中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研-全文預覽

　　

【正文】 率＝利潤總和／總投資 100%＝ ／ ＝ 中國管理資訊網 中國管理資訊網 % 商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤／資本金 100%＝ (－ ) ／100000＝ % 清償能力分析 本項目所需資金全部由開發商自籌 ,未向金融機構借錢 ,因此不存在還款問題 .但本項目實行信托的方式 ,每個月都將付一定的利息給購買房地產券者 . 資金平衡分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是基本平 衡有余的。中瑞財團使用自用資金 100000 萬元作為項目資本金 ,同時按照國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房里解決，實行滾動開發。以每平方米 80元計算。曼哈頓”土建工程基礎數據，按照本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，具體參數如下： 容積率﹤ 占地面積 110 畝 （容積率取 ） 則地塊內計入容積率面積（不包括地下室和架空層）： 110 =㎡ (從中瑞房開得到的數據也是 ㎡ ) 從中瑞房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）： ㎡ 則地下室和架空層的建筑面積為： — ﹦ ㎡ 其中西面地塊 ㎡，東面地塊 ㎡ 表 面積 容積率面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 地下室和架空層面積 ㎡ 土地價格 ： 153333 萬元 前期工程費 包括項目前期規劃、 設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。該街道目前主要以經營理發店、美容廳、快餐店、花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關的行業等為主。而飛霞北路這一帶組織秩序良好，大部分經營較高檔的家具和廚柜。同時商品房空置面積很 少，這說明市場購房者很多，累積下來的空置房往往是在戶型設計，朝向以及配套設施方面比較欠缺的房子。 溫州 03 年的參考數 據以及分析 中國管理資訊網 中國管理資訊網 通過下表我們可以看出，溫州城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強烈，但是溫州平均每年投入開發的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。 商品房住宅綜合平均價每平方米 元。全年人均生產總值 18846 元，比上年增長 %。他們開始向往對生活品質的追求，開始注重對生活情調的講究，他們有較強的社會閱歷和經驗，對生活有著較為深刻的認識和領悟。 本項目產品定位 功能定位 ◆居住功能： 10 幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業，其樂融融； ◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝廊、視聽健身世界、 SPA水療館，室內 3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。 與此同時這些競爭對手開盤的時間都是在溫州購房潮上漲的情況下進行的，且政府 中國管理資訊網 中國管理資訊網 政策相對來說比較寬松，加之溫州經濟發達，民間資本雄厚，有資金購房的人很多，當然其中不乏投資者、炒樓者，所以一旦開盤，大家就爭先恐后的購買（性價比合理的情況），就這點來看，開發商贏利的可能性較大，即使真的有房源空置，也是暫時的。