蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-預(yù)覽頁

　

【正文】 城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域面積（公頃）258人口10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約占人口60%）6萬12萬18萬自然風(fēng)貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠化為主以金雞湖東岸休閑、綠化為主居住環(huán)境特征古色古香，園林精粹吳文化，配以成熟生活配套，但檔次不高現(xiàn)代為主新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格商業(yè)配套豐富較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。圖11：金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶，環(huán)湖區(qū)域70平方公里，1994年中國(guó)政府與新加坡政府簽訂了一個(gè)合資協(xié)議，旨在建造一個(gè)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。景觀設(shè)計(jì)內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它成了古老蘇州的一個(gè)旅游新亮點(diǎn)，越來越多的人爭(zhēng)相來感受金雞湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。目的在于創(chuàng)一個(gè)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。加快國(guó)際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等50余項(xiàng)實(shí)事工程建設(shè)進(jìn)度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費(fèi)群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)200萬平方米。2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。該地區(qū)主力面積范圍：110150平方米，總價(jià)：6080萬左右。表6: 目前湖西在售個(gè)案情況列表名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖左岸三期蘇惠路/星漢街55005800三房140778120%加城國(guó)際星漢街58號(hào)48005800三房128687450%名城印象二期星海街/蘇茜路58003+698620%加城新天地星港街/蘇春西路5000三房106120536070%都市花園天域星漢街188號(hào)7500（裝1800）三房16017012012860%高爾夫花園機(jī)場(chǎng)路/星港街5000三房128168648470%（2）湖東板塊板塊現(xiàn)狀：湖東板塊相對(duì)湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖東到2006年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá)240多萬平方米的水平。先期在此落戶的樓盤有東湖春之韻，東湖大郡以及南都玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。表7: 目前在售個(gè)案情況列表板塊名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135145687320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128138687350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏街4800三房140165677980%金水灣別墅金雞湖路88號(hào)9000含車庫(kù)雙拼221263199236含車庫(kù)90%三、園區(qū)銷售情況近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。這項(xiàng)社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動(dòng)作用，成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量消化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。從園區(qū)第一批商品房（19982000年）的定價(jià)來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了5800元/平方米左右。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。1997年均價(jià)1556元／平方米上升至2003年均價(jià)4042元／平方米，％；％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較2002002年有所放緩。2001年和2002年園區(qū)平均房?jī)r(jià)分別高出市區(qū)平均房?jī)r(jià)541元和1029元。