中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報(bào)告(doc45)-地產(chǎn)可研-預(yù)覽頁(yè)

　

【正文】 衣店 檔次一般規(guī)模較小 購(gòu)物中心 1． 歐洲城（包括餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、購(gòu)物、展示、金融、演繹、兒童主題等） 溫州超級(jí)商業(yè)航母 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 污染 冷作卷板廠 交通汽車尾氣排放、噪聲污染嚴(yán)重 道路兩旁情況 整條江濱西路的兩側(cè)經(jīng)營(yíng)明顯有差異，北面依臨甌江這一側(cè)，店面基本已經(jīng)在營(yíng)業(yè)之中，主要經(jīng)營(yíng)廚柜為主，其他還有輔助經(jīng)營(yíng)建材和飯店，靠近環(huán)城東路這一帶整個(gè)經(jīng)營(yíng)層次雜亂。商業(yè)街東起江濱西路華峰大廈，西至鴻翔錦園，連接環(huán)城東路，全長(zhǎng) 400 米，寬 22 米，路面用花崗巖鋪設(shè)，路中央設(shè)立游客休息坐椅，有 7 個(gè)出口。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“中瑞以每平方米 2924 元計(jì)算，則 2924 ＝ 萬(wàn)元 地下室以及架空層 地下室和架空層由于地處江邊，屬于軟地基，加上此項(xiàng)目要做成精品，所以每平方的造價(jià)約 2020 元左右，則其造價(jià)為： 2020= 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。再則實(shí)行房地產(chǎn)信托的方式進(jìn)行融資。 銷售進(jìn)度以及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3 年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)下表： 表 各類建筑銷售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 高檔住宅（共962 戶） 100 20 55 25 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 停車場(chǎng)車位（共906 位） 100 30 60 10 所有業(yè)主均在 2 年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半 。 發(fā)行機(jī)構(gòu)：金信信托 發(fā)行對(duì)象：主要是 已經(jīng)積累的 500 多名有效客戶 限期： 15 個(gè)月 承諾：年回報(bào)率 4%，購(gòu)買者擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還可以享受 折優(yōu)惠 信托方案的主要優(yōu)勢(shì)。 31 土地大限） 國(guó)土資源部，監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即 71 號(hào)令），要求從 04 年 31 號(hào)開(kāi)始所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。這也預(yù)示著土地交易公開(kāi)化與透明化的開(kāi)始，被譽(yù)為土地交易暗箱操作的“終結(jié)者”。 金融政策：房貸收緊，為炒房降溫。該《指引》的出臺(tái)，為熱得有點(diǎn)過(guò)頭的房地產(chǎn)降溫，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也使得購(gòu)房者變得理智。 當(dāng)?shù)卣撸浩诜肯揶D(zhuǎn)，遏制投機(jī)，規(guī)范投資 溫州市 05 年 1 月頒布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)讓管理的意見(jiàn)》，根據(jù)該規(guī)定，從 05 年 3 月 1 日起，房產(chǎn)管理部門(mén)不再辦理合同訂購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 新政策對(duì)房開(kāi)公司影響不大，而更多的是積極影響，作為房開(kāi)，并不希望市場(chǎng)存在炒做行為，新政策能鼓勵(lì)房開(kāi)把產(chǎn)品做好，讓房?jī)r(jià)理性回歸的積極作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。益的是創(chuàng)造了一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)炒做行為，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；不益的是國(guó)家鼓勵(lì) 著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 ②同時(shí)這些有意向購(gòu)買的人群大多數(shù)已有 2 套 200 平方米以上的房屋，并且質(zhì)量、地段等方面也都是很不錯(cuò)的，是否有必要買本產(chǎn)品不是很肯定，況且即使購(gòu)買類似項(xiàng)目也可以選擇價(jià)格低點(diǎn)的例如新世紀(jì)花園、英豪莊園等物業(yè)。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 該別墅的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為 : ① 客戶群主要定位在私營(yíng)企業(yè)老板，民營(yíng)或者是外資企業(yè)的高級(jí)職員和高層管理人員，從事金融，證券，保險(xiǎn)業(yè)的高收入人群等，該類人群往往都已經(jīng)成家立業(yè)，資金來(lái)源方式多樣且穩(wěn)定，能夠資付得起高額的別墅 各類費(fèi)用 ② 管理水平高， 既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又促成社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境的相結(jié)合。