假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 主要配套 游泳池，網球場，幼兒園等 水景中心庭院，加洲樂園，人工湖 協和廣場，雙會所，社區廣場等 運動場所，等 商務會客館，生活休閑館，人性智能化設施，英式 貴族管家服務等 本項目的功能最完善，檔次也比較高 銷售價格（單位：萬∕㎡） 最高 ，最低，均價 — 獨立 220 萬以上一套，雙聯130 萬以上一套 均價 均價 本項目毫無疑問是最高的，錦繡由于在龍港，價格還上不去 銷售情況 50%賣掉 基本售完 一，二期已經賣完 80%賣掉 已積累600 多位有效客戶 本項目目前而言是最差的，錦繡的競爭力最強 其他 離國際會展中心，楊府山 CBD 中央商務區，青少年活動中心臨近 倡導建立既有城市氣息，又有自然雅趣的高尚生活區 智能化打造安全舒適家園 物業管理完善 每戶 30㎡入戶花園和 6 米挑高 本項目在品質與等級上是最好最高的 總評論： 通過以上幾個競爭對手與本案的比較，認為本項目在整體上是有優勢的，競爭最強的是位于龍港的錦繡名園，但是該樓盤由于地處蒼南的原因，決定了其客戶群大多數只能是蒼南本地成功人士，市區的夠房者大多數是出于想參與投資的心理充當客戶群。 競爭對手的相關情況以及對本項目的影響 競爭樓盤所在的地理位置 中國管理資訊網 中國管理資訊網 圖 百好花園地理位置圖 圖 恒達 ?假日花園地理位置圖 中國管理資訊網 中國管理資訊網 圖 龍港錦繡名園地理位置圖 圖 龍港新湖綠都地理位置圖（處于龍港河網密集處） 中國管理資訊網 中國管理資訊網 表 同類競爭項目與本相目比較表 百好花園 恒達我國的別墅項目，其規劃設計，整體布局乃至建筑設計，環境營造，私家花園的形態等諸多方面，都缺乏空間組織的領域感和私密性。 購買力：經過分析，被調查者中約 48%的人選擇一次性付款，是各種付款方式中最多的，這說明他們經濟能力很強，同時他們選擇在一年內購買（但前提是價格有所下降）。 需求：通過我們進行調查問卷以及專家拜訪的結果來看（此次我們共發放問卷 627份，其中有效問卷 537 份，我們的調查者大多數為較高收入者和高收入者）。 營造社區環境與人文環境漸成理念，在產品設計和規劃方面，部分開發商開始關注人文居住環境，人文環境理念要求別墅開發商從前期產品定位，客戶定位即開始營造和規劃整體社區的人文環境，并使其成為增加品牌含金量的重要砝碼。（以上數據來源于溫州市建設局房地產開發處） 同時根據我們的調查，目前溫州正在建設中以及建好投放使用的別墅（高檔住宅）主要有以下幾個：市區的百好花園、恒達 ?假日花園、以及龍港的錦繡名園和新湖綠都等，這些項目無疑成為了本案的競爭對手。同時必須對該類市場發展現狀、區域經濟環境、競爭對手的優劣勢、項目周邊環境，以及該類物業市場需求情況等進行調查，以便為可行性研究報告的財務評價、風險評價和營銷策劃等提供必要的信息和資料。曼哈頓空中別墅”項目建議書和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場調查分析，投資估算，項目經濟效益評價與資金籌措，風險分析以及營銷策略等。經估算，項目總投資 萬元。希望通過該地塊開發定位來填補市中心高檔住宅的空白，同時也是為中瑞集團打造全市乃至全國品牌社區的一次全新的嘗試。 與此同時溫州市政府自 1988 進行第一輪城市改建工程以來一直致力于通過舊城改建來改變溫州市區的市容市貌、緩解城市交通、改善居民居住條件和提高環境質量，但是在江濱西路原東方造船廠及附近地段內，由于該廠長期閑置，加之周圍是原溫州水產交易市場所在地，長期有攤販在此設攤，搭建違章房屋，已成為市 民交通生活的瓶頸，該地段房屋破舊，多數住宅沒有衛生設施，建筑密度稠密，存在很大火災隱患。市場調查是基礎，本文從項目的市調工作著手，通過對整個相關市場包括本地塊情況、競爭項目、消費者狀況、溫州房地產市場及相關規劃、政策、法規的調查，并加以分析，在此基 礎上對其設計方案、經濟可行性、融資方案、開發風險進行分析、評價，最后根據項目實際結合時下各房開的實際操盤情況，確定本案營銷策劃方案。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 摘 要 為了能將以往所學專業知識加以實踐整合，真正掌握房地產開發的整個過程，本次我們小組的畢業論文課題確定為“中瑞 本文包括六大部分，即項目概況、市場調查、財務分析、風險分析、營銷策劃，研究結論以及建議。） 