家居可行性報(bào)告-全文預(yù)覽

　　

【正文】 遮頂，有品牌鋪位與普通鋪位的區(qū)分 裝 修 簡(jiǎn)單的外墻貼瓷磚，每戶(hù)配一卷閘門(mén)，獨(dú)立的電表，一個(gè)月的裝修期，免租金和管理費(fèi) 簡(jiǎn)單的外墻乳膠漆，每戶(hù)配一卷閘門(mén)， 獨(dú)立的電表，一個(gè)月的裝修期，免租金和管理費(fèi) 簡(jiǎn)單的外墻貼瓷磚，每戶(hù)配一卷閘門(mén)，獨(dú)立的電表，一個(gè)月的裝修期，免租金和管理費(fèi) 簡(jiǎn)單的外墻刷乳膠漆，每戶(hù)配一卷閘門(mén)，獨(dú)立的電表，一個(gè)月的裝修期，免租金和管理費(fèi) 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 廣州市恒生集團(tuán)有限公司 廣州市番禺區(qū)五洲科技發(fā)展有限公司 出租情況 出租率超過(guò) 95%，營(yíng)業(yè)率 99% 出租率超過(guò) 90%，營(yíng)業(yè)率 95% 一期出租率約 60%營(yíng)業(yè) 80%二期出租率約為 20%正在建設(shè) 一期已出租完畢 廣 告 并沒(méi)有系統(tǒng)的廣告投入 沒(méi)有 沒(méi)有 沒(méi)有 商場(chǎng)內(nèi)的 交通情況 停車(chē)場(chǎng)的面積約有 2020 ㎡，主通道寬為 10M，副通道寬 6M，沒(méi)有完善的交通管理 停車(chē)場(chǎng)的面積約有 5000 ㎡，主通道寬 12M，副通道寬 8M，沒(méi)有進(jìn)行人車(chē)分流 停車(chē)場(chǎng)面積約有 1000 ㎡，主通道 8M，副通道 6M 停車(chē)場(chǎng)的面積為 1000 ㎡主通道寬 10M，副通道 6M， 12 黃埔大道一線(xiàn)商業(yè)城 商場(chǎng)名稱(chēng) 億寶裝飾材料城 天馬裝飾 材料廣場(chǎng) 南興裝飾材料城 喜龍裝飾材料城 商場(chǎng)規(guī)模 占地面積 2 萬(wàn)㎡，約有 500 間鋪，主要經(jīng)營(yíng)布藝、櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃 、五金、門(mén)窗、油漆等 占地面積約為 4 萬(wàn)㎡，約有 350 間鋪，主要經(jīng)營(yíng)櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門(mén)窗、油漆等 占地 3 萬(wàn)㎡，約有 500 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門(mén)窗、油漆等 占地 萬(wàn)㎡，約有 250 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)櫥潔具、衛(wèi)浴、木地板、工藝玻璃、五金、門(mén)窗、油漆等 商場(chǎng)位置 位于馬場(chǎng)路與黃埔大道，交通便利， 位于黃埔大道，交通便利 位黃埔大道石牌，交通便利， 位于員村二橫路與黃埔大道交會(huì)處 交 通 交通便利，有多路的公交車(chē)直達(dá) 交通便利，有多路的公交車(chē)直達(dá) 交通便利 ，有多路的公交車(chē)直達(dá)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)，人氣旺 交通便利，有多路的公交車(chē)直達(dá) 租金價(jià)格 二期不分位置 76 元 /㎡（每間 33 ㎡，實(shí)用率為 8 成），建設(shè)費(fèi)用為 4 萬(wàn)元 /間 租金 115/㎡（每間鋪面積 ㎡，實(shí)用率 成） 120 元 /㎡，早期建設(shè)費(fèi)用 5 萬(wàn) /間（每間 30 ㎡）每年遞增 10% 首層 115/㎡二層 15 元 /㎡（每間 64 ㎡） 物業(yè)管理 8 元 /㎡ 24 小時(shí)保安 管理費(fèi) 4 元 /㎡，廣告 3 元 /㎡ 管理費(fèi) 5 元 /㎡，有較多的保安人員和管理人員 管理費(fèi) 5 元 /㎡ 付款方式 保證金為兩個(gè)月的租金和管理費(fèi)，預(yù)交一個(gè)月的租金和管理 費(fèi) 保證金為兩個(gè)月的租金、管理費(fèi)和廣告費(fèi)，并預(yù)交一個(gè)月的租金、管理費(fèi)和廣告費(fèi) 管理處現(xiàn)在暫時(shí)沒(méi)有鋪位出租，與在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商鋪聯(lián)系，轉(zhuǎn)租 30 ㎡ /月 