gè)方向。他們在買房時(shí)首先考慮的往往是價(jià)格，然后才是環(huán)境。外來購房者較少。 (3)銷售情況及客群特征 這些樓盤在銷售情況方面雖然沒有中心城區(qū)那樣星光燦爛，但總體趨勢向好，銷售率基本上都在 50%左右。據(jù)我所知，就只有寶安公園家建有一座國際雙語幼兒園。可以這么說，此地段今后將成為青山區(qū)最大的住宅區(qū)域。 隨著友誼大道（武青三干道）設(shè)施的完備，和平大道和友誼大道沿線樓盤明顯 增多 ，小高層和高層的商住樓供應(yīng)量增大 ，且都集中在這兩條主干道的沿線。這從某個(gè)方面 也間接說明了該地區(qū)的房地產(chǎn)市場還是具有一個(gè)很大的成長空間。 (3)房價(jià)速漲 我們再來看一下該區(qū)從 20xx 年到 20xx 年的住宅銷售價(jià)格情況。 (2)區(qū)域樓盤概況 青山區(qū) 20xx— 20xx 年樓盤一覽表（在這里僅就其中十余個(gè)代表性樓盤加以闡述，其余就不一一列舉了） 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 規(guī)模 (萬平米 ) 建成時(shí)間 銷售均價(jià) 青鵬大廈 友誼大道 2900 蘭亭雅居 和平大道1256 號 20xx 2760 康馨佳園 建設(shè)四路 16 初 2588 鋼洲大廈 建設(shè)一路 20xx 年底邊 2480 青山廣場 工業(yè)二路 2． 4 20xx 2700 美地家園 青山園 林路 10 20xx 2900 虹琦花園 和平 大世界 9 20xx 2900 寶 安 公園 家（三期） 工業(yè)二路 9． 8 20xx 2800 綠景苑 （三期） 武青三干道 10． 69 20xx 2900 江南公寓 余家頭 5 20xx 2400 成功花園 工業(yè)二路 9 20xx 20xx 碧苑花園 冶金大道 2． 9 20xx 1650 現(xiàn)代花園 工業(yè)四路 5． 69 20xx 1320 鶴園小區(qū) 建設(shè)一路 53 / 1500 綠苑花園 工業(yè)四路面 12 20xx 1200 歐景苑 和平大道 3． 86 20xx 1540 從上表可以看出，在 20xx 年以前，該區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐明顯低于其它城區(qū)，如果把我市房地產(chǎn)市場比作一個(gè)正處于發(fā)育高峰期的青少年的話，那么青山區(qū)則只是處于剛剛開始發(fā)育的少兒階段。主要都是普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等。他們大都是在該區(qū)各種工廠企業(yè)的原有職工，而且由于那些企業(yè)大都有自己的居住區(qū)或者宿舍，所以其居住規(guī)模上呈現(xiàn)區(qū)域化特征，基本上都是在某個(gè)固定的區(qū)域內(nèi)工作和生活，整體素質(zhì)大致 相同。營造防護(hù)林 170 余萬平方米，建 成規(guī)模 完善 的大型 公園 7 個(gè)，居民小區(qū)游園隨處可見。 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 作為建國后成立的新區(qū)，它在城市規(guī)劃和配套設(shè)施上都是比較完善的。 (2)青山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 青山區(qū)是武漢市的重點(diǎn)傳統(tǒng)工業(yè)老區(qū)， 轄區(qū)內(nèi)擁有門類齊全的工業(yè)企業(yè) 56 家 ，其中地專級以上的企業(yè)就有十多家。 商業(yè)配套設(shè)施：武青三干道飲食街、中北倉儲鋼花店、建設(shè)二路商業(yè)街、武漢商場青山店、麗江超市、百聯(lián)紅超市。 北向：白洋路（二車道 ），鄰金鶴園小區(qū)、綠景苑、一冶 146 花園。 (3)高檔物業(yè)受到抑制，普通中檔住宅仍將得到政策上的支持，發(fā)展勢頭較好 國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的價(jià)值取向是保持房地產(chǎn)市場總量平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，抑制高檔住宅，支持普通住宅建設(shè)，減少空置房，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。 2． 7 武漢房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析 (1) 需求繼續(xù)擴(kuò)大 20xx 年武漢將會有大規(guī)模舊城改造拆造量度 ，漢口的永清片、武昌的積玉橋片、漢陽的南岸嘴片以及近期正在動(dòng)議拆遷規(guī)劃的幾個(gè)大型社區(qū)， 將把 成千上萬的拆遷戶迅急演變?yōu)橘彿看筌姟＿@些政策加上此前實(shí)施的“二手房契稅降一半”、“購買空置房免稅”兩項(xiàng)，將對武漢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要作用。 