在這過程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購(gòu)房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比又處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)問題4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)？解答：供應(yīng)量分析2004年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá)500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。湖畔花園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（2004）02蘇園土拍（2004）03蘇園土拍（2004）04蘇園土拍（2004）05總計(jì)1419416596700湖西地區(qū)房?jī)r(jià)緩漲、湖東地區(qū)大漲2002年，園區(qū)房?jī)r(jià)步步攀升，2003年園區(qū)樓市又以其強(qiáng)勁的動(dòng)力繼續(xù)保持著高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究一、競(jìng)爭(zhēng)分析我們將通過競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售項(xiàng)目產(chǎn)品力研究，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造提供參考。產(chǎn)品分析該案目前以小高和高層建筑為主，房型在130平方米左右。從目前東湖大郡和順馳房型分析東湖大郡推出的戶型豐富多樣、靈活有度，從兩房到四房、平層到躍層都有，面積范圍在90平方米到270平方米，其中140平方米左右的三房為主力房型，占到整個(gè)房源的50%。禮遇會(huì)員由于其規(guī)定的購(gòu)房準(zhǔn)備金的問題，現(xiàn)暫不確定是否施行。嘉賓會(huì)員可提前獲得蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司最新推出的樓盤資料和銷售信息；優(yōu)先安排參觀建屋地產(chǎn)的銷售示范單位；享受優(yōu)惠價(jià)格；有機(jī)會(huì)參加各種活動(dòng)；享受該會(huì)所選商號(hào)購(gòu)物優(yōu)惠價(jià)格；同時(shí)擁有黃金卡。擁有鉑金卡?？驮捶治鼋ㄎ輹?huì)員結(jié)論該案由于有政府背景，其土地位置較好，成本相對(duì)較底，因此在房?jī)r(jià)上的表現(xiàn)亦比周邊樓盤較低。表10：南都?玲瓏灣基礎(chǔ)信息開發(fā)商蘇州南都建屋有限公司基地位置玲瓏街1號(hào)（近現(xiàn)代大道）建筑設(shè)計(jì)住宅形態(tài)小高層、高層（12～30F）銷售企劃自銷（天啟策劃）主推賣點(diǎn)湖景住宅公開日期2004/3/27交房日期售樓熱線051262888888工程進(jìn)度一期結(jié)構(gòu)體段市調(diào)信息基地面積： 建筑面積：（一期）容積率：綠化率：50%得房率：可售戶數(shù)總共近9000套銷售率94％主力總價(jià)面積配比主力：平方米單價(jià)范圍40007000元/平方米該案一期房型：一房：47~㎡/％二房：~㎡/%三房：~㎡/％1+1房型：~㎡/％躍式：180~㎡/%主力單價(jià)目前5000元/平方米建筑層數(shù)12～30F目標(biāo)客源主要為園區(qū)客源配套設(shè)施籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，區(qū)內(nèi)幼兒園、會(huì)所等競(jìng)爭(zhēng)分析規(guī)劃分析項(xiàng)目綜合分析該案為一個(gè)85萬平方米大型社區(qū)，占地34萬平方米，于2003年9月開始動(dòng)工。規(guī)劃圖環(huán)境分析本案位于現(xiàn)代大道的北側(cè)， 地理位置獨(dú)特，介于湖東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對(duì)面有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜人，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)。本次為一期16幢18~25層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共1800多套房源。由于該案位置以及其獨(dú)特的臨湖環(huán)境使得市場(chǎng)關(guān)注度較大，同時(shí)由于該案一期其位置相對(duì)不太理想，因此售價(jià)現(xiàn)在較低，對(duì)該案去化速度形成促進(jìn)。其中以目前市場(chǎng)主流的130～140平方米為主打房型，同時(shí)輔以100多平方米的小房型以及230平方米的大房型作補(bǔ)充，因此其跨度較大，適合各種消費(fèi)需求。因此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。但目前地段偏僻，客戶選擇此地的主要原因是對(duì)未來有一個(gè)很高的期望。二、產(chǎn)品力分析目的：通過對(duì)本項(xiàng)目周遍市場(chǎng)相關(guān)重點(diǎn)個(gè)案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律性，尋找項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。表11：樓盤基本情況總表:項(xiàng)目名稱內(nèi)容南都小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。