國際養(yǎng)老園項目建議書-預(yù)覽頁

　

【正文】 嚴峻挑戰(zhàn)，預(yù)計到 2030年全國老年人口將占總?cè)丝诘?%。 而經(jīng)濟的發(fā)展，人口的 快速流動也使?養(yǎng)老?或老年經(jīng)濟開始成為了有著巨大經(jīng)濟效益與經(jīng)濟回報的新型產(chǎn)業(yè)。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一 些簡單的生活需求。 巨大的現(xiàn)實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目成為了目前中國最具投資機會和市場潛力的項目。 張家界國際養(yǎng)老園項目就是在這個背景下，由張家界市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 項目共分五個部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國際護理學(xué)院等），二是國際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運動基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 由于本項目規(guī)模極大，占地面積達 15000 畝，在現(xiàn)階段中國嚴格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負責(zé)，分區(qū)管理模式。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗 的人員或機構(gòu)來負責(zé)。村民以其土地、林權(quán)作價入股，村民和員工持股總額在 30%左右。資金使用范圍為海南國際老年城一期項目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項目建設(shè)與銷售期為3年。另外，由于政府支持的原因，征地費用相對較低，目前評估價為每畝 15 萬元。而對于市場 方面，如何將信息有效的傳達到客戶群中，才是市場運作中最大的風(fēng)險。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 20xx 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c 8 放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 ％。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014歲 9 1559歲 ≥ 60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為 1%（ ）的老年人解決住房問題。縣購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房 。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200元每平方米，已經(jīng)售罄。中國６０歲以上的老年人已達 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實際入住率只 11 有 ％，遠遠不能滿足老年人的入住需求。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費市場，以造福于老年人，造福于整個社會。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是?居家養(yǎng)老?。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。 經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，?空巢?老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。 20xx年 9月 7日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立?以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系?。也就是說，?居家養(yǎng)老社會化?必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個?養(yǎng)老社會化?服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。在北京，良好地段的房價每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能 有 百萬身家。而 本市平均房價 1500 元／平方米。再反過來算，在張家界兩個老人月生活費用 1000 元就可以過得很不錯，那么來張家界定居養(yǎng)老只要有 150000+1000 120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地擁有房產(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個條件。 2=(萬戶 )，上海空巢家庭約有 100247。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭 照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進行建設(shè)。所以針對老年人的特點，在發(fā)達國家老年公寓都要進行全方位的無障礙化設(shè)計。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進行護理。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊伍，以自有品牌入園服務(wù)。當北國已是冰天雪地時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們卻正在露天音樂廣場上自得其樂的?說學(xué)彈唱?。?退休?對老年人而言，將是另一種幸福生活的開始。天門山、七星山、崇山環(huán)列，視野開闊，遠近景觀滿目綠色。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場，為國際養(yǎng)老園打造?健康長壽新家園?的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。社區(qū)保健醫(yī)生或護士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護理照料。 17 3)送飯上門。 輪 子上的飯菜 會給老人的生活帶來了全新的變化。這個服務(wù)項目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學(xué)生定期探望 空巢家庭 的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。定期探望這一服務(wù)項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。如果確認的時間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認服務(wù)的志愿者。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。這種服務(wù)有時稱為撥電話搭車。 8)老年食堂。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的 需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。老年人所需求的房屋出租、消費者權(quán)益保護、準備 18 遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項目，這些工作可以是全日制和半日制的。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。保護（庇護）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。 小區(qū)居民的自主管理與 國際養(yǎng)老園 的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，?孝?仍然是社會道德的重要基礎(chǔ) 中國傳統(tǒng)中素有?老有所居、安度晚年?的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。據(jù)了解，在發(fā)達國家?空巢家庭?出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。 在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近 10 年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。尤其值得注意的是，單身獨居老人在老年人口中的比例，由 1999 年的 ％上升到 20xx 年的 11％，即增 加了兩倍。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。? 老年人獲得了經(jīng)濟的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活 截至 20xx 年底，全國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)達 億人，其中4300 多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險待遇。而且由于計劃生育政策的實施，目前?四二一?的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子女同住。 由此可見，隨著觀念的變化，對 養(yǎng)老服務(wù) 的需求是加快增長的。因此，作為老年人經(jīng)濟收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增加。 政府對老年類項目大力支持 早在 20xx 年 10 月，財政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。 ? （ 《 張家界市?三年有改觀五年大變樣?建設(shè)綱要》 ）。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，當老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來。 敬老院模式 在老年 服務(wù)設(shè)施安度晚年。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還 23 作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。同時， 在九十年代末和本世紀初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào) ，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。 目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。老年公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復(fù)消費性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。 桿子坪 完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時也可同內(nèi)地其他城市實現(xiàn)?聯(lián)網(wǎng)?。這已經(jīng)說明，張家界針對移民開發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ) 的、是可行的。所以，張家界發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國家撥款，完全不用擔(dān)心外部條件的沖突和制約。從長遠來看，市場經(jīng)濟是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。 3)針對老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點，為項目打下長遠的附加價值。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時間，體驗一下生活，然后再做決定。在目標城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。每年出租收入預(yù)計達到 1550 萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我們還 29 不敢想像，老年移民們賣掉原來房產(chǎn)之后都能成為百萬或準百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費，如果僅以一戶老人房產(chǎn) 15萬元、每月生活費 1000 元估算，每一戶老年移民帶來的直接經(jīng)濟效益（資金凈現(xiàn)值）就相當于 1550 個游客。 此外引入老年移民還有很多其它的好處。 首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。 如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；?雙合同制?貸款購房。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證