工程維修部工作手冊-預(yù)覽頁

　

【正文】 保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。 5 定時(shí)巡視配電室和樓層配電間，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，填寫運(yùn)行記錄。 8 做好配電室防火、安全工作，保持設(shè)備機(jī)房和值班場所的整潔。 12 嚴(yán)格執(zhí)行主管的指令，完成主管下達(dá)的其他工作任務(wù)。 3 負(fù)責(zé)弱電各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)，執(zhí)行 《弱電系統(tǒng)計(jì)劃檢修表》 中所列檢修項(xiàng)目。 7 做好值班室防火、安全工作，保持設(shè)備機(jī)房和值班場所的整潔。 云帆物業(yè) 18 云帆物業(yè)工程維修部綜合維修工崗位職責(zé) 一、 崗位標(biāo)識(shí) 崗位名稱 綜合維修工 崗位編制 4 當(dāng)前任職人員 所在公司 連云港云帆物業(yè)服務(wù)有限公司 崗位級(jí)別 直接上級(jí) 綜合維修主管 直接下級(jí) 無 二、 崗位設(shè)置目的 負(fù)責(zé) 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的日常維修工作，主要有公共區(qū)域的墻壁、地面、天花、玻璃、金鎖構(gòu)件、地彈簧、衛(wèi)生潔具等公共設(shè)施的巡檢及維修。 4 負(fù)責(zé) 公共設(shè)備、設(shè)施 的運(yùn)行管理及日常維修保養(yǎng)。 8 接到報(bào)修任務(wù)及時(shí)處理，及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。 上班時(shí)間：上午： 9:0011:30，下午： 12:0017： 30。 上班時(shí)間非工作情況嚴(yán)禁串崗。 本制度適用辦公室及常白班班組。外來人員進(jìn)入配電室、機(jī)房參觀學(xué)習(xí)，須經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。 各班組負(fù)責(zé)打掃配電室、機(jī)房本班組責(zé)任區(qū)的衛(wèi)生，保證責(zé)任區(qū)干凈整潔。 1本制度適用運(yùn)行倒班班組 云帆物業(yè) 22 強(qiáng)電管理制度 1 目的：保障高壓配電電系統(tǒng)的正常運(yùn)行 2 適用范圍：項(xiàng)目管理處 3 內(nèi)容 配電室由主管經(jīng)理負(fù)責(zé)全面技術(shù)業(yè)務(wù)工作，并接受供電部門的專業(yè)監(jiān)督檢查與供電部門辦理具體的電力調(diào)度與使用業(yè)務(wù)； 配電室的電力設(shè)備調(diào)度號(hào)應(yīng)按照地區(qū)電力系統(tǒng)統(tǒng)一的調(diào) 度編號(hào)原則編寫，室內(nèi)應(yīng)設(shè)有模擬圖板，模擬圖應(yīng)符合實(shí)際接線具備可模擬操作功能，電源情況及設(shè)備編號(hào)標(biāo)注齊全正確； 定期進(jìn)行（或委托）電氣設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)和繼電保護(hù)的年度效驗(yàn)并認(rèn)真作好記錄； 在進(jìn)行電氣維護(hù)工作時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行保證人身和設(shè)備安全的技術(shù)措施和組織措施，不得從事在自己不能控制范圍的電氣施工企業(yè)，應(yīng)備齊安全絕緣工具以及工作必須的儀器儀表； 貫徹執(zhí)行有關(guān)電力法規(guī)，依法建立各種規(guī)章制度，不斷規(guī)范用電行為，落實(shí)安全第一的方針，嚴(yán)格執(zhí)行工作監(jiān)護(hù)和工作許可制度，保證生活用電確保電氣設(shè)備在良好狀態(tài) 下運(yùn)行，并應(yīng)具備以下規(guī)程《變電站運(yùn)行規(guī)程》、《電業(yè)安全工作規(guī)程》； 值班員必須作到持證上崗，有效證件必須是勞動(dòng)局、供電局分別頒發(fā)的合格證件，并按時(shí)進(jìn)行年審復(fù)試，新上崗的徒工必須有師傅帶領(lǐng)，不能單獨(dú)工作。 云帆物業(yè) 26 綜合維修管理制度 1. 目的：保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓正常運(yùn)行： 2. 適用范圍： 3. 