由于設(shè)置了一些服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理費(fèi)較之同類項(xiàng)目要高出約 10— 20﹪ 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市居民人均收入（元）78481055911778136451603517727050001000015000202001997年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年主要年份溫州城市居民人均收入圖系列1 圖 溫州市居民人均收入 表 一些相關(guān)指數(shù)（數(shù)據(jù)）： 03 年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 億元 03 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù) 111 全市居民人均收入 17727 元（比上年增長(zhǎng) %） 城鎮(zhèn)人均生活費(fèi)支出 14212 元（比上年 增長(zhǎng) %） 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的增加 ,居民的消費(fèi)水平也隨之提高。高于 ％的消費(fèi)性增幅，說(shuō)明居民消費(fèi)正從生存需要轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。加息將發(fā)揮對(duì)房產(chǎn)價(jià)格泡末的擠出效應(yīng)，對(duì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)起積極作用。 ② 意外事故風(fēng)險(xiǎn)：意外事故風(fēng)險(xiǎn)是隨時(shí)存在而不能預(yù)料的，其雖然發(fā)生的機(jī)率不高，但是一旦發(fā)生就會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的影響，因而對(duì)其不能沒(méi)有充分的準(zhǔn)備。詳見(jiàn)下表和圖： 表 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 全部投資（稅前）內(nèi)部收益率 0 基本方案 % 1 出售價(jià)格 +5% % +10% % +15% % 5% % 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 10% % 15% % 2 利率 +5% % +10% % +15% % 5% % 10% % 15% % 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是研究工程建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后正常年份的銷量、成本、利潤(rùn)三者之間的平衡關(guān)系，以盈虧平衡時(shí)的狀況為基礎(chǔ)，測(cè)算項(xiàng)目的生產(chǎn)負(fù)荷狀況以及承受風(fēng)險(xiǎn)能力。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)安全率大于 30%，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)狀況良好。比率越小，說(shuō)明項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，本項(xiàng)目的比率為 %，表明公司要利用 %的生產(chǎn)能力才能保本，項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)較弱。項(xiàng)目所在地為溫州原東方造船廠地塊， 位于都市中心的黃金地段， 北臨江濱路，毗鄰江心嶼。其占地 110畝，建設(shè)用地 面積 71553 平方米， 西側(cè)層數(shù)≤ 30 地下停車 519 輛，東側(cè)層數(shù)≤ 27 地下停車 344 輛。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 由國(guó)際著名室內(nèi)設(shè)計(jì)大師菜單式精裝修，歐式巴洛克的奢華、中式古典的莊重以及中西合璧的裝修風(fēng)格可自由選擇，中瑞 同時(shí)考慮到本項(xiàng)目地處江濱路，與歐洲城相鄰的特殊原因?qū)Ρ卷?xiàng)目的影響以及中瑞集團(tuán)欲打造溫州最豪華的住宅等原因，才可以給本項(xiàng)目確定一個(gè)準(zhǔn)確的定位。因此，如何進(jìn)行合理的定價(jià)策略，達(dá)到快速回籠資金的目的顯得猶為重要。 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） ◆ 規(guī)模 ：是全市檔次最高的住宅（空中別墅），占地 110 畝， 71553 ㎡的建設(shè)用地面積。東面望江東路可達(dá)溫州著名的旅游勝地江心嶼，南面的環(huán)城東路飛霞路更是把本項(xiàng)目容入了五馬大南門(mén)商圈之 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中； ◆品質(zhì)：本項(xiàng)目采用溫州標(biāo)準(zhǔn)的 6級(jí)抗震設(shè)計(jì)建筑，國(guó)際規(guī)劃大師，建筑大師，園林設(shè)計(jì)大師，環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)大師聯(lián)手鑄就自然與藝術(shù)的完美結(jié)晶，菜單式精裝修，多樣風(fēng)格，滿足個(gè)性化需求， 建筑品質(zhì)勝人一籌； ◆周邊配套設(shè)施：有溫州超級(jí)商業(yè)航母歐洲城、 118 醫(yī)院、附 2 醫(yī)、 14 中、新南亞、國(guó)貿(mào)等星級(jí)大酒店、 白鹿影院、嘉樂(lè)迪 KTV、名典咖啡、現(xiàn)代概念（高檔西餐廳 牛排館）、山姆士大世界、以及多家銀行等； ◆景觀：低密度建筑、大面積的綠地、又臨江，使社區(qū)猶如一個(gè)城市大花園。 