督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告-預(yù)覽頁

　

【正文】 ，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；４）， GOLF 網(wǎng)球俱樂部；５），冰雪娛樂區(qū)；６）商業(yè)服務(wù)區(qū)；７），生態(tài)別墅區(qū)；８）度假酒店區(qū)；９），度假公寓區(qū)；１０）漢文化主題公園區(qū)；１１），未來發(fā)展區(qū)。 規(guī)劃思路與規(guī)劃內(nèi)容 旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該包括并強化 “旅游經(jīng)濟 ”、 “景觀形態(tài) ”、 “環(huán)境生態(tài) ”這三個方面。 規(guī)劃原則 ? 以自然環(huán)境為主，創(chuàng)建一個生態(tài)的旅游度假區(qū)。 b) 得天獨厚的旅游資源：以督公湖風景區(qū)為龍頭，以大洞山風景區(qū)、明清時期已經(jīng)上規(guī)模的萬畝石榴園、十里花溪概念為代表的景區(qū)群。對賈汪區(qū)域內(nèi) 原有自然資源合理開發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點，此項目的開發(fā)進程直接影響到賈汪的城市建設(shè)進程。 本項目開發(fā) 的地塊，正位于賈汪東北地帶，有 206 國道與徐州相連，距賈汪新城區(qū)行政辦公綜合服務(wù)中心約十公里，南接新工區(qū)，東臨大洞山，項目的開發(fā)將與以大洞山風景區(qū)為代表的周邊風光景觀、萬畝石榴園農(nóng)業(yè)觀光帶有機結(jié)合。強調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè)，以水和綠帶作為主要要素。 項目提出的背景與建設(shè)的 必要性與可行性 1）項目提出的背景 本項目待建設(shè)場址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時尚的康體運動區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。 b）推動賈汪區(qū)經(jīng)濟建設(shè)進程的需要 為了積極響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。蘊含巨大的商機。 d) 政策的支持：當?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實惠。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 6 ? 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。 總體規(guī)劃內(nèi)容分三個層次進行、 A、宏觀層次 督公湖水庫風景區(qū)總體規(guī)劃； B、中觀層次 湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃； C、微觀層次 景點景觀意向設(shè)計，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計； 規(guī)劃目標 以督公湖水庫良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護性開發(fā)植被和經(jīng)濟林資源，把督公湖水庫及周邊區(qū)域建設(shè)成、 健康的生態(tài)景觀區(qū) 鮮明的文化觀光區(qū) 時尚的康體運動區(qū) 可駐留的旅游度假區(qū) 規(guī)劃理念 綜合考慮水庫各景區(qū)及徐州市各旅游景點的特點，基于督公湖水庫風景區(qū)的自然旅游資源和未來的發(fā)展前景，采用領(lǐng)先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時尚作為風景旅游區(qū)的設(shè)計理念。有商周時期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時期的白集漢墓、 皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。 3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng) 117176。 32′之間，屬暖溫帶季風型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫 14℃，年降雨量 750 毫米，年日照數(shù) 22802440 小時，無霜期 208 天。 現(xiàn)場范圍制高點高程約 200 米 ,位 于用地東側(cè) 。 3）、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 水質(zhì)狀況好。 東錢湖是地質(zhì)時期留下來的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，經(jīng)歷代辟湖治理，如今南北長 公里，東西寬 公里，環(huán)湖一周達 45 公里，水域面積 20 平方公里為杭州西湖的三倍，平均水深 米，總蓄水量 3390 萬立方米。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風氣候，全年溫和濕潤，雨量充沛，年平均氣溫 ℃ 。這一重要決定，順應(yīng)了寧波中心城市功能東移和東部新城區(qū)建設(shè)大趨勢，將進一步從城市化發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架上推進寧波現(xiàn)代化國際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。