禁止炒房號、炒樓花 、 禁止假退房真轉(zhuǎn)讓和私下轉(zhuǎn)讓 、禁止為無預(yù)售證的樓盤做廣告 。 此次加息，開發(fā)商以及購房者的貸款成本提高幅度均在市場預(yù)期范圍以內(nèi)，更主要的影響是市場指導(dǎo)意義和未來期的加息預(yù)期。 ② 提高個(gè)人住房按揭貨款門檻 隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主 要是限制個(gè)人購買 2 套 (及 2 套以上 )的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)、平抑房價(jià)。屆時(shí)，全國范圍內(nèi)積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式將會淡出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。 2． 6． 1 現(xiàn)階段政策主線 20xx 年伊始、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，中央及各級地方政府為了保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制飛漲的房價(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場降溫， 20xx 年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開的。同時(shí) ,市區(qū)內(nèi)已有的小戶型項(xiàng)目也僅僅是以降低單戶面積來換取總價(jià)的降低 ,并不真正滿足居民的居住要求。均價(jià)在 1800～ 3000 元 /平方米之間的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的 %,比 20xx 年底下降了 個(gè)百分點(diǎn) 。且這幾年商業(yè)市場競爭激烈 ,一些中小企業(yè)難以維持 ,加之我市占道經(jīng)營未根本解決等 ,也抑制了市 場的消費(fèi)需求 ,使?fàn)I業(yè)用房空置量逐年加大。據(jù)介紹 ,這部分空置房絕大多數(shù)為大戶型 ,由于總價(jià)較高 ,住宅性能價(jià)格比不合理 ,使得中低收入者難以承受。截至上半年 ,我市共空置一年以上的商品房為 萬平方米 ,空置率約為 9%。上半年 ,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè) 21 家 ,年投資超過 5000 萬的企業(yè) 63 家 ,同比增長近 35%左右。單個(gè)項(xiàng)目施工面積超過 5萬平方米的樓盤 136 個(gè) ,施工面積合計(jì)占全市的 %。究其原因，建安成本、土地成本的上漲，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，央行金融政策帶來的財(cái)務(wù)成本上升是主要影響因素，多年購買力集蓄的釋放更促進(jìn)了房價(jià)的上升。武漢土地制度從當(dāng)初的探索嘗試到如今的初步完善規(guī)范，使得今年在國家頒布的 71 號令，對武漢市場其實(shí)并未造成大的沖擊。從以上兩方面可以看出目前武漢房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，正處于千載難逢的起步騰飛階段，而對于外來投資者而言，亦是一個(gè)最好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。而郊區(qū)建設(shè)方面，亦變過去的自發(fā)建設(shè)為統(tǒng)一建設(shè)，利用 良好的自然環(huán)境資源，趨向生態(tài)化方向發(fā)展。而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上 ,1～ 6 月各商業(yè)銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款比去年同期下降 %,國家控制貨幣信貸的調(diào)控政策發(fā)揮了一定的作用。從商品房預(yù)售情況看 ,我市上半年共預(yù)售商品房 萬平方米 ,其中商品住宅 萬平方米 。寫字樓銷售 萬平方米 ,同比增長 %。其中營業(yè)用房竣工 萬平方米 ,寫字樓竣工 萬平方米 ,同比分別下降 %、 %。