內(nèi)容： 員工對分派的工作做到細(xì)致、周到地安排每項(xiàng)操作順序，精心測量尺寸、精心調(diào)整、精心材料的使用調(diào)配，保證工作質(zhì)量； 施工中保持工作現(xiàn)場的清潔環(huán)境，認(rèn)真執(zhí)行《綜合維修崗位職責(zé)》； 愛護(hù)工、用具和電動(dòng)工具經(jīng)常擦拭、檢測、加油保養(yǎng)，保持其良好的安全和使用 性能； 工作間材料應(yīng)分類碼放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、異形材料應(yīng)妥善放置或單獨(dú)存放，防止損壞、變質(zhì)； 油漆、稀料、溶劑等易揮發(fā)的化學(xué)品使用后應(yīng)封蓋嚴(yán)密、單獨(dú)擱置，注意防潮、防火、防腐蝕； 按期完成《客戶維修單》的修繕工作，工作完成后及時(shí)將維修單返回工程值班室； 嚴(yán)禁在工作間吸煙并保持工作間清潔，每天工作結(jié)束，應(yīng)將工作間清掃干凈。 云帆物業(yè) 28 工程維修部倉庫物資管理制度 總則 為了保障倉庫物資安全，確保庫存物資數(shù)量準(zhǔn)確、質(zhì)量完好，提高倉庫工作效率和物資對接規(guī)范，特制定本規(guī)定。 第二 計(jì)劃、采購、入庫程序 每月 18 日前，各班組應(yīng)根據(jù)本部門下月重點(diǎn)工作或檢修計(jì)劃，擬定備品備件、消耗材料的采購計(jì)劃，然后填寫《物資 采購計(jì)劃表》，采購物資的名稱、型號(hào)、數(shù)量及具體要求要詳細(xì)填寫清楚，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，統(tǒng)一由文員報(bào)公司審批，并將審批后的《物資采購計(jì)劃表》備案。 倉庫物資管理員根據(jù)公司出庫單上的物資材料清單進(jìn)行入庫登記，做好電子臺(tái)賬記錄。 周末和夜間維修需要材料，領(lǐng)料人電話需電話匯報(bào)部門負(fù)責(zé)人維修情況及所需材料，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后，填寫《緊急物資領(lǐng)用申請表》進(jìn)入倉 庫領(lǐng)取材料，待上班時(shí)上報(bào)主管簽字，文員核對材料領(lǐng)用情況，辦理出庫手續(xù)。 每月月底文員將《倉庫物資管理臺(tái)賬》打印紙質(zhì)文檔，與當(dāng)月的消耗清單、《物資領(lǐng)用申請表》、三層物資領(lǐng)用記錄匯總，由部門經(jīng)理簽字審核后統(tǒng)一存檔并報(bào)公司物資管理員 1 份。 正常損壞工具，可以舊換新；丟失或非正常使用損壞的，自行解決，因此影響工作的，按有關(guān)規(guī)定考 核。 二、本管理辦法的管理范圍是云帆物業(yè)所管轄的物業(yè)范圍內(nèi)的所有建筑物的施工管理。 第二章 施工審核 一、主責(zé)單位負(fù)責(zé)合同簽訂，并按照國家相關(guān)法律、法規(guī)要求，審核施工單位的有關(guān)資質(zhì)。 五、《施工項(xiàng)目申請表》填寫完畢后，由工程維修部提交物業(yè)公司審核，工程維修部同時(shí)提供《施工人員登記表》，由物業(yè)公司進(jìn)行政審。 二、工程維修部以《工程施工聯(lián)系單》（附表三）的形式通知安 保部、物業(yè)部施工相關(guān)事宜。同時(shí)提交《施工安全備案表》。 安保部對人員進(jìn)出路線及施工現(xiàn)場的防火等內(nèi)容提出相應(yīng)要求。 第四章 施工管理 一、施工過程中，工程維修部應(yīng)根據(jù)《施工安全管理規(guī)定》的要求對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查。 三、物業(yè)部對施工現(xiàn)場的成品保護(hù)，衛(wèi)生狀況及垃圾清運(yùn)進(jìn)行檢查。如原設(shè)備、設(shè)施的照明、控制等內(nèi)容。 五、物業(yè)公司財(cái)務(wù)根據(jù)工程維修部開具的《驗(yàn)收報(bào)告單》退回施工押金。 3）物業(yè)部負(fù)責(zé)通知業(yè)主有關(guān)影響區(qū)域。 云帆物業(yè) 34 強(qiáng)電班組人員交接班制度 1 交班人員應(yīng)提前做好交班準(zhǔn)備工作，接班人員提前 10 分 鐘到崗與交班人交接清楚，方可下崗； 2 交接內(nèi)容： 運(yùn)行記錄； 詢問，檢查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行使用狀態(tài)、故障的處理經(jīng)過及尚存問題； 需轉(zhuǎn)達(dá)的通知命令。 云帆物業(yè) 36 第四章 工程維修部各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 云帆物業(yè) 37 空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 1 目的： 確保制冷空調(diào)設(shè)備設(shè)施保持良好性能，保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓空調(diào)溫、濕度處于舒適范圍。 