隨著成都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進，錦江區(qū)三圣街道辦事處按照黨中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展和構(gòu)建和諧社會的總體目標，圍繞成都市委推進以 “三個集中 ”為核心的 城鄉(xiāng)一體化的各項工作要求，在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導下，尊重當?shù)剞r(nóng)民的種花傳統(tǒng)，以文化潤色產(chǎn)業(yè)，以景觀改造農(nóng)村，以經(jīng)營保障農(nóng)民，以市場托舉發(fā)展，打造出了 “花香農(nóng)居 ”、 “幸福梅林 ”、 “江家菜地 ”、 “東籬菊園 ”、 “荷塘月色 ”這五朵璀璨的金花。 “花鄉(xiāng)農(nóng)居 ”以發(fā)展小盆花、鮮切花為主，努力建設(shè)國家級風景區(qū)； “幸福梅林 ”以種植梅花為主，圍繞梅花文化拉長產(chǎn)業(yè)鏈條； “江家菜地 ”以認領(lǐng)方式，發(fā)展體驗式休閑農(nóng)業(yè)； “東籬菊園 ”規(guī)模化種植菊花，建設(shè)不同品種的菊園； “荷塘月色 ”以田園水塘為依托，種植荷花，完善優(yōu)美的田園風光，成為藝術(shù)創(chuàng)作、音樂開發(fā)的藝術(shù)村。整個片區(qū)的稅收收入年增幅達 307%。 D、統(tǒng)一的開發(fā)機構(gòu)或組織。 在這里，對岸線的調(diào)整和生態(tài)濕地的再造相結(jié)合，即解決 了水質(zhì)凈化的問題，同時也形成灣灣相連的岸線特色。 拓展英文為 Outward Bound，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難！拓展訓練起源于二戰(zhàn)期間的英國。心理上的絕望，讓他們喪失了求生的能力。訓練目標也由單純體能、生存訓練擴展到心理訓練、人格訓練、管理訓練等。 D、 室內(nèi)項目、造橋、結(jié)繩、生涯時光遂道、都市變臉。度假農(nóng)場是一種特殊形式的度假區(qū)，它以馬為特色， 度假區(qū) 內(nèi)有為孩子準備的小馬，提供小時、半天或全天騎馬服務(wù)。游客在此能充分體驗民風、民俗；享用純綠色食品，甚至可以親自參與田間地頭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。總體來說，標準高爾夫球場有 18 洞，標準桿在 69－ 73 桿之間，（標準桿為 72 時通常被認為是較理想的）。這種布置方式需用地約 50 公頃，提供的球道總長約 ，減少維護費用；其整體性布局受到球手歡迎。會所位置的確定還要考慮其他因素，包括、人行與車道的位置，維修設(shè)施與備用地的位置，球 場與各社區(qū)建筑之間的關(guān)系等。 一個綜合型娛樂設(shè)施可以包括網(wǎng)球場、游泳池、礦泉療養(yǎng)、健身設(shè)施，其規(guī)模應(yīng)與市場需求相符，可以為一個俱樂部或一個旅館服務(wù)，也可以只為居民提供娛樂 服務(wù)。此外，這類設(shè)施還有助于平衡娛樂計劃。如開辟了穿越山區(qū)的滑雪小徑，雪地機動車道等，吸引游客在較暖和的幾個月里來遠足，背包徒步旅行、山地騎車等。 人工造雪技術(shù)使在雪量相對少的地區(qū)建造滑雪場成為可能；在這之前，一個滑雪場每年至少需要 100 的自然隆雪量才被認為具備開發(fā)的可行性，而雪量較少的地區(qū)只能維持不到一個星期的滑 雪時間。 當 雪面 融化后，人們就想在堅硬的平面上施展自己的技巧。這項運動目前已經(jīng)非常流行了，在臺灣，日本和一些其他亞洲國家這項運動發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大量的滑草場，培訓老師和滑草裝備。 低 密 度生態(tài) 別墅區(qū) 和度 假公寓 區(qū) 度假區(qū)和娛樂社區(qū)的居住產(chǎn)品通常有兩種、第一種是從居住單元的類型加以界定；第二種是從住戶的擁有方式來劃分。 無論是獨立住宅、聯(lián)排住宅、公寓。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢，收益也大。今天從事度假區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商在發(fā)掘最大投資回報的同時，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。它相應(yīng)地滿足了更多個人和團體游客的需求，使人們能娛樂休閑于其中。 豐富多樣的烹飪技術(shù)使其留住了相當數(shù)量的客人。 4）、度假村旅館一般是由一個中心賓館樓結(jié)合一些自助性質(zhì)的外賣、會議設(shè)施服務(wù)、零售點和休閑娛樂設(shè)施等，如游泳池、游樂場、溫泉浴室、健身中心等。使用和保護形成了沖突，這就要求尋找到合適的解決辦法。向往生態(tài)旅游的趨勢使得開敞空間變得越來越受歡迎。因此，供停靠船的設(shè)施也就各不相同。保留一定的開敞空間 — 私人的、公共的或共同的 — 是娛樂活動規(guī)劃的一個很關(guān)鍵的原則。開敞空間的規(guī)劃可以小一以條小徑，大到大規(guī)模的風景庭園規(guī)劃。 3）、音樂和表演藝術(shù)是許多知名度假區(qū)的重要組成部分。 第 三 章 、 交通 規(guī)劃 一條過境公路分別從用地南部通過，并連接城市方向。在規(guī)劃主要景區(qū)入口，設(shè)置集中的停車場地。湖水映襯，展現(xiàn)出連綿不斷的獨特風姿。 第 五 章 、 綠地 規(guī)劃 綠化原則 A、在 綠化布局上，突出的綠肺的生態(tài)作用， 強調(diào)生態(tài)綠核向湖區(qū)水體的延伸與滲透，突出綠化生態(tài)效應(yīng)。 A、點 在景區(qū)內(nèi)部，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑物或小品加以處理，成為融休息、 觀賞、活動、交往為一體，富有特色的組團綠化節(jié)點。