物業(yè)管理知識宣傳手冊(文件)

　

【正文】 活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水排放，燃?xì)夤艿涝O(shè)施的檢修、維護(hù)工作。 公安行政主管部門的職責(zé) 指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強(qiáng)對保安人員、外來人口和寵物的管理。 質(zhì)監(jiān)行政主管部門的職責(zé) 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、 維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。 二、 “重心下移、齊抓共管” 的 物業(yè)管理工作機(jī)制 從 2021 年開始， 我市的物業(yè)管理工作按 照 “條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，由 各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實(shí)，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，明確管理職責(zé)，形成 “ 上下聯(lián)動、齊抓共管 ” 的工作機(jī)制，共同推進(jìn)。 三、老舊小區(qū)的管理 根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號）文 13 件精神， 力爭三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū) （包括老舊小區(qū)） ，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。規(guī)模較小的零散住宅 小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開展物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。 附 錄 ：物業(yè)服務(wù)一些日常 問題 處理 未經(jīng) 批準(zhǔn)擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設(shè)施不到位 根據(jù)《江蘇省實(shí)施 中華人民共和國城市規(guī)劃法 辦法》 等相關(guān) 規(guī)定建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。因此，如有以上行為： ①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)委托協(xié)議或業(yè)主（臨時）管理規(guī)約及時制止； ②制止不了，當(dāng)事人仍強(qiáng)行施工的，物業(yè)公司或業(yè)主可向 規(guī)劃和城管部門 舉報(bào)，提請行政執(zhí)法或依據(jù)合同提起民事訴訟。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施損壞、垃圾清掃或清運(yùn)不及時 根據(jù) 《 鹽城市市區(qū)生活垃圾處理費(fèi)征收管理辦法 》等 相關(guān)規(guī)定， ①環(huán)衛(wèi)設(shè)施損壞的，物業(yè)公司應(yīng)及時維修更換； ②小區(qū)保潔工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，若樓道、路面清掃保潔不及時，由物業(yè)公司及時清掃，并運(yùn)至 城管部門規(guī)定的 垃圾 臨時存放點(diǎn) ； ③生活垃圾處理費(fèi)是行政事業(yè)性收費(fèi)，在自來水費(fèi)中代扣，不包括在普通物管費(fèi)中。如果 開發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房 ， 業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)公司應(yīng)及時向房管部門舉報(bào)，由房管部門依法查處。 未按合同約定，房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費(fèi)行為 根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定， 向物價(jià)部門舉報(bào)，提請物價(jià)部門依法制止并及時查處 ； 或依據(jù)合同法，提起訴訟。 1 裝修時業(yè)主交納 的 裝修服務(wù)費(fèi) 和裝修保證金 裝修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修 保證金 和裝修服務(wù)費(fèi)。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)告行政管理部門。 公共樓道屬于共用部位，業(yè)主占用公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進(jìn)行管理 使其保值增值 ，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。 1業(yè)主 要 按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚 （房） 封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚 （房） 等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)原則上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任， 若 沒有特別約定，物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。 。 1 開發(fā)單位不承擔(dān)維修責(zé)任怎么辦 物業(yè)在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開發(fā)單位承擔(dān)，若開發(fā)單位拒絕根據(jù)質(zhì)量保證書承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可向開發(fā)建設(shè)單位的主管部門反映，并請其協(xié)調(diào)處理或執(zhí)法。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時，都應(yīng)遵守 相關(guān)法律規(guī)定及 《業(yè)主（臨時） 管理規(guī)約 》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的 要求 ，更不得占用公共部位，侵占其他業(yè)主的利益 。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi) ，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。 1業(yè)主、物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)擅自占用物業(yè)共用部位（包括公共樓道）、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)都不能擅自占用。 物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。 1油煙、廢氣、污水或有毒有害物質(zhì)亂排亂放，制造噪聲干擾他人正常生活的 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主 不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的 ①物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)裝飾、裝修服務(wù)協(xié)議及時制止； ②制止不了的，及時向房管部門舉報(bào)，由房管部門依法查處； ③相鄰業(yè)主也可提起訴訟。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定， 業(yè)主或物業(yè)使用人及時向房管部門舉報(bào)，由房管部門依法查處。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 未辦理規(guī)劃手續(xù)，在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物 根據(jù)《江蘇省實(shí)施 中華人民共和國城市規(guī)劃法 辦法》 等相關(guān) 規(guī)定，禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物，如果有： ①業(yè)主或物業(yè)使用人可以向規(guī)劃部門舉報(bào)，提請規(guī)劃部門依法查處；也可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托協(xié)議或業(yè)主（臨時）管理規(guī)約采取必要的強(qiáng)制措施進(jìn)行制止； ②物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時制止， 制止不了的，可向規(guī)劃部門舉報(bào)，提請規(guī)劃部門依法查處；當(dāng)事人也可向法院提起訴訟。 不具備市場化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負(fù)責(zé)落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負(fù)責(zé)會同房產(chǎn)管理部門，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的非住宅項(xiàng)目組建業(yè)主委員會和實(shí)施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；建立健全信訪投訴處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。 1 其他相關(guān)單位 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環(huán)衛(wèi)等單位 依據(jù)計(jì)量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關(guān)費(fèi)用，并按規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。 環(huán)保 行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。 城管行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點(diǎn)等行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督；負(fù)責(zé)對不履行市容衛(wèi)生責(zé)任區(qū)制度的物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行查處；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全 檢查。 房產(chǎn)行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管；主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn) )，做好業(yè)主大會 (業(yè)主委員會 )組建、換屆、備案工作，指導(dǎo)其日常運(yùn)作；依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進(jìn)行查處。 業(yè)主（臨時）管理規(guī)約可以在房屋銷售并交付使用后，經(jīng)業(yè)主大會決議修改成為業(yè)主管理規(guī)約。 六、 業(yè)主（臨時）管理規(guī)約 業(yè)主（臨時）管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制 定的，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 五、 業(yè)主共同決定 的 事項(xiàng) 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 籌集和使用建筑物及