6000元，一個(gè)月押金，預(yù)交一個(gè)月的租金 兩個(gè)月租金和管理費(fèi)為押金，預(yù)付一個(gè)月的管理費(fèi)和租金 綠 化 在正門(mén)對(duì)開(kāi)有少量的綠化帶 沒(méi)有 有少量的綠化帶 沒(méi)有 建筑質(zhì)量 簡(jiǎn)單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，客戶(hù)可搭建閣樓，首層不低于 米，鋪內(nèi)沒(méi)有裝修 簡(jiǎn)單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，客戶(hù)可搭建閣樓 簡(jiǎn)單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，客戶(hù)可搭建閣樓 簡(jiǎn)單的混凝土框架結(jié)構(gòu)，已建二層建筑 外 觀(guān) 中 檔外觀(guān)，通道之間有塑料蓬遮頂，統(tǒng)一招牌、廣告牌大小 屬于中低檔外觀(guān)，缺乏整體的規(guī)劃，通道之間有塑料蓬遮頂 屬于中低檔外觀(guān)，缺乏整體的規(guī)劃，通道之間有塑料蓬遮頂 屬于中低檔外觀(guān)，沒(méi)有連通的塑料蓬遮頂，有統(tǒng)一的塑料蓬 裝 修 簡(jiǎn)單的外墻貼瓷磚，每戶(hù)配一卷閘門(mén)，獨(dú)立的電水表，一個(gè)月的裝修期，免租金和管理費(fèi) 用綠色鐵皮包裝門(mén)框以上的外墻，其他外墻刷乳膠漆，每戶(hù)配一卷閘門(mén)，獨(dú)立的電水表，一個(gè)月的裝修期，免租金和管理費(fèi) 簡(jiǎn)單的外墻刷乳膠漆，每戶(hù)配一卷閘門(mén)，獨(dú)立的電水表， 沒(méi)有統(tǒng)一的外立面，客戶(hù)自行處理，獨(dú)立的電表 發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù) 出租情況 一期已出租完畢，二期的出租率為95%，整體的營(yíng)業(yè)率為 90% 出租率為 95%，營(yíng)業(yè)率為 90% 出租率為 100%，營(yíng)業(yè)率為 99% 出租率為 100%，營(yíng)業(yè)率 99% 廣 告 沒(méi)有 沒(méi)有 沒(méi)有 沒(méi)有 商場(chǎng)內(nèi)的交通情況 停車(chē)場(chǎng)的面積總共為 2020 ㎡，主通道約 8M，副通道為 7M 停車(chē)場(chǎng)的面積為 3000 ㎡，主通道約為 7M，副通道約 5M 停車(chē)場(chǎng)的面積為 2500 ㎡，主通道寬約為 8M，副通道約為 6M 沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，汽車(chē)停放在路邊，主通道 6M 13 相關(guān)商業(yè)城 商場(chǎng)名稱(chēng) 天健商貿(mào) 廣場(chǎng) 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 泰康裝飾材料城 新泰康裝飾材料城 商場(chǎng)規(guī)模 占地 35 萬(wàn)㎡，號(hào)稱(chēng)華南地區(qū)最大的國(guó)際家居裝飾商貿(mào)批發(fā)基地，年貿(mào)易額超百億，共有約 2020 間鋪主要經(jīng)營(yíng)五金、瓷磚、板材、水暖器材等、擁有大型的倉(cāng)庫(kù)。開(kāi)放的消費(fèi)觀(guān)念為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了龐大的買(mǎi)家群。 在這樣的情況下，在建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)這塊大蛋糕上，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上，積極爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額，憑借一定的品牌效應(yīng)，以及完善的物業(yè)管理及系統(tǒng)的廣告投入等的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)占廣州市的建材裝飾市場(chǎng)。 