某廣場商業計劃書-全文預覽

　　

【正文】 也越來越重視女性飾品消費市場，紛紛在自己門店的顯著位置開設飾品專柜了。 女性飾品的零售市場不斷擴大西安是緊排于北京、上海之后的全國第三座大學之城。 所在地段的區位優勢 有每天以萬計的有效購物人群，成熟完善的商業配套。市場建成后將成為立足西安，輻射西北的規模最大的女性飾品專業批發市場。且由于規模小，導致大量貨品無法上柜，只能觀看產品畫冊。西安市轄區總人口為3097力人，其中女性人口占48．07％，以飾品市場50％的占有率計算，女性飾品消費人口也高達700多萬人，以每人年飾品消費額100元計，西安女性飾品的總年消費額就高達5億多元，這還不包括男性飾品消費市場。（2）、飾品消費市場潛力巨大 隨著我國經濟的發展，人民的收入水平增加，人們的生活質量和品味也不斷提高，追求美和時尚成為人們特別是年輕人的生活要素，而寓美與時尚于一體的飾品成為年輕消費者，特別是女性消費者的至愛，對各種飾品的消費需求也不斷增大。 世界飾品行業的中心在上世紀80年代初轉移到臺灣，飾品行業是典型的勞動密集型產業，出于臺灣島內的資源和勞動力等因素的限制，飾品行業在臺灣興盛了10年左右后，轉移到了韓國。威脅分析(Threat)據前期的初步地塊調研，在尚德路周邊已有四層商場規劃為美容美發專業市場，該項目的上市及推廣將對本案產生沖擊。 西安有數量較大的美容美發、化妝品經銷企業根據陜西省美容協會統計，西安中型美容美發用品、化妝品經銷代理企業約2000家左右，其中大部分還沒有自己的門店，如果租金、地點、商場管理配套合適的話，將是一個比較大的招商目標群體。 國內外化妝品及美容美發用品企業紛紛登陸西安市場 雖然西安居民的平均可支配收入水平在全國處于中等水平，但西安的化妝品、美容美發用品的消費水平卻不輸于其他大中城市。216。（4）、化妝品經營定位的SWOT分析優勢分析(Strength)216。在這些市場中，日化市場所占比例小，規模小，經營商戶分散。西安化妝品批發市場：西安市現有日化化妝品批發主要集中在輕工、康復路、豐慶路等幾個專業市場內。（3）、西安市化妝品市場現有市場規模小、分布散西安化妝品零售市場：西安化妝品的零售市場主要集中在大型商場、超市，各種市場中。隨著人們收入水平的提高，對化妝品美容美發用品的需求也將越來越大。據有關部門預測，到2010年我國化妝品市場銷售總額將達到800億元，年遞增13％左右。而1990年全國化妝品工業生產總值僅為40億元，l0年間，工業總產值翻了10多倍，其增長速度遠遠高于我國國民經濟的年增長速度(參見圖1)。手機飾品類：手機飾物、手機座、手機吊帶、手機吊墜、來電閃、手機殼。（5）、美容化妝品專業商場+西北最大的女性飾品零售商場2層為美容化妝品專業商場4層為西北最大的女性飾品零售商場經營品種以女性為主要消費對象的頭飾、鏈墜飾、服飾、證章、手機飾品等各類男女裝飾用品經營方式以零售、一二級飾品批發為主，兼有部分品牌飾品廠家展貿經營產品檔次以中高檔品牌飾品為主，兼營一些便于批發的中低檔飾品女性飾品批發區主要經營產品頭(發)飾類：發夾、發圈、發束、人造(布類、皮類、紙類)裝飾絲花、頭巾、皇冠、頭圈、三角巾、發帶、發卡、假發、發花、發爪、發釵、發梳、發束。注：針對陜西省消費者購物消費心理和習慣進行調研分析。美發用品：洗發類、染發類、燙發類、直發類、卷發類、護發油、嗜哩水、營養油、倒膜精華素等。治療類化妝品：去斑霜粉刺露(液、霜)、抑汗霜(液、粉)、祛臭粉(霜、液)等。