現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽

　　

【正文】 、餐飲的需要。它將給游客提供一個(gè)自身體驗(yàn)農(nóng)村生活，親手耕種的機(jī)會(huì)。展廳內(nèi)實(shí)地栽培品種十幾大類，數(shù)百個(gè)品種，是所有溫室中面積最大，栽培模式最全，實(shí)地種植品種最多的多功能智能展廳。陽面具有防紫外線涂層，抗老化性能10年以上。特點(diǎn)是：外形美觀，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，保溫性能極佳，排水能力強(qiáng)，溫室采光面積大，室內(nèi)光照均勻，溫室利用率高，透光率適中。其中，節(jié)能日光溫室特點(diǎn)：◆ 無柱式鋼骨架設(shè)計(jì)，承載能力強(qiáng)，壽命長，室內(nèi)寬敞，土地利用率高； ◆ 前屋面采光角度合理，室內(nèi)光照充足，升溫快，采光時(shí)間長； ◆ 后屋面板采用強(qiáng)化保溫板覆蓋，輕質(zhì)保溫； ◆ 復(fù)合式保溫墻體，內(nèi)墻保溫蓄熱，外墻隔熱防寒； ◆ 冬季采光面覆蓋保溫被、草簾保溫，電動(dòng)卷簾機(jī)卷放；分布：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光集中區(qū)內(nèi)；數(shù)量：4棟；面積：1000平米/棟；造價(jià)：6萬左右/棟 單層膜塑料大棚特點(diǎn)：◆ 單層膜塑料大棚采用鍍鋅鋼管裝配式骨架，結(jié)構(gòu)簡單合理，承載能力強(qiáng)，造價(jià)較低； ◆ 采用單層膜覆蓋，肩部/頂部可配置卷膜器通風(fēng)機(jī)構(gòu)； ◆ 適合北方地區(qū)春季提前，秋季延后栽培。抗風(fēng)荷載：㎡、抗雪荷載：㎡ 、溫室恒荷載：10KG/㎡ 、最大排雨量：140㎜/h 、吊掛荷載：15㎏/㎡，使用壽命主體15年以上。不同用途及生產(chǎn)類別的溫室功能要求和造價(jià)也有所不同。溫室類型包括科研型溫室、生產(chǎn)型溫室（育苗、蔬菜生產(chǎn)、水果生產(chǎn)、花卉生產(chǎn)等）、觀光型溫室、休閑型溫室。該項(xiàng)目將是京津地區(qū)首家將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光旅游與休閑度假相結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。在面積不斷擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，該區(qū)積極適應(yīng)市場需求，由“裝滿菜籃子”向“凈化菜籃子”轉(zhuǎn)變，突出加快無公害蔬菜生產(chǎn)，全面提高菜籃子質(zhì)量，向質(zhì)量要效益。◆ 抓好以無公害韭菜為主的品牌振興工程，建立無公害韭菜基地，制定嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，打造“康遠(yuǎn)”無公害韭菜品牌。◆ 扶持武香路、東白路周邊蔬菜產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)。◆ 狠抓蔬菜質(zhì)量安全。◆ 抓好蔬菜技術(shù)服務(wù)。其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)全面加快無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)是武清生態(tài)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2006年各項(xiàng)完成指標(biāo)預(yù)計(jì)增長10%以上。武清農(nóng)業(yè)（種植業(yè)）在全市處在舉足輕重的地位，糧食占地占全市的1/5，總產(chǎn)占全市的1/3；蔬菜占地和總產(chǎn)均占全市的1/3；主要農(nóng)作物單產(chǎn)和總產(chǎn)列居全市各郊縣首位。為了響應(yīng)無公害生產(chǎn)的號召，市農(nóng)業(yè)局蔬菜技術(shù)推廣站經(jīng)過3年實(shí)施，完成了無公害蔬菜推廣面積18萬畝，取得了良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益。目前，天津市蔬菜總播種面積達(dá)214萬畝，品種300多個(gè)，年產(chǎn)量近600萬噸。本市完善推行了農(nóng)產(chǎn)品追溯和質(zhì)量承諾制度。到目前為止，天津全市實(shí)施保護(hù)性耕作技術(shù)面積已達(dá)６０多萬畝，涉及６個(gè)農(nóng)業(yè)區(qū)縣的４００多個(gè)自然村，對改善天津市農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、建設(shè)京津地區(qū)農(nóng)田防沙屏障、構(gòu)建“綠色奧運(yùn)”做出了積極貢獻(xiàn)。目前，一些先進(jìn)的技術(shù)，如節(jié)水滴灌技術(shù)、內(nèi)外遮陽結(jié)合水簾降溫技術(shù)、平衡施肥技術(shù)、病蟲害綜合防治技術(shù)、穴盤育苗技術(shù)、無土栽培技術(shù)、生態(tài)種植技術(shù)、CO2施肥技術(shù)、溫室環(huán)境自動(dòng)測控技術(shù)、設(shè)施節(jié)能技術(shù)等都在各個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)得以普遍應(yīng)用，并帶動(dòng)了周邊地區(qū)的發(fā)展。為保證蔬菜質(zhì)量，許多企業(yè)開始以合同的方式確定生產(chǎn)基地，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督。京郊目前種植的蔬菜有300多種，其中科技含量高、投入高、附加值高的特菜約有150多種。世界蔬菜貿(mào)易所表現(xiàn)出的種類、品種、市場格局等方面的動(dòng)態(tài)特征對我國蔬菜生產(chǎn)和出口企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，蔬菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于發(fā)揮我國勞動(dòng)力資源優(yōu)勢，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和增加農(nóng)民收入都有重要的意義。