市場(chǎng)篇 一、 大市場(chǎng)情況分析 名 稱(chēng) 面 積 百安居?xùn)|圃店 經(jīng)營(yíng)面積約 20200 ㎡ 百安居海珠店 經(jīng)營(yíng)面積約 15000 ㎡ 好美家 經(jīng)營(yíng)面積約 12020 ㎡ 靚家居江南店 經(jīng)營(yíng)面積約 4000 ㎡ (4 層 ,每層約 1000 ㎡ ) 美居中心 B 座 經(jīng)營(yíng)面積約 15000 ㎡ 美居中心 C 座 經(jīng)營(yíng)面積約 16000 ㎡ 百康居 經(jīng)營(yíng)面積約 9000 ㎡ 瀛富五金裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng) 約 30000 ㎡ ,停車(chē)場(chǎng) 3000 ㎡ 天隆建材廣場(chǎng) 約 8000 ㎡ 廣州市車(chē)陂裝飾材料城 約 12020 ㎡ 粵景商業(yè)城 占地約 80000 ㎡ 南天商業(yè)城 占地約 238000 ㎡ 恒生商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 占地約 250000 ㎡ 五洲裝飾世界 占地約 202000 ㎡ 億寶裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 天馬裝 飾材料廣場(chǎng) 占地約 40000 ㎡ 南興裝飾材料城 占地約 30000 ㎡ 喜龍裝飾材料城 占地約 25000 ㎡ 天健商貿(mào)廣場(chǎng) 占地約 350000 ㎡ 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 占地約 15000 ㎡ 泰康裝飾材料城 占地約 10000 ㎡ 新泰康裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 廣州裝飾材料城 占地約 15000 ㎡ 廣東裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 羊城裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 總面積 萬(wàn)㎡ 建材市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模以及主要業(yè)態(tài) 我國(guó)建材流通業(yè)經(jīng)過(guò) 10 多年的發(fā)展，無(wú) 論 其規(guī)模數(shù)量、經(jīng)營(yíng)方式都獲得 了長(zhǎng)足發(fā)展，目前已形成了 5 種市場(chǎng)業(yè)態(tài)模式，主要有 建材連鎖自選 超市 、建材綜合商城、建材直銷(xiāo)商場(chǎng)、建材 — 條街和地?cái)偸绞袌?chǎng) 。 從本項(xiàng)目周邊商業(yè)特征看，首先是這里集中了兩家大型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)是以經(jīng)營(yíng)木材為主，一個(gè)是以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)為主，在它們的帶動(dòng)下，早期是衍生出了多家木材市場(chǎng)，本項(xiàng)目現(xiàn)有市場(chǎng)就是在這種情況下形成的；在AEC 汽車(chē)城建成并投入使用后，在 AEC 汽車(chē)城的附近連續(xù)建成了兩家汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店，預(yù)計(jì)還會(huì)有其他的汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店將陸續(xù)選擇在附近區(qū)域內(nèi)修建。這里的商業(yè)定位是以連鎖零售業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、商場(chǎng)等為主要內(nèi)容，除了現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)駐的英國(guó)百安居外，在科韻路還將出現(xiàn)新商業(yè)中心，而從 A EC 汽車(chē)城到美林海岸花園這部分的路程內(nèi)，也將陸續(xù)啟動(dòng)商業(yè)配套。 市場(chǎng)環(huán)境形成分析 天河新商業(yè)區(qū)的定位與天河城周邊不同，它是一個(gè)休閑型、觀(guān)光型、生態(tài)型的世界名牌集中的新區(qū)，也將是珠三角商家進(jìn)入廣州地區(qū)的橋頭堡地帶。 在商業(yè)方面，明年占地 8 萬(wàn)平方米的駿景商城開(kāi)始動(dòng)工，而規(guī)模龐大的超級(jí)購(gòu)物中心花花世界也將動(dòng)工。東圃以后的發(fā)展將以體育、文化、旅游、休閑四大功能為主，現(xiàn)在東圃除了新建大量的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施外，更側(cè)重于營(yíng)造環(huán)保、休閑、文化氣息濃郁的區(qū)域環(huán)境。 