都市花園金水灣金雞湖路88號(hào)位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤相對(duì)湖西景觀優(yōu)勢(shì)較大。在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建19個(gè)鄰里中心。圖15鄰里中心示意圖湖西地區(qū)由于房產(chǎn)開發(fā)較成熟，且離老城市區(qū)較近，所以目前生活配套優(yōu)勢(shì)比較明顯。東湖大郡45%目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間12F觀景房，南北兩端為18F高層公寓。順馳天域4050%天域小區(qū)內(nèi)分為8個(gè)風(fēng)景區(qū)，平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場(chǎng)、迷宮等景觀。金水灣60%高爾夫花園50%以上小區(qū)南低北高，北以公寓為主，臨金雞湖；南以別墅為主，臨獨(dú)墅湖?？床灰姾臉潜P在規(guī)劃設(shè)計(jì)上就更“別具匠心”制造亮點(diǎn)，吸引客源。湖畔天城的景觀則借鑒了美國(guó)紐約中央公園的設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造城市中心森林，延用“一環(huán)”、“一帶”、“三軸”、“多組團(tuán)”的設(shè)計(jì)思維，形成多景觀、多層次、立體的生態(tài)環(huán)境。n 主力賣點(diǎn)分析環(huán)湖項(xiàng)目均以“金雞湖”為賣點(diǎn)。玲瓏灣蘇州新地標(biāo)、湖上新世界東湖大郡東岸第一實(shí)景生活區(qū)，世界建筑水景園景東湖春之韻二期都市新神韻，國(guó)際健康家，園區(qū)正時(shí)尚生活領(lǐng)地順馳表15：樓盤規(guī)模、容積率項(xiàng)目名稱總建面積占地面積容積率戶數(shù)南都玲瓏灣，規(guī)劃建筑面積達(dá)85萬平方米，最小的樓盤東湖春之韻也在10萬平方米以上。l 去化分析表16：項(xiàng)目名稱銷售率開盤日期南都2003年以來，園區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅有所減緩。而湖西樓盤湖左岸三期房?jī)r(jià)在5800元/平方米也較高，去化相對(duì)也較慢。天域二房：118~125三房：142~177四房：195~252%%%高爾夫花園二房：106~110三房：128~16820%80%湖左岸三期二房：110三房：145四房：20040%40%20%金水灣二期雙拼別墅220~260獨(dú)立別積300以上%%高爾夫花園二房：106108三房：128168疊加別墅（明年初開）雙拼別墅獨(dú)棟別墅20%80%22戶114戶53戶 （單位：平方米）目前該區(qū)域房型仍以三房為主力房型，130平米左右的房型居多。逐步兩極分化的趨勢(shì)一方面為了迎合市場(chǎng)，開發(fā)商紛紛縮小房型；另一方面高檔住宅，尤其是沿湖板塊的景觀房，房型又延續(xù)舒適、奢華的路線，如都市花園天域三房主力面積做到142177平方米，但大房型與樓盤品質(zhì)相結(jié)合的比較好，市場(chǎng)反響也比較熱烈。天域7500（裝1800）120128湖左岸三期550058007781金水灣9000含車庫(kù)199236含車庫(kù)高爾夫花園50006484湖西樓盤均價(jià)5800元/平方米，湖東樓盤均價(jià)5200元/平方米從園區(qū)第一批商品房（19982000年）的定價(jià)來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了5800元/平方米左右。市場(chǎng)主力顯然已經(jīng)疲倦了，表現(xiàn)在總價(jià)高的大房型開始難銷，而經(jīng)濟(jì)型二房、三房取而代之，開始唱主角。l 客源分析表19：客戶構(gòu)成表：項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成南都順馳投資客比例很少，不到10％。在這樣一個(gè)融匯著各路豪杰的國(guó)際化園區(qū)里，相信隨著園區(qū)樓市的發(fā)展，湖東、湖西會(huì)有越來越多精彩的看點(diǎn)出現(xiàn)。n 園區(qū)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員主要包括園區(qū)工作的外來人口和在園區(qū)工作的本地居民。園區(qū)組織人事局資料顯示，至2003年底，中新合作區(qū)內(nèi)在職員工70695人。2002年就業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生月平均工資水平大致為：碩士及以上學(xué)歷5195元，本科學(xué)歷2307元，大專學(xué)歷1454元，高中、中專及中技畢業(yè)生930元。他們主要考慮以下三方面：首先當(dāng)然還是房屋最終的消費(fèi)者—園區(qū)就業(yè)人員的置業(yè)偏好，其次是買房的進(jìn)入壁壘—總價(jià)；最后有對(duì)于房產(chǎn)出租和流通的便利性。他們選擇此住宅的主要原因是對(duì)于故土的眷戀和對(duì)蘇州特殊的歷史文化環(huán)境的偏愛以及對(duì)蘇州城的向往，因此我們將蘇州周邊買房用于自住的人群再細(xì)分為周邊工作的成功人士和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的農(nóng)村人口。在購(gòu)房群體中，二次購(gòu)房比例不斷上升，居住升級(jí)特征明顯，因而房型布局合理，建筑外觀時(shí)尚、小區(qū)配套齊全的住宅尤其獲得他們青睞?？驮磳?duì)高層住宅的接受度將不斷增強(qiáng)；從客源基礎(chǔ)上來看，我們有理由、有信心看好高層物業(yè)的市場(chǎng)前景，縱觀園區(qū)高層項(xiàng)目，如都市