受農(nóng)資價(jià)格上漲及災(zāi)害氣候等因素影響，2005年我國蔬菜批發(fā)價(jià)格總體水平高于上年。鼓勵(lì)龍頭企業(yè)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)資金，采取保護(hù)價(jià)收購、利潤返還等方式，與農(nóng)戶建立科學(xué)、合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制。以節(jié)地、節(jié)水、節(jié)肥、節(jié)種、節(jié)能和資源綜合循環(huán)利用為重點(diǎn)，大力推廣應(yīng)用節(jié)約型的耕作、播種、施肥、施藥、灌溉與旱作農(nóng)業(yè)、集約生態(tài)養(yǎng)殖、沼氣綜合利用、戶用高效爐灶、秸稈綜合利用、農(nóng)機(jī)與漁船節(jié)能等十大節(jié)約型技術(shù)，推進(jìn)節(jié)約型農(nóng)業(yè)發(fā)展。隨著世界生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品需求的逐年增多和市場全球化的發(fā)展，生態(tài)農(nóng)業(yè)必將會(huì)成為21世紀(jì)世界農(nóng)業(yè)的主流和發(fā)展方向。目前，生態(tài)農(nóng)業(yè)已經(jīng)得到廣大消費(fèi)者、政府和經(jīng)營企業(yè)的一致認(rèn)可，消費(fèi)生態(tài)食品已成為一種新的消費(fèi)時(shí)尚。若從生態(tài)農(nóng)地占農(nóng)業(yè)用地面積的比例來看，歐洲國家普遍較高。盡管各國對生態(tài)產(chǎn)品的叫法不同，但宗旨和目的是一致的：在潔凈的土地上，用潔凈的生產(chǎn)方式生產(chǎn)潔凈的食品，以提高人們的健康水平，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境之間、資源利用與保護(hù)之間的關(guān)系，形成生態(tài)和經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其中規(guī)定：年內(nèi)新建成的無公害蔬菜和瓜果類生產(chǎn)二代節(jié)能溫室小區(qū)，面積在50畝以上的，市、區(qū)兩級財(cái)政給予1：1等量資金扶持；對達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)從事無公害瓜菜產(chǎn)銷合作經(jīng)營的農(nóng)業(yè)專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，給予資金扶持5萬元；全年對6000立方米、按照“豬沼菜（果）”生態(tài)模式新建設(shè)的沼氣池，由區(qū)財(cái)政按每立方米100元給予補(bǔ)貼；此外，區(qū)財(cái)政還將拿出20萬元用于支持基地生產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量安全可追溯制度工作的開展。同時(shí)在路網(wǎng)建設(shè)上，結(jié)合京津快速路、京滬高速正線等國家重大路網(wǎng)建設(shè)，武清區(qū)將以全區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃為突破口，加快實(shí)施路網(wǎng)貫通工程，目前已制訂了“七橫七縱”為骨架的路網(wǎng)體系規(guī)劃，啟動(dòng)了“三橫一縱”64公里重點(diǎn)道路建設(shè)，將進(jìn)一步構(gòu)筑城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街及重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)園區(qū)之間溝通便捷、開放發(fā)展的路網(wǎng)骨架。目前，這種生態(tài)農(nóng)業(yè)新模式已在該區(qū)的黃花店鎮(zhèn)、大孟莊鎮(zhèn)的四個(gè)村街進(jìn)行建設(shè)，將在全區(qū)逐步推廣。為抓好蔬菜流通，河西務(wù)鎮(zhèn)投資建立了占地200畝的大沙河蔬菜批發(fā)市場，每天蔬菜成交量達(dá)到110萬公斤，車流量達(dá)到3000多輛，成為覆蓋京津地區(qū)的蔬菜銷售大市場。率先建立了全區(qū)多個(gè)蔬菜種植基地， 變過去的一家一戶為大型蔬菜生產(chǎn)基地種植，引進(jìn)優(yōu)良品種，提高蔬菜種植效益。武清所以能夠在較短時(shí)間內(nèi)取得如此突出的成績，是武清實(shí)施城市化為主導(dǎo)的率先發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境，積極發(fā)展武清開發(fā)區(qū)，熱情扶持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。武清區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足。地質(zhì)情況武清區(qū)境地處華北沖擊平原下端，地勢平緩，自北、西、南向東南海河入海方 向傾斜，海拔高額度最高13米、。地上物現(xiàn)狀地上物主要為紅星磚廠廠區(qū)的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，現(xiàn)已完成清整工作。武清是國家最早確定的沿海開放地區(qū)之一，同時(shí)這里又是京津塘高技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，使武清成為具有戰(zhàn)略發(fā)展意義的區(qū)位地理環(huán)境。武清“背靠首都，面臨新港，毗連三市（京、津、廊）”，距天津市區(qū)25公里，距北京70公里。同時(shí)聘請來自北京、上海以及北美地區(qū)的農(nóng)業(yè)、生態(tài)專家，對生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)、加工提供指導(dǎo)，并一同開發(fā)現(xiàn)代栽培技術(shù)，引進(jìn)國際上先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)作物品種，使之在京津地區(qū)順利生長，并將逐步推廣到整個(gè)華北地區(qū)乃至全國。