綜上所述，該地塊無(wú)論是水路、鐵路、公路還是地鐵，都是廣州其他 大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)無(wú)法比擬的，為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將來(lái)暢旺的物流及人流提供了可靠的保證，同時(shí)也將為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。 本項(xiàng)目地塊緊鄰黃埔大道，向東 1 公里為黃埔港碼頭，碼頭內(nèi)設(shè)有專(zhuān)用的鐵路線(xiàn)；向西不足 1 公里就是廣州環(huán)城高速公路東圃出入口，可以順利連接廣州市內(nèi)及周邊的多個(gè)城市；更有華南快速干線(xiàn)連接番禺等地；另有多條公交車(chē)線(xiàn)路途徑此地。因此，可以預(yù)言，未來(lái)幾年內(nèi)，本項(xiàng)目地塊周邊的外部環(huán)境在不斷的改進(jìn)的同時(shí)，商業(yè)開(kāi)發(fā)的前景將十分廣闊。 在廣州市政府“ 南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西連”整體規(guī)劃部署確定后，本項(xiàng)目所處的地理位置成為廣州“東進(jìn)”途中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，黃埔大道的拓寬工程早在幾年前就告完成，并成為廣州市區(qū)連接黃埔區(qū)的重要通道，環(huán)城高速公路出入口就在本項(xiàng)目地塊附近；北面的中山大道更是廣州市區(qū)連接黃埔乃至東莞的交通要道。 地塊西面是廣州早年的工廠(chǎng)區(qū)，目前多數(shù)工廠(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益不佳，隨時(shí)都有進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的可能，近期已經(jīng)完成的商業(yè)項(xiàng)目有：六家汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店和百安居建材超市，即將開(kāi)業(yè)的有靚家居建材超市；地塊東面是以經(jīng)營(yíng)木材聞名全國(guó)的漁珠木材市場(chǎng)，更有黃埔港成就物流中心；向北則是廣州多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司爭(zhēng)相進(jìn)軍的黃金地段，多個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)拔地而起，并以?xún)?yōu)良的性?xún)r(jià)比贏得了天河區(qū)和黃埔區(qū)白領(lǐng)的青睞，更有奧林匹克體育中心和科學(xué)城兩個(gè)大型的文體設(shè)施增添本區(qū)域的 文化氛圍；地塊南面是廣州目前汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店最集中的 AEC 汽車(chē)城。在廣州市區(qū)內(nèi)，這樣優(yōu)良的自然資源確屬罕有，吸引了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在附近開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，目前已經(jīng)成 功開(kāi)發(fā)的有 羊城花園、遠(yuǎn)洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花園等，預(yù)計(jì)將來(lái)還會(huì)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇在此開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，近期內(nèi)本項(xiàng)目地塊周邊的新入住人口將超過(guò) 5 萬(wàn)人，未來(lái)還將不斷增加。在這三橫三 縱的路網(wǎng)之內(nèi)及周邊的范圍，將成為一個(gè)新的商業(yè)旺地。 另外，地鐵五號(hào)線(xiàn)將橫貫東圃，連接市區(qū)中心，按照現(xiàn)有的規(guī)劃， 5號(hào)地鐵線(xiàn)在地塊附近設(shè)立站點(diǎn)的可能性極大。 