5 制冷空調(diào)維修員工作程序： 對所轄設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 每月定期清掃空調(diào)機(jī)房； 制冷機(jī)運(yùn)行工作中，應(yīng)協(xié)助運(yùn)行人員檢查冷卻水量、水質(zhì)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； 完成空調(diào)設(shè)施的維護(hù)、檢修工作，保證其功能正常； 對設(shè)備定期更換的配件及時(shí)統(tǒng)計(jì)整理，呈交空調(diào)主管； 制冷機(jī)、空調(diào)機(jī)設(shè)備由運(yùn)行員負(fù)責(zé)操作； 運(yùn)行中出現(xiàn) 停電等異常情況應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施； 嚴(yán)禁吸煙，保證機(jī)房安全、干凈和整潔； 運(yùn)行人員應(yīng)依據(jù)氣溫變化及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷； 保持機(jī)房照明及機(jī)房通風(fēng)，保證設(shè)備和人員工作安全； 運(yùn)行人員不得脫崗，確保設(shè)備運(yùn)行有人監(jiān)護(hù)。 2 適用范圍： 適用于 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓給水、排水設(shè)備和用水設(shè)施的維護(hù)管理。 5 值班員工作程序 值班員定時(shí)巡查設(shè)備，將設(shè)備運(yùn)行狀況和異常問題記錄于《交接班記錄本》； 設(shè)備機(jī)房每日清掃一次衛(wèi)生，設(shè)備每周清潔一次，設(shè)備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬； 及時(shí)完成報(bào) 修單工作，日維修不壓單、甩單，保證維修質(zhì)量和數(shù)量的完成； 6 維修員工作程序 按要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。 8 工程維修部經(jīng)理職責(zé)： 每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備設(shè)施及維修工 作進(jìn)行一次檢評； 審核日常維修及大修計(jì)劃。并聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門協(xié)助處理，并在恢復(fù)供水后 30 分鐘內(nèi)報(bào)告給工程維修部經(jīng)理和有關(guān)部門； 11 季節(jié)防護(hù)措施： 夏季前清除各部位排水溝地漏和雜物，保持排水通暢，同時(shí)在車庫坡道出入口處預(yù)備沙袋等防汛措施； 冬季前 檢查各供水管道的保溫，并修補(bǔ)破損處，保持保溫層完整，需防凍池水的部位，要提前做好準(zhǔn)備。 職責(zé) 值班員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、巡查、記錄和異常情況的報(bào)告。 適用范圍 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓各部位給排水設(shè)備、設(shè)施 。 適用范圍 變配電設(shè)備的管理。強(qiáng)電主管負(fù)責(zé)上述工作綜合管理，并協(xié)調(diào)與其他專業(yè)部門、單位的關(guān)系； 工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查及停電檢修前發(fā)布通知。 維修員工作程序 按要求進(jìn)行維修保養(yǎng)； 執(zhí)行上級(jí)指令安排的電氣設(shè)備增改安裝工作； 按期完成日常電氣設(shè)施的維護(hù)工作和維修工單的維修內(nèi)容； 停電管理工作程序 需要停電才能進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)，事前由強(qiáng)電主管編寫停電報(bào)告，經(jīng)工程維修部經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，交由項(xiàng)目處領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行復(fù)審、批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)下文兩份，強(qiáng)電主管一份做為實(shí)施指令，另一份由工程值班臺(tái)負(fù)責(zé)組織其它專業(yè)配合執(zhí)行指令工作。 適用范圍 適用于 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓的辦公樓設(shè)施的維護(hù)工作。 季節(jié)保養(yǎng)檢修措施 冬夏換季前要對系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行換季前的設(shè)備檢測和系統(tǒng)參數(shù)調(diào)整。 職責(zé) 空調(diào)維修員負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)； 空調(diào)主管負(fù)責(zé)上述工作的人員組織、工作指導(dǎo)和質(zhì)量檢查。 