該項(xiàng)目將是京津地區(qū)首家將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光旅游與休閑度假相結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目；同時(shí)也將成為生態(tài)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的示范基地。 可以說，京津間這不到140公里的通道之中注定蘊(yùn)含無限的地產(chǎn)商機(jī)。原來的規(guī)劃更多地強(qiáng)調(diào)中心城區(qū)的發(fā)展，而新的規(guī)劃除了中心城區(qū)之外，實(shí)際上它關(guān)注的是整個(gè)天津包括四郊五縣、濱海新區(qū)等在內(nèi)的一個(gè)更大范疇的城市發(fā)展。“十一五”規(guī)劃的另一個(gè)重要戰(zhàn)略，就是繼續(xù)深化農(nóng)業(yè)科研體制改革，加快建設(shè)國家農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新基地和區(qū)域性農(nóng)業(yè)科研中心；繼續(xù)加大農(nóng)業(yè)科技平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)大型科技設(shè)施、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、重大科學(xué)工程、工程技術(shù)研究中心建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)科研條件，提升農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力和水平，同時(shí)科技部將鼓勵(lì)具有一定科技實(shí)力的企業(yè)積極參與農(nóng)業(yè)科技工作，大力推動(dòng)多元化的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化與推廣新機(jī)制，引導(dǎo)和支持企業(yè)增強(qiáng)科技創(chuàng)新能力建設(shè)，孵化一批具有國際競爭力的龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目談判、篩選、前期手續(xù)、開發(fā)建設(shè)、施工管理、銷售及物業(yè)管理等相關(guān)方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)并擁有一支高效的管理團(tuán)隊(duì)。內(nèi)部資料 編 制 人： 寧海川 編制日期： 2006223目 錄摘 要 3第一部分 項(xiàng)目分析 5 第二部分 市場研究 8 第三部分 項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃 13 第四部分 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 25第五部分 項(xiàng)目的營銷計(jì)劃 32第六部分 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 35第七部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制 39第八部分 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃 40第九部分 項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 42第十部分 附件 44 摘 要隨著三聯(lián)投資集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。三聯(lián)投資集團(tuán)自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)市場以來，累計(jì)投資達(dá)十幾億元人民幣，已經(jīng)獨(dú)立或合作開發(fā)了近10個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過20萬平方米，陸續(xù)建成并經(jīng)營銷售了包括高檔住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店和服務(wù)式公寓在內(nèi)的全系列房地產(chǎn)產(chǎn)品。二、發(fā)展背景中央提出“十一五”規(guī)劃中，將天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展建設(shè)列入了重要議程；2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦也將推動(dòng)京津及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。根據(jù)天津市總體規(guī)劃：天津經(jīng)濟(jì)經(jīng)過連續(xù)10余年的快速發(fā)展，城市建設(shè)用地已突破原規(guī)劃規(guī)模，現(xiàn)行規(guī)劃已不完全適應(yīng)天津新的發(fā)展形勢需要，應(yīng)從京、津、冀、環(huán)渤海乃至東北亞的區(qū)域范圍來研究天津城市發(fā)展方向、規(guī)模和布局，進(jìn)一步明確天津在區(qū)域中的職能定位和功能分工，統(tǒng)籌天津與北京及周邊地區(qū)的分工合作關(guān)系。此外，新的天津總體規(guī)劃中“京津雙核心”的提出對于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響將會(huì)很大。三、項(xiàng)目介紹概況該項(xiàng)目一期占地近5900畝地，其中生態(tài)農(nóng)業(yè)示范及觀光部分集中占300畝，生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推廣基地5000畝，純農(nóng)業(yè)部分初步投資1個(gè)多億，將建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)溫室、農(nóng)業(yè)科技觀光展覽廳、生態(tài)餐廳、瓜果農(nóng)園等重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)輔之以田園生態(tài)別墅（約11萬平米）、配合農(nóng)業(yè)觀光的鄉(xiāng)村風(fēng)情農(nóng)家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務(wù)項(xiàng)目；同時(shí)，臨近的5000畝地作為該項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)推廣基地。