項目業態五種組合方式（1）、都市時尚服飾主題商場 1層 流行時裝、各地風尚服飾品和精品禮品2層 女性正裝、休閑裝、內衣、時尚彩妝區，4層 運動服飾、男士專場注：也可將四樓作為中環百貨及億禾部分精品的折扣商場。216。具體劃分在保持此建議之原則的基礎上視具體情況靈活調整。縱深為面寬的2—3倍，不可超出3倍縱深。A：一二層主走道寬度為5—7米，副走道寬度為3—4米。216。216。中環千色廣場（引導客戶將本項目看作中環廣場項目的一個延續，做一回市場的跟隨者）理由：本項目在上市階段最大機會來自中環廣場，面對該項目巨大的體量、較高的推廣費用，建議本項目在市場定位上盡可能與中環廣場掛釣，既可形成集約力量，提升消費者對項目整體的信心，又可提升中環百貨的品牌影響力。 此類客戶頭經營經驗豐富，規模一般會較大，租期較長； （2）、小的專業經營商。根據市場調查的結果，結合本項目自身的優勢和特點，擬與中環廣場形成業態縱深互補，在客層上不跟中環廣場、百盛項目硬碰硬，發生正面沖突，建議客戶群鎖定：（1）、大的專業經營商。這種定位方式相對比較簡單易行，容易獲得市場的認可。 同期西安市內競爭性商業項目較多，競爭壓力較大。 項目的商場格局還算良好；216。要求三：具有較強烈的商業差異化特征，消除項目地段前期的不利影響。要求二：具有良好的商業發展前景，與中環廣場形成業態縱深互補。因素三：億禾的商業優勢與劣勢 億禾的商業優勢與商業劣勢都相當明顯，具體如下：商業優勢：216。 項目所處區域屬于商業待發展區域，商業氛圍還不夠，人氣有差距；216。二、億禾定位的可行方向大體而言，億禾定位的可行方向主要二種：市場領先者商業定位的方向：項目周邊目前商業氛圍不足，但隨著西大街的日趨成熟必將形成新的城市商業中心，采用市場領先者商業定位就是迅速填補市場空白，并在經營的商品上營造不同的差異性。目標客戶定位。 外地在西安市的品牌經營者；216。獨立自營式商鋪項目市場定位。（2）、面積區間。 2層：考慮經營檔次及使用功能，實用面積在60—100平方米左右，建筑面積在100—200平方米左右（以商鋪的得房率50%計算）。 走道寬度。 面寬與縱深。在較好的位置主走道、靠扶梯、轉角的位置面積可稍大，在周邊相對較差的位置面積稍小一點。（1）、根據市場調研的情報，作出如下分析及定位。 根據租期及付款范式提出系統優惠政策，最大程度的吸納資金。護膚類化妝品：雪花膏、冷霜、營養霜、奶液、蜜、香脂、防裂油、精華素、美白露、防曬霜、防曬水、眼角霜、凡士林、防曬油、緊肛水、收斂水、保濕露等。同時，在一樓設置以下幾種配套設施： 銀行或自助銀行(1家)20平方米左右； 貨物托運站(1—2家)10平方米；三層、四層：日化用品、化妝品批發中心及美容美發用品區美容美發用品區(主要針對專業用戶)主要經營產品類別有：品牌美容美發用品：C＆K專業護膚系列、科研、秀紀、唐紀、柏紀蕾迪、匯天秀、雅格麗白、卡蘇娜、露絲等專業美容美發品牌產品；美容護膚品：美白系列抗皺系列祛痘系列保濕護理系列、眼部護理系列、豐胸系列。香料香精：植物精油、留香劑、無火香董、香花料、香熏精油，香木珠、香囂燈、香董氧吧等。1層 珠寶、香水、品牌服裝折扣店2層 品牌皮具、鞋帽折扣店3層 品牌箱包、家居飾品、精品禮品折扣店4層 品牌電器、家具折扣店注：針對陜西省消費者購物消費心理和習慣進行調研分析。證章類：金屬證章、鑰匙吊牌、佛牌、生肖章、星座牌。國內生產企業已達2500家，品種3萬余種，市場總額居亞洲第二位。（2）、化妝品消費市場潛力巨