新開工面積 萬平方米 ,同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長幅度比一季度下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 2． 5 20xx 上半年武漢房地產(chǎn)運(yùn)行情況 在國家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市上半年房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持良好的發(fā)展勢頭。商鋪類年均價(jià)為 元 /平方米 ， 交易 1155 套 ,271 萬平方米。該區(qū)域在拆遷改造實(shí)施和建設(shè)用地逐步減少后 ， 市場一直比較穩(wěn)定 ， 目前處于消化以前土地的階段 ， 因此價(jià)格指數(shù)隨著交通和市政配套逐步成熟商節(jié)節(jié)攀升。各季度分別上漲為 、 、 點(diǎn)。尤其是徐東及中北路區(qū)片區(qū)樓盤的小戶提銷售火爆 ,另解放橋片區(qū)新樓盤的涌現(xiàn)也對該區(qū)域整體樓市有一定影響份。由于在市政建設(shè)及拆遷重建工程方面取得新的進(jìn)展 ， 促使該區(qū)價(jià)格持續(xù)上升。本區(qū)域價(jià)格波動(dòng)較大 ， 由于受非典影響 ，第二、三季度的市場以天順園為主的中低檔房 ， 導(dǎo)致指數(shù)出現(xiàn)一定格度的下滑。各季度分別為上漲 、 、 。 江岸區(qū) :區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為 元 /平方米 ， 同比增長%； 指數(shù)為 點(diǎn) ， 全年上漲了 點(diǎn)。全年均價(jià)為 元 /平方米 ， 漲幅為 %。全年綜合物業(yè)價(jià)格為 元 /平方米 ， 指數(shù)為 點(diǎn) ， 各季度指數(shù)列表如下 : 季度 住宅價(jià)格指數(shù) 寫字樓價(jià)格指數(shù) 綜合物業(yè)價(jià)格指擻 20xx年第四季度 20xx年第一季度 20xx年第二季度 20xx年第三 季度 20xx年第四季度 (2)分類物業(yè)價(jià)格 由于加大了舊城改造力度 ， 城市中心土地供應(yīng)量明顯多于上一年 ，中高檔商品房項(xiàng)目層出不窮 ， 加之原有的項(xiàng)目 ， 在占全市商品房開發(fā)總量中的比重逐漸加大 ， 達(dá) 65%,由此帶動(dòng)了全市商品房價(jià)格的上漲 ，市區(qū)中心地段的中檔商品房均價(jià)已達(dá) 2800 元 /平方米 ， 漲幅為 %。 房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)貸款增長較快： 截至 20xx 年 ， 全市房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)貸款余額為 億元 ， 同比增加 億元。全年拆遷 260萬平方米 ， 同比增長 %； 拆遷戶數(shù)為 24433 戶 ， 較上一年增加11413 戶 ， 拆遷購買存量房占六成。 近三年存量房成交面積對比表010020030040050060070020xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米 20xx20xx年 存量房住宅交易面積對比表20021022023024025026020xx年 20xx年單位：萬平方米 房屋租賃市 場逐步攀升 : 房屋租賃 21177 戶 ， 同比增長 %； 租賃面積 萬平方米 ， 同比增長 %； 租賃金額 億元，同比增長 %。 歷年房地產(chǎn)竣工面積表01002003004005006007008001998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位: 萬平方米 商品房消費(fèi)需求旺盛 : 20xx 年全市商品房銷售面積 萬平方米 ， 同比增長 %，其中 :住宅銷售面積約占 80%,中低檔商品住宅約占住宅銷售面積的58%； 總銷售額為 13651 億元 ， 同比增長 %。 20xx 年施工面積中新開工面積為 萬平方米 ， 同比增長63%。總體而言，武漢房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、持續(xù)增長的發(fā)展勢頭。 （ 4）居民收入水平 武漢市十年來人均可支配收入情況表 年 份 1980 1985 1990 1995 20xx 20xx 20xx 20xx 可支配收入 536 778 1556 4454 6761 7305 7820 8524 20xx 年，武漢市職工平均工資 11719 元，比上年增長 %；城區(qū)居民人均可支配收入 元，增長 9%；農(nóng)村居民人均純收入 元，增長 %；居民人均可支配收入歷年呈上升趨勢；