四、管理組織與合作團(tuán)隊(duì)東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展公司（系三聯(lián)集團(tuán)下屬的該項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)）力邀全國知名的農(nóng)業(yè)專家和蔬菜專家加盟；并與中國農(nóng)科院、北京農(nóng)業(yè)研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國生態(tài)農(nóng)業(yè)與食品研究中心合作開展生態(tài)農(nóng)業(yè)種植、檢驗(yàn)、加工等方面的研究與開發(fā)。黨的十六大做出了本世紀(jì)頭二十年是重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的科學(xué)判斷，天津市領(lǐng)導(dǎo)對武清區(qū)確定了建成展示天津的窗口，天津發(fā)展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠的新定位，使武清進(jìn)一步明確了發(fā)展思路和目標(biāo)。地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和市場優(yōu)勢極為顯著。地勢狀況項(xiàng)目用地主要為農(nóng)業(yè)耕種用地，部分為天紅星磚廠廠區(qū)的廠區(qū)，地勢平坦，場地標(biāo)高與103道路標(biāo)高相差不大。（3）項(xiàng)目用地東側(cè)有一條寬約6米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。土質(zhì)疏松肥沃，宜于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。三、項(xiàng)目的外部環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)狀況武清區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)從排名天津市18個(gè)區(qū)縣的倒數(shù)第三名，一躍成為正數(shù)第三名。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來，武清區(qū)大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，特別是把無公害蔬菜種植產(chǎn)業(yè)化作為一件大事統(tǒng)籌安排，全力支持。 建立蔬菜銷售大市場是武清區(qū)做大產(chǎn)業(yè)的又一措施。同時(shí)，武清區(qū)農(nóng)業(yè)部門深入普及生態(tài)農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)，積極做好沼氣大棚生態(tài)農(nóng)業(yè)試點(diǎn)，已形成“棚菜種植、畜禽養(yǎng)殖、沼氣池”三位一體的工程體系。重新修編的城區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積由30平方公里擴(kuò)大到６０平方公里；同時(shí)，多元籌措資金，完善城市現(xiàn)代化發(fā)展功能和載體建設(shè)，五年累計(jì)投入３０億元，先后完成了城區(qū)新水源開發(fā)、城區(qū)防洪圈、城區(qū)集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)工程。2005年出臺(tái)的扶持辦法實(shí)施細(xì)則主要包括設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展、奶牛品種改良和畜禽防疫、乳品加工企業(yè)發(fā)展、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織、沼氣工程建設(shè)、基地生產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量安全可追溯制度六個(gè)方面的扶持和補(bǔ)貼政策。國外將生態(tài)農(nóng)業(yè)又稱為自然農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)和生物農(nóng)業(yè)等，其生產(chǎn)的食品稱為自然食品、有機(jī)食品和生態(tài)食品等。生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展概況據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在世界上實(shí)行生態(tài)管理的農(nóng)業(yè)用地約1055萬hm2，其中澳大利亞生態(tài)農(nóng)地面積最大，擁有529萬hm2，占世界總生態(tài)用地面積的50%；其次是意大利和美國，分別有95萬hm2和90萬hm2。除德國外，歐洲生態(tài)食品消費(fèi)較多的國家還包括法國、英國、荷蘭、瑞士、丹麥和意大利，產(chǎn)品種類包括作物產(chǎn)品、奶制品、肉類、水果等。至2000年，全球194個(gè)國家中有141個(gè)國家開始或已經(jīng)開始發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，全球生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面積占農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總面積的2%左右，預(yù)計(jì)未來10年可發(fā)展到10%～20%。對于農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策中也明確提出積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)（也即生態(tài)農(nóng)業(yè)），將堅(jiān)持