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的主要集中的大型綠地有山體綠化，水灣綠化。 C、創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善 生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。 ? 旅游方式多樣化，各種專題旅游層出不窮。 ? 節(jié)假日旅游尤其一年三個黃金周將成為持續(xù)升溫的熱點。 C、從旅游者消費層次定、本地旅游市場中自費旅游、家庭旅游會議旅游為主要消費對象，外地旅游市場應(yīng)以中高檔度假娛樂旅游者為主要消費對象。 共 10 年，分為三期、 近期、 20xx—— 20xx 年； 中期、 20xx—— 20xx 年； 遠期、 20xx—— 2017 年。 B、初步完成景區(qū)水電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工作。 本期實施項目： 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；拓展訓練營；商業(yè)服務(wù)區(qū)；度假酒店；網(wǎng)球俱樂部；高山滑草項目。 本期實施項目 ：高山冰雪；高爾夫俱樂部；生態(tài)別墅區(qū)；度假公寓；馬術(shù)中心。 本期實施項目： 漢文化主題公園；未來發(fā)展區(qū)。；容積率、 golf俱樂部區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 8000m178。；容積率、 商業(yè)服務(wù)區(qū) 用地平衡表 總用地面積 5ha 100% 建筑用地 64% 道路用地 4% 綠地 32% 水面 0 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 5ha；總建筑面積、 15000m178。；容積率、 第九章 綠色節(jié)能措施 當今 綠色節(jié)能環(huán)保 已成為世界性的重大問題之一，各國對 節(jié)能環(huán)保 問題都給予了極大的關(guān)注。 3）制冷采暖采用最新的地下水熱交換式空調(diào)。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 20 第十章 環(huán)境保護 環(huán)境現(xiàn)狀 本 項目 位于 徐州市東北部 。 項目主要污染源及污染物 a） 一般生活廢水 2400m3/d； b） 廢氣； c） 生活垃圾 ； d）廢渣； e）噪聲。 鑒于建設(shè)單位的實際情況，本可研認為，項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備 、 重要材料采購 均 宜采用委托招標的組織形式。 第十三章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1） 評價依據(jù) a） 國家計委編寫的《投資項目可行性研究指南》 (20xx 版 )； b） 國家 發(fā)改委 、建設(shè)部頒發(fā)的 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）。 2） 利潤及其分配 項目屬 旅游開發(fā) 項目，其收入主要是 旅游度假游樂項目銷售 收入 。 第十四章 社會評價 項目對社會的影響分析 本項目是一項旅游開發(fā)建設(shè)工程，將改變當?shù)芈浜蟮慕?jīng)濟條件和滿足城市重新定位的需求，既有經(jīng)濟效益，又有社會效益，對社會的發(fā)展和進步將產(chǎn)生積極的影響。 d）繁榮地方經(jīng)濟，增加財政收入。 項目對公平的影響 從宏觀上看，項目所在地為徐州市的欠發(fā)達地區(qū)。 社會風險分析 對所在地不同利益群體的影響表明，項目的主要社會風險 存在于對失地和拆遷居民的安置補償以及旅游項目銷售（消費）問題上。項目與當?shù)匚幕⒔逃⑿l(wèi)生、技術(shù)具有良好的互適性。 b） 技術(shù)風險 。 d） 資金風險。 f） 社會風險。 表 151 項目風險評估 主要風險 因素 風險程度 說 明 高 較高 中 較低 低 1 市場風險 ? 我國宏觀經(jīng)濟正處于一個新增長周期的上升時期，預(yù)計這一階段仍將持續(xù)相當一段時間。 工程量 ? 具有可控性。 b） 加強項目 承辦 單位隊伍建設(shè)和能力建設(shè)，制定和優(yōu)化工作計劃，建立嚴格的責任制。 第十六章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 a）根據(jù)賈汪區(qū)的整體規(guī)劃，本項目的建設(shè)將有利于徐州市東北部地區(qū)的相對落后的發(fā)展局面，也必將促進當?shù)亟?jīng)濟、社會的發(fā)展，項目建設(shè)是非常必要的。 資金來源： 項目公司投資。 第十七章 單項投資收益分析 拓展訓練項目投資估算 表（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一 ） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 180819 3 元 /M178。6 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費 （四） 建安費 8000 二 間接成本 三 項目投資 場地、設(shè) 施、設(shè)備總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 第二年開始營業(yè)共 5年 1 營業(yè)收入 六 經(jīng)營費用 200 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 128% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 6 年） 網(wǎng)球俱樂部項目投資估算表（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178