上海浦東證大大拇指廣場分析-預覽頁

　

【正文】 ） 廣場式的 mall，一期工程由三幢 4層商業建筑組成，分別為巴黎春天、 CAPITAETAIL和碧海連天浴場 100% / / 西郊百聯 mall （長寧新逕） 由一系列大小不等的建筑有機結合為開放式建筑格局，地下 2層，地上 4層，中心是一個敞開式綠化廣場，步行街，走廊，天橋環繞 100% / / 百聯中環 mall （普陀真光） 北區 4層弧形商業建筑，背后是兩幢 16層星級酒店， 14層為商業廣場，東側為 30層高的辦公樓，南面 12層的辦公樓，西面為 14層的辦公樓， 14層為商業裙樓 51% 49% 大寧國際廣場 （閘北大寧） 建筑布局為“四周高、中間低”圍合式分布，四周為“辦公、酒店、商業裙房”，中間為 34層獨立商業建筑，設有 6層獨立停車庫 63% 16% 21% 大華虎城 mall （寶山大華） 數個 24層商業塊沿東、北兩條接到鋪展布置 100% / / 上海社區 mall布局特征 一、項目簡介 ? 物業名稱：證大大拇指廣場 ? 位 置：芳甸路 285弄 ? 所屬區域：浦東聯洋大社區 ? 建設投資：上海證大商誠房地產開發有限公司 ? 開業時間： 20xx年 3月 ? 建筑面積： 11萬平方米 ? 商業類型：社區型餐飲、休閑、購物廣場 第一部分、項目簡介 第一部分、項目簡介 概況 證大 由于體量較大，周邊成熟度較高，它的業態組合比較豐富，除零售、餐飲、社區服務業態外，還引入了量販 KTV、數碼影院等娛樂業態。 聯洋社區毗鄰上海科技館、浦東圖書館，南對 140萬平方米的城市綠肺世紀公園，北起楊高中路、西至民生路（浦東文化中心）。 購物方面，家樂福成了絕對主打，但是國人最習慣的菜場等生鮮感完備的配套未在社區規劃內出現。社區主題定位在中高檔國際社區的理念，帶來比例不小的自駕車一族在社區自住。在聯洋會所內，還建有餐飲、健身房、溫水泳池和網球場等設施。 大拇指廣場 、 淳大萬麗酒店 、 證大麗笙酒店 等； 另外還有包括 進才實驗學校 、 東方幼兒園 等在內的公建配套項目近 22萬平方米。 第二部分、區域環境描述 主要競爭案例分析（聯洋廣場） 聯洋廣場位于浦東芳甸路，緊鄰大拇指廣場，是上海聯洋集團有限公司開發運營的商業廣場項目，將于20xx年底開業。 第三部分、定位、業態、品牌分析 業態布局（ 1F） 餐飲 超市 服務 娛樂 零售 一層業態以餐飲為主，主力店為家樂福超市及好樂迪 KTV，周圍一圈沿馬路的商鋪，均為目的性消費居多的，美容美發、銀行等業態。 賣場均要占到了整個項目的三分之一的面積比例 上海典型購物中心業態比例分析 面積配比 數量配比 中式餐飲50%西餐、酒吧50%中式餐飲33%西餐、酒吧67%數據說明 餐飲 通過對此項目的調研，我們發現這不同于一般的社區型購物中心，周邊的居住群有相當一部分的外國人，也堪稱浦東的 “ 古北新區 ” ，從餐飲比上看，西式餐飲及酒吧的量已經超過了中式餐飲達到了 67%，由此可發現業態的定位與周邊人群的消費習慣是精密相連的。其中心理念是 “ 健康、歡樂、自在、人文 ” ，為了進一步與國際化 KTV接軌，為了成為全國皆知的 KTV品牌成為娛樂業最美麗的風景線。S國際公司是全球三大比薩連鎖企業之一。S全球共擁有餐廳 3200多家，遍布美國各州和 30個國際市場。旗下零售產品包括 30多款全球頂級的咖啡豆、手工制作的濃縮咖啡和多款咖啡冷熱飲料、新鮮美味的各式糕點食品以及豐富多樣的咖啡機、咖啡杯等商品。憑借其準確的市場定位，使其“個人護理專家”的身份深入人心，以致于人們一提到屈臣氏便想到“個人護理專家”。無論在那里，一提到 “ 哈根達斯 ” ，人們就會想起極其美味誘人的冰淇淋。 品牌店說明 避風塘 1998年海開設了第一家 “ 避風塘茶樓 ” 。 品牌店說明 ONLY ONLY是歐洲著名的時裝公司丹麥 BESTSELLER擁有的四個著名品牌之一。 Jack Jones的設計迎合了國際大都市男士的生活品位，他們喜歡一種獨特、輪廓鮮明而樸實的風格，同時采用高品質、時興和新穎的面料制作的服裝。為成熟的女性帶來職業休閑裝的新概念讓她們上班和休閑場合都能感覺到自信和美麗。 數據說明 知名品牌占比 證大現代藝術館是上海證大集團投資建立的現代化藝術展覽和學術交流平臺。印第安那的雕塑 ——“LOVE”等一批藝術杰作。 中心廣場 特賣區 業態總結 社區購物中心的核心元素： 生活賣場、餐飲及配套服務（根據不同層次的社區而設定） 布局特點： ★ 東西兩側設定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流； ★ 一層其他位置基本以中、西餐飲為主； ★ 外圍沿馬路的區域，由于人流帶動理由較少，設置了銀行、診所等社區服務類業態（銀行及診所也是較為能承受高租金的業態）； ★ 項目具有一個 20xx平米左右的露天內廣場，主要功能為兒童娛樂其次為集裝箱攤位式的小型零售及零售特賣區。 項目整體布局 項目整體布局圖 中心廣場 特賣區 地下停車 出入口 餐飲露臺區 鋪面分割情況說明 中心廣場 特賣區 地下停車 出入口 餐飲露臺區 L1，除了賣場與 KTV作為次主力店占據了較大的面積，廣場內部小鋪大多為餐飲店（藍色），廣場外圍小鋪大多為生活服務業態（橙色），小鋪的門寬在 6 ~ 8 米，進深在 8 ~ 10米，中間集裝箱式的特色小店門寬在 10米，進深在 2米。 有效利用廣場中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。 (1)店鋪裝潢：遵循休閑街的統一規定和要求，不得隨意裝修，應維持商業街的整體形象。 商業價格管理 (1)禁止價格欺詐行為。 (2)營業競賽，獎勵優勝的經營者。 三、商業管理 (一 )經營管理公司 行政部：負責商業運營管理、政策關系協調，行政后勤服務等。 財務部：負責統一收費、財務分析、財務管理等。 物業維護：由專業人員對設施設備進行管理，養護和維修，保證其良好正常和低成本運行。 商業中心具有較強的針對性，定位需符合消費人群的購買力，具有區域消費力支撐，并在發展中不斷更