換季期保養(yǎng)（半年） 檢查風(fēng)機(jī)軸承，加注潤滑油； 檢查風(fēng)機(jī)皮帶磨損狀況，并予更換； 清洗表冷器翅片； 檢查電機(jī)軸承加注潤滑油； 檢查壓力表、溫度表，并予更換； 清洗水過濾器； 檢修清洗冷熱水盤管。 適用范圍 適用于給排水設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。需停水進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，遵照“停水管理工作程序”執(zhí)行； 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班員應(yīng)立即關(guān)閉總控閥門，對系統(tǒng)進(jìn)行切換保證 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心 大樓正常運(yùn)行，維修人員應(yīng)立即進(jìn)行搶修。 配電設(shè)備的檢修工作程序 檢修時(shí)間安排每年在正常情況下檢修一次； 檢修方案的制定 強(qiáng)電主管每次檢修應(yīng)事先根據(jù)日常運(yùn)行記錄和問題（故障）匯總列出重點(diǎn)檢修部位和正常檢修部位，進(jìn)行列項(xiàng)； 根據(jù)列項(xiàng)內(nèi)容，做好檢修前的準(zhǔn)備工作，包括備用電器、配件、輔助材料（鏍絲、墊 片、熔絲、熔斷器、測量工具、用具、防護(hù)用品），滅火器材、醫(yī)藥箱等，應(yīng)齊全到位； 發(fā)出檢修通知； 檢修工作程序 檢修工作依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的技術(shù)措施”，嚴(yán)格按照操作票的列項(xiàng)順序操作，每操作完畢一項(xiàng)，填寫一項(xiàng)記錄，監(jiān)護(hù)人應(yīng)進(jìn)行核對操作是否正確，并將每個(gè)拉閘開關(guān)上掛好標(biāo)示牌； 依照《電氣安全工作規(guī)程》中“保證安全的組織措施”做好檢修的準(zhǔn)備工作； 云帆物業(yè) 55 檢修 檢查電纜、橋架穿墻洞封堵嚴(yán)密，橋架無銹蝕，環(huán)境清潔、干燥，標(biāo)記清晰、油漆色標(biāo)無脫落，無變色、老化情況， 相位標(biāo)記清楚； 手動(dòng)檢查復(fù)位機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活準(zhǔn)確，不能斷開檢修的開關(guān)部份可做吹塵處理； 計(jì)量器件、控制及報(bào)警器件進(jìn)行外觀檢查，導(dǎo)線聯(lián)接點(diǎn)螺絲試緊一次，絕緣是否老化，有無過流跡象，封接點(diǎn)無開焊，顯示儀表指示正常，指示燈無損壞，外殼無變形，熔斷器座的連接、熔絲等逐一測量檢查，保證絕對可靠； 配套設(shè)備如：散熱風(fēng)扇、溫控報(bào)警裝置、顯示儀器等，應(yīng)采取除塵、加油及測試檢查，保證功能完好、準(zhǔn)確； 對配電柜機(jī)械部件、開關(guān)支架、滑軌、各種扳動(dòng)旋鈕、門鎖進(jìn)行檢查，使之處于完好狀態(tài)，損壞件及時(shí)更新； 必要時(shí)對電氣各項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)依據(jù) 設(shè)備說明和行業(yè)規(guī)定進(jìn)行儀器檢測，接地電阻值、溫升、噪聲變化、電流、電壓指示不準(zhǔn)、電容器能力下降等老化和將要失效的元器件及時(shí)更換； 配電柜開關(guān)標(biāo)識(shí)與配電區(qū)域應(yīng)一致，檢查改變、增減負(fù)載情況，對有改變的配電開關(guān)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、確認(rèn)和重新編制。斷電配電總電源后，如果可能應(yīng)檢查開關(guān)觸頭有無電弧損傷，金屬變色現(xiàn)象，失壓保護(hù)、過載保護(hù)功能靈敏、可靠，開關(guān)、接觸器、繼電器、保險(xiǎn)器等有無過熱、變形、變色、噪聲變化等現(xiàn)象，有其中一項(xiàng)問題應(yīng)更換該器件； 清除積塵、雜線要理順扎牢，對支架松動(dòng)、殼體銹蝕部位進(jìn)行處理，如重新油漆、固定支架、堵塞漏水孔隙等； 對開關(guān)標(biāo)識(shí)、編號(hào)進(jìn)行核對，缺損要補(bǔ)上。 消防廣播系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 1 機(jī)房設(shè)備須斷電，功率放大器須進(jìn)行放電處理； 2 機(jī)柜及設(shè)備除塵； 3 檢查設(shè)備接線是否牢固、線路是否老化； 4 檢查設(shè)備長時(shí)間工作溫度，發(fā)現(xiàn)過熱現(xiàn)象及時(shí)斷電修理，排除安全隱患； 5 檢測消防報(bào)警觸發(fā)程序是否正確，確保緊急情況下的系統(tǒng)正常運(yùn)行； 6 有計(jì)劃的巡檢各樓層揚(yáng)聲器是否正常廣播，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修