2020 年 11 月 8 日，中瑞財團以 億元的奪標價拿下 位于 溫州 市中心 江濱路的 原東方造船廠 一塊罕有的面積百畝以上的大型地塊 ，比 億元的招標起始價高出近1 倍，刷新了溫州國有土地出讓的成交價記錄。 作為公司 成立以來的第一個大型項目，財團決定 在此建造溫州“第一樣板工程”，打造溫州高標準的“城市客廳”。項目所在地為溫州原東方造船廠地塊， 東靠南亞都市花園，西臨原水產城安置房，北倚江濱路，毗鄰江心嶼，南望即將竣工的歐洲城，也與東門步行 街相鄰，該項目目前已經進入施工階段。 曼哈頓項目建議書的批復》 ⑸省審計事務所驗資證明 ⑹國家計委《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》 ⑺建設部《房地產開發項目經濟評價方法》 ⑻中國建設銀行溫州市分行資金證明 可行性研究報告研究范圍 根據“中瑞 曼哈頓地理位置圖 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第二章 市場調查以及分析 調查目的 在開發本項目之前，為了了解該物業在溫州開發是否有較高的經濟效益，需要對市場進行調查、分析與研究。目前，大概有 55%的購房者對于別墅感興趣。其二 ,從投資角度分析一部分投資者認為該類物業有升值的空間?？蛻羧悍秶鷱V：主要是私營企業老板，民營或者是外資企業高級職員及高層管理人員，經營實體和貿易人，與從事金融、證券、保險業的高收入人群，文娛界成功人士，歸國僑胞等。他們購買目的大多是為了自用。 私密性，領域感較差。再則由于政府和相關政策的打壓，中國別墅市場很難形成氣候。 主力戶型 4 室 2 廳， 152— 211 ㎡ 4 房 2 廳 2衛， ㎡ 獨立別墅（ 280— 400 ㎡）雙聯別墅（ 210 —290 ㎡）立體別墅（ 210— 230㎡） 躍層 210 ㎡聯體別墅220 — 280㎡） 躍層（ 293— 320 ㎡） 相比而言錦繡是傳統意義上的別墅，而本項目只能說 是高層高檔住宅 主要賣點 地段好，品質好 生態景觀，人性智能化等 溫州唯一全國人居經典競賽綜合獎 水景園林社區 溫州首個高層高檔住宅，城市花園 錦繡的賣點最大，但是本項目也具有很強的應召力 戶均車位 1 錦繡的車位最多，由于住戶較少 中國管理資訊網 中國管理資訊網 百好花園 恒達 其次市區的恒達 ?假日花園由于規模較大，設施建設以及周邊居住環境良好，目標客戶群于本案相似，且在價格上與本案相比具有明顯優勢，所以就市區在建樓盤來說，對本案的威脅也是很大的。 在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設立現場售房部，建數個一比一樣板房等方式進行交易。他們希望好好享受自己所創造的人生成就。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 該項目區域經濟環境 溫州近些年的經濟情 況 2020 年全年實現生產總值 億元，比上年增長 %，達到了 98 年以來的最高增幅，其中第一產業占 億元，比上年增長 %；第二產業占 億元，增長 %；第三產業占 億元，增長 %。但實際上貨幣貶值明顯，消費能力明顯下降。 04 年被中央電視臺評為中國經濟最具活力十大城市之一。而商品房銷售面積又不到住宅竣工面積的二分之一，這說明商品房開發量還不是很多，未能滿足市場需求。 項目周邊環境表 表 項目周邊環境表 類型 遍及范圍 基本評價 郵政 銀行 郵政 3 家 農行 建行 工行 商行 興業銀行 規模中等 一般設有自動取款機 超市 世紀聯華 山姆士大世界 規模大，知名度高 信譽好 餐館（西餐廳） 一號美食坊 美樂食街 金飯碗 食家莊（海鮮沿江）現代概念（高檔西餐廳 牛排館）韓國之家（燒烤）京福華肥牛美食城 玉玲瓏燉 品閣 檔次較高 消費層次較高 休閑地 名鐵咖啡 歐蕾咖啡 名典咖啡 coco 咖啡 金玉蘭 KTV 嘉樂迪 KTV 海市蜃樓 KTV 官邸酒吧 白鹿影院 飛速健身 檔次較高 規模較大 酒店 海上天大酒店 阿外樓（ 3 家）珍寶舫大酒店 新丁香江濱大酒店 新南亞大酒店 國貿大酒店 云天樓大酒店 大多為星級大酒店 公園（廣場） 江心嶼 海坦山廣場 華蓋山公園 星河廣場 市區較有名的 醫院 118 醫院 附二醫 市區大醫院 學校 溫州九中 溫州十二中 溫州十四中 永楠小學 溫州較有歷史的學校 美容美發 等 較多 洗