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淺析深圳房地產市場(原創)-全文預覽

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【正文】口通過租賃來解決其居住問題。以一套 100 平方米的房屋為例，按照 05 年深圳市商品住宅均價 7040元計算，總值為萬元，根據深圳市出租房屋綜合管理工作會議上公布的數據來看，深圳市商品住宅每平方米的平均租金在 34 元到 42 元之間，因此可以預計該套房屋的年租金收入大概在萬元到萬元之間，那么，投資該套房屋的年回報率約為％到％，回報還是較為理想的，如果具體到某個樓盤的話，年回報率還要遠高于此。于是乎，某著名樓盤出現客戶購房不成怒而砸場的現象也就不足為奇了，所謂 “房荒 ”還是體現了這個階段深圳樓市的某些現狀。其次，新政對購入不足兩年的房屋轉讓征收 5％的營業稅本意為限制房屋的過快流通，但在實際執行以后，卻出現了意想不到的情況：對于原本準備進入三級市場交易的此類房屋而言，業主為避稅開始轉售為租或保持觀望，這使得三級市場的供應量大大減少，原本三級市場的部分需求被迫進入二級市場。這些政策的實施使上海樓市得到了迅速降溫，宏觀調控取得了顯著的效果，但在深圳，這些政策的實施卻出現截然相反的效果。根據 2021 深圳房地產年鑒提供的數據， 04 年深圳在崗職工平均工資 31928，人均消費性支出 19570 元，也就是說，按照 04 年的收入支出水平，深圳在崗職工的年節余可達到 12358 元。由此我們也可以預見，在未來一段較長的時間里，只要中國經濟繼續保持穩健的發展，房價至少是要保持穩定的，而地區發展的不均衡則加大發達地區的吸引力，同時也為這些地區的房價打開了上漲空間和提供了上漲動力。從本意上看，這樣的建議對于深圳樓市未來的健康發展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市場的關鍵所在。而目前各種 “供需論 ”均無法提供這樣一個較為準確全面的需求數據，也正因為如此，它們更多只適用于分析市場現狀，而無法對市場未來走勢作出準確的判斷，是一種典型的 “事后諸葛亮理論 ”。同時，伴隨房價的持續走高，各類觀點的交鋒也日漸升溫。不變的是上漲的趨勢，改變的是上漲的幅度，永無休止的是多空的 “口水大戰 ”。其中，商品住宅均價為元 /平方米，同比上漲％；辦公樓均價為元 /平方米，同比上漲％；商業用房均價為元 /平方米，同比上漲％。 05 年年中，隨著宏觀調控政策的陸續出臺實施，深圳市場與全國市場一樣陷入了供需萎縮的觀望期，然而在 8 月以后，這種情況開始發生微妙的變化，在有限的市場供應面前，需求卻日益旺盛，促使價格不斷走高，特別是進入 10月以后，這種價格的上漲開始加速。對于需求的把握，不僅需要掌握銷售情況，還要掌握城市人口結構變化的情況及城市人口積蓄收入變化的情況等等。 05 年年底，作為權威機構的深圳市房地產研究中心則祭出了 “操縱論 ”，更撰寫報告建議國土局進一步規范樓市銷售行為，打擊囤積房源和惡意炒作的開發商，矛頭直指開發商和代理商。可見，目前暫且拋開房價的上漲合理與否不談，我們也無法找到房價下跌的空間和理由。首先，前幾年來深圳工作

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