明年的東圃，將不再滿(mǎn)足于只作為天河體育中心商業(yè)區(qū)與黃埔區(qū)之間的一個(gè)過(guò)渡地帶這種角色，它將會(huì)把自己提升到一個(gè)更高層次，那就是成為一個(gè)新天河，一個(gè)廣州新城區(qū)的中心。明年這里將在現(xiàn)有的 10 多個(gè)大盤(pán)的基礎(chǔ)上，再出現(xiàn)3 個(gè)大盤(pán)，而且商業(yè)配套也陸續(xù)上馬，所以明年該區(qū)域的熱度將進(jìn)一步上升。 上述各樓盤(pán)的訴求雖然各有特色，但是它 們的目標(biāo)消費(fèi)群體的定位幾乎如出一轍，即將目標(biāo)鎖定為以在天河與黃埔兩區(qū)工作的“白領(lǐng)”為主，此類(lèi)業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主的主要特征分析如下： ? 共通點(diǎn)： ? 目前居住在天河區(qū)、黃埔區(qū)為主，延伸至東山等其他區(qū)域 ? 家庭積蓄在 8 萬(wàn)元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25～ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征： ? 事業(yè)正在起步階段，但是有較穩(wěn)定的生活狀態(tài) ? 個(gè)性較獨(dú)立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對(duì)住宅的產(chǎn)品品牌、地理位置及自然環(huán)境較重視 ? 看重產(chǎn)品本身是否適合自己 ? 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 心理特點(diǎn)： ? 接受新鮮 事物，追求個(gè)性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區(qū)的自身配套設(shè)施，面積、平面布局的實(shí)用性 ? 對(duì)物業(yè)管理有較高要求 ? 生活習(xí)性： 大多分布在天河等區(qū)域，年輕，工作壓力較大，業(yè)余時(shí)間喜歡參加度假休閑，有一定的文化素養(yǎng)，有進(jìn)取心，追求心靈的自由空間。其中，科韻路、車(chē)陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內(nèi)，所有用地都已被征下，將成為這個(gè)新商業(yè)區(qū)內(nèi)最先發(fā)展起來(lái)的一個(gè)區(qū)域。 在黃埔大道被陸續(xù)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，各個(gè)市場(chǎng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)理念都在不斷發(fā)生變化，市場(chǎng)在追求個(gè)性化、現(xiàn)代感及服務(wù)配套等方面不斷完善，特別是近期建成的專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)更是在這些方面進(jìn)行了不同的嘗試，并在一定程度上取得了成功。同時(shí)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)性越來(lái)越清晰，特色更加顯著，在各自特有的市場(chǎng)領(lǐng)域中。 我國(guó)加入 WTO 后，越來(lái)越多的海外建材商將繼續(xù)不斷地涌入我國(guó)搶占市場(chǎng)，現(xiàn)在的形勢(shì)是要么吃掉別人，要么被 別人吃掉。從政府政策、人們觀(guān)念等城市綜 合環(huán)境來(lái)看，廣州是一個(gè)充滿(mǎn)活力的市場(chǎng) .廣州居民的消費(fèi)觀(guān)念 —— 先消費(fèi)、后花錢(qián)，所以，對(duì)于動(dòng)則幾十萬(wàn)的購(gòu)房消費(fèi)，他們會(huì)選擇 銀行按揭的付款方式，也就是說(shuō)，購(gòu)房者只要有１０萬(wàn)元甚至更少的存款，就會(huì)考慮先按揭購(gòu)房，再每月償還貸款供樓。房 地產(chǎn)的發(fā)展是建材家居市場(chǎng)的直接影響者 — 業(yè)態(tài)的形成與分布與發(fā)展的規(guī)模與樓盤(pán)的發(fā)展保持著高度的默契性 . 二、細(xì)分市場(chǎng)分析 相關(guān)家居建材市場(chǎng)的分析 11 廣州郊區(qū)相關(guān)商業(yè)城 商場(chǎng)名稱(chēng) 粵景商業(yè)城 南天商業(yè)城 恒生商