威脅分析（ T） ◆中央政府宏觀調(diào)空政策的連續(xù)出臺(tái)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“行政法規(guī)政策”的出臺(tái)，在很大程度上使房產(chǎn)投資者和置業(yè)者對(duì)樓市產(chǎn)生的觀望心態(tài)； ◆政府對(duì)此項(xiàng)目的審批把關(guān)甚嚴(yán)，對(duì)于一些細(xì)節(jié)審批環(huán)節(jié)可能諸多“阻撓”； ◆大自然城市家園以及同人花園這類溫州目前較為高檔的住宅銷售火爆，對(duì)本項(xiàng)目有很大的挑戰(zhàn)性，同時(shí)或許有一部分客戶會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)Ψ剑ó吘箤?duì)方價(jià)格上便宜） ◆ 結(jié)論： 經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的亮點(diǎn)和不足之處的剖析，可以說(shuō)本項(xiàng)目的機(jī)遇與困難并存，但是更多的是機(jī)遇，雖然也存在一定的問(wèn)題，但 是只要從容應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)合作是可以取得成功的。無(wú)論項(xiàng)目以哪種行銷渠道來(lái)進(jìn)行推廣，項(xiàng) 目由始至終以“一種聲音”來(lái)“說(shuō)話”。 項(xiàng)目圍墻工地 圍墻工地是目標(biāo)客戶群體和潛在消費(fèi)群體以及市民認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的最直觀的傳達(dá)方式，如何引起目標(biāo)消費(fèi)群體的注意力，圍墻形象包裝的好壞至關(guān)重要。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 廣播電視廣告 廣播臺(tái)以聲音介紹的方式和電視臺(tái)以動(dòng)感畫(huà)面的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 B:廣告主題 花園都市特區(qū)，墜入情調(diào)生活 C:廣告發(fā)布媒體 溫州都市報(bào) 溫州日?qǐng)?bào) 溫州商報(bào) 溫州晚報(bào) 溫州人民廣播電 臺(tái) 以及其他外地報(bào)刊 廣告預(yù)計(jì)費(fèi)用 報(bào)紙宣傳費(fèi)用：都是封底版整版彩色版面（商報(bào) 100000 元一次，晚報(bào) 120200 元一 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 次，日?qǐng)?bào) 160000 元一次，都市報(bào) 140000 元一次，每家報(bào)社刊登 4 次），共計(jì) 208 萬(wàn)元 廣播電視臺(tái)宣傳費(fèi)用：在節(jié)目中間插播，一天十八次（每次 30 秒），一個(gè)月 50000元，共 3個(gè)月，共計(jì) 150000 元 模型制作以及租用晚報(bào)大廈宣傳廳費(fèi)用等：共計(jì)約 18 萬(wàn) 市區(qū)（鹿城，龍灣，甌海）主干道巨型霓紅廣告牌放置一年：預(yù)計(jì) 500 萬(wàn) 促銷活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠促銷 對(duì)頭 50 名認(rèn)購(gòu)者進(jìn)行 折的優(yōu)惠（但是前提是一人只能認(rèn)購(gòu) 1 套），后面的認(rèn)購(gòu)者給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)（比如送高檔攝相機(jī)等） “未來(lái)曼哈頓”繪畫(huà)（效果圖， flash）制作比賽 活動(dòng)目的：關(guān)于暢想本項(xiàng)目以及周邊地區(qū)未來(lái)的發(fā)展情況的制作比賽，通過(guò)此活動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目起到良好的宣傳作用。風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目存在的機(jī)遇遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)。（ 請(qǐng)?jiān)凇趵锎颉?） 1. 您認(rèn)為具備什么樣的基本條件才能稱為豪宅（高檔住宅）？ □ 綠化率高 □ 區(qū)里面配套設(shè)施齊全 □ 裝飾豪華 □ 低密度 舒適 請(qǐng)你列舉出其他： 2. 您 若買豪宅你會(huì)選擇以下哪些地段的物業(yè)？ □ 市中心 □ 郊區(qū)（如茶山） □ 縣級(jí)中心城鎮(zhèn)（如龍港） □ 城郊結(jié)合處（如新城） 3. 您若買豪宅是喜歡什么類型的物業(yè)？ □ 高層高檔住宅 □ 獨(dú)立別墅 □ 雙聯(lián)別墅 □ 立體別墅 □ 其他類型（請(qǐng)列舉） 4. 您若買豪宅希望與什么環(huán)境相鄰？ □ 靠山 □ 臨海 □ 沿江 □ 著名景點(diǎn) □ 其他（請(qǐng)列舉） 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5．您希望建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格是？ □ 古典歐式 □ 新古典歐式 □ 中式 □ 其它 6．作為業(yè)主，您需要什么樣的配套服務(wù)？ □ 酒店式接待 □ 豪華觀光電梯 □ 私家空中小品花園 □ 社區(qū)局域網(wǎng)及寬網(wǎng) □ 24 小時(shí)中央熱水 □ 5 戶計(jì)量式中央空調(diào) □小區(qū)實(shí)行分質(zhì)供水 □視訊會(huì)議轉(zhuǎn)播系統(tǒng) □其他請(qǐng)列舉 7．您目前有幾套房子，面積為多大？ （ ）套 第一套約（ ）平方米 第二套約（ ）平方米 第三套約（ ）平方米 第四套約（ ）平方米 其他： 8．若有適合您心儀的產(chǎn)品，最適合面積多大？ □ 沿街店鋪 （ ）平方米 □ 住宅 （ ）平方米 9．購(gòu)買本項(xiàng)目以下心儀產(chǎn)品，您認(rèn)為每平方合理單價(jià)是多少？ □ 沿街店鋪 （ ）元 □ 住宅 （ ）元 10．您若要買本項(xiàng)目，那你會(huì)選擇什么時(shí)間進(jìn)行購(gòu)買？ □ 目前善無(wú)打算買 □ 半個(gè)月內(nèi) □ 一個(gè)月內(nèi) □ 3 個(gè)月內(nèi) □ 半年內(nèi) □一年內(nèi) □時(shí)間不確定 □ 等降價(jià)后再考慮 11．您若買這類別墅，你的付款方式是： □ 按揭付款 □ 一次性付清 □ 分期付 款 其他還有填寫(xiě)的請(qǐng)說(shuō)明：