物業(yè)管理知識(shí)宣傳手冊(cè)-全文預(yù)覽

　　

【正文】 其附屬設(shè)施的維修資金； 改建、重建建筑 物及其附屬設(shè)施； 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 開發(fā)單位未申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的， 業(yè)主可通過社區(qū)居委會(huì)向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)，并 在 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 的指導(dǎo)和監(jiān)督下召開業(yè)主大會(huì)和 選舉產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期 3 年，可連選連任。業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠化、水體、樓地面等共用部位的清掃保潔，是物業(yè)服務(wù)的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將相關(guān)垃圾或雜物清理干凈并投放到城管部門指定的場(chǎng)所或容器，由城管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一清運(yùn)。 十 、 城市生活垃圾處理費(fèi) 城市生活垃圾處理費(fèi)為行政事業(yè)性收費(fèi)， 由城 管部門收取 ,專項(xiàng)用于城市生活垃圾收集、運(yùn)輸和處置。 九 、 開發(fā)或建設(shè)單位遺留問題不能作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的借口 業(yè)主以開發(fā)或建設(shè)單位遺留問題拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是不合法的。盡管 質(zhì)量保修書中明確 了 建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任 ，但不少開發(fā)建設(shè)單位對(duì)業(yè)主的專有部分或公共部位、公建配套的保修經(jīng)常直接推向承建單位，維修不及時(shí)時(shí)常發(fā)生，即使修了可能也不徹底，同一問題經(jīng)常反復(fù)。其中既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求增加建筑，使業(yè)主權(quán)益受損。對(duì)經(jīng)常進(jìn)入小區(qū)的車輛，應(yīng)到小區(qū)管理辦公室進(jìn)行登記，由小區(qū)管理辦公室統(tǒng)一安排停車位，發(fā)給小區(qū)“車輛通行證” 。 根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》（鹽政發(fā)〔 2021〕 273 號(hào)）規(guī)定， 建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)誠信檔案，凡無正當(dāng)理由超過一年不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，在未交全物業(yè)服務(wù)費(fèi)前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。 五、 空置物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納辦法 物業(yè)管理建筑區(qū)劃內(nèi)因各種原因，或多或少的都有一些房屋未交付使用、尚未入住或空置的房屋，由于公共性服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主和業(yè)主擁有的物業(yè)，無論業(yè)主入住與否，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然按照合同約定提供對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備 8 和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的服務(wù)項(xiàng)目，管理和服務(wù)成本沒有根本的改變，房屋同樣達(dá)到了保值和增值的效果，因此，這類閑置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該交納。 由社區(qū)居委會(huì)牽頭組織下崗職工、低保家庭等對(duì)社會(huì)零散的小區(qū)實(shí)施的“社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理”，實(shí)際發(fā)生費(fèi)用應(yīng)由所在區(qū)域范圍內(nèi)所有業(yè)主或居民分?jǐn)偂７瞧胀ㄗ≌约稗k公房、廠房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)退還業(yè)主已經(jīng)預(yù)收但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的 物業(yè)費(fèi)。 購房者對(duì)未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 可通過雙方的合同 詳細(xì)了解 其服務(wù)內(nèi)容。 房屋專項(xiàng)維修資金中不得列支的費(fèi)用 ①依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； ②依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、燃?xì)狻⒂芯€電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； ③應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房 屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； ④單幢獨(dú)立別墅房屋本體部分的維修費(fèi)用。 ②方案公示。根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 我市 近期 將出臺(tái)新的歸集標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)以政府即將出臺(tái)的文件為準(zhǔn) 。 十一、 房屋專項(xiàng)維修資金 房屋專項(xiàng)維修資金 房屋專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、改造的資金。 6 業(yè)主在遇到緊急情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取的求救和自我保護(hù)措施 ① 通過警鈴、對(duì)講系統(tǒng)、移動(dòng)電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進(jìn)行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其它危急情況，應(yīng)當(dāng)告知救援人 員。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案 ， 每年至少進(jìn)行一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標(biāo)明 注意事項(xiàng)等方式，宣傳電梯安全使用和應(yīng)對(duì)緊急情況的常識(shí)。若業(yè)主自用或?qū)Ｓ胁课痪S修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，涉及到毗鄰房屋的，其所有人應(yīng)積極配合。 物業(yè)保修期滿的維修處理 在質(zhì)量保修期內(nèi)，所需的維修費(fèi)用按《質(zhì)量保證書》的規(guī)定執(zhí)行，對(duì)需限期保養(yǎng)、維護(hù)的設(shè)施，由交接雙方按約定履行各自的權(quán)利、義務(wù)。 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 5 八、 物業(yè)保修 物業(yè)工程質(zhì)量保修部分 一是物業(yè)公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用 力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 若有偏差，應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法。 七是驗(yàn)設(shè)備。檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，對(duì)坐便器的下水檢查則最好反復(fù)多次的進(jìn)行排水試驗(yàn)，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右。檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果。如有空鼓，一定要責(zé)成開發(fā)建設(shè)單位盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴(yán)密，表面是否光潔，不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開，目測(cè)一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差等。 三是驗(yàn)門窗。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。其次要看露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。房屋的裂縫問題較為普遍，一般分溫度裂縫、沉降裂縫、設(shè)計(jì)預(yù)留的伸縮縫、施工質(zhì)量因素裂縫、使用不當(dāng)及維護(hù)不當(dāng)而產(chǎn)生的裂縫等。成本包括： 3 土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 等 。業(yè)主 對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù) ； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 二、 建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的專有部分 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的專有部分： 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本《手冊(cè)》對(duì)廣大業(yè)主非常關(guān)心的和平時(shí)生活居家用到的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)、物業(yè)管理法律法規(guī)等進(jìn)行了解讀，幫助業(yè)主 進(jìn)一步了解物業(yè)管理 ，減少矛盾、避免誤解， 合法維權(quán)， 營(yíng)造“關(guān)心物業(yè)管理、共創(chuàng)美好家園”的良好氛圍，推進(jìn)我市物業(yè)管理工作 健康有序發(fā)展 。 1 前 言 物業(yè)管理在改善城市面貌、增加就業(yè)途徑、建設(shè)和諧社區(qū)、提高群眾生活質(zhì)量等方面發(fā)揮 著 重要而積極的作用 ，是城市管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。 為切實(shí) 維護(hù)物業(yè)當(dāng)事人的合法權(quán)益 ， 減少物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，我 們 組織編寫了這本面向 廣大 業(yè)主的《物業(yè)管理知識(shí)宣傳手冊(cè)》。 共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用 設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 三、 建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的共有部分 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè) 主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土 地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 五、 商品房 銷售價(jià)格 商品房銷售價(jià)格由成本、 利潤(rùn)、稅金、政府規(guī)費(fèi)及住宅差價(jià)組成。 尤其是門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的 現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。外墻面尤其不能裂縫、滲水，驗(yàn)收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前 要求物業(yè)公司工作人員一同前往。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。留意地板有無明顯的縫隙和不平整，地 板與踢腳板結(jié)合部是否密合，在每個(gè)房間里慢慢地走一遍，仔細(xì)聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。 看看排污管是否有蓄水防臭 彎頭。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費(fèi)用。 業(yè)主在房屋交接時(shí)， 如對(duì)面積層高等有疑問，還可 對(duì)房屋的面積、層高以及房屋四周拐角的直角度進(jìn)行核驗(yàn)