濱海康樂家園可行性研究報告-免費閱讀

　　

【正文】 本項目由于是第一次涉足養老市場，建議預先做好技術力量的儲備工作。第十五章 項目綜合評價 項目綜合評價業內人士普遍認為，開辦養老機構，僅有愛心是不夠的，抱著賺大錢的目的似乎不太現實，因為養老服務較為微利。（5）第二期經營利潤1305萬元。（3）。單人間、雙人間、三人間面積約占18平米，內設衛生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統等。 投資費用分析及估算第一期費用：項目總投資4892萬元，固定資產投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。廣宣工作階段：2013年9月至2013年12月試營業階段：2014年1月。專業技術培訓，主要是對新員工上崗前的崗位操作技術的培訓，目的是讓新員工能夠盡快適應新的業務工作。 節水措施提倡科學合理節水，選用節水型配套設備和衛生潔具，在項目設計階段，應對選用的用水器材和排水設施進行認真審查，在工程建設期間，對使用不符合節水規定器材的工程不予驗收。執行上級有關防火安全規定和文件，組織實施各項消防安全制度；制訂崗位防火責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況；劃分防火責任區，指定區域防火負責人，配置必要的消防器材，落實防范措施。 勞動保護和安全衛生 勞動保護 作為綜合養老機構，以日常生活用品居多，會有很多集中的物質，因此，防火、防盜、及人員的人身安全特別重要。烹調加工過程中產生的油煙、廢氣等擬采用集氣罩收集，經油煙水膜濾清器凈化處理后排放。有線電視系統的所有管線均暗敷，線路及放大、分支分配器按雙向傳輸系統考慮。《民用閉路監視電視系統設計規范》（GB50198—94）；《火災自動報警系統設計規范》（GB50116—98）；《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》（GB/T50311—2000）；《綜合布線設計技術規定》；建設單位及相關專業提供的有關資料和設計要求。、照明配電方式為低壓220V，由變壓器直接引入各建筑物，配電設備中的主要干線敷設于建筑物內的管道內，室內采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷線路。消防水源由項目區自來水管網供應，室內消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。庭院設計應提供這種便利，設置座椅和必要的活動設施。 建設方案功能設計 老年公寓樓戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶。最大限度地使原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點在規劃和單體設計中體現。第六章 工程技術方案 欽州濱海康樂家園新建公寓樓和老年活動中心項目將由建筑專業設計院精心設計，達到建筑用地合理，區域規劃精良，景觀豐富多彩，建筑式樣優美，房屋布局合理，室內外所有設施均符合《老年人住宅設計規范》的標準。 項目建筑布局 總平面布局設計第一期：總用地面積20000㎡（30畝）。在業務內容上，以養老為產業龍頭，帶動相關產業的發展。項目的規劃、設計、施工、監理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內部相應技術力量來協助和監督設計、施工監理等，減少技術風險。雖然近年來我國純民間出資運營的私營養老院成功盈利的案例的較少，甚至有些養老院勉強維持或者難以為繼，然而作為一個朝陽產業，目前正在國內迅速蘇醒，隨著老齡化程度的加劇、國家政府的高度重視及相關傾斜政策的相繼出臺，鼓勵大量的民營資本的注入、國內外先進管理模式的引進，人們對養老理念的轉變，養老行業會有一個全新的面貌出現在市場上。當前市場上，養老機構以公辦為主，由于有政府做支撐，所以公辦養老院設施齊全，收費低廉，但是資源有限，床位短缺，等候排隊的人數眾多。本項目養老致力于解決社會的養老問題，必將得到政府的大力關注與支持。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。行業發展處于起步階段目前全國的養老行業仍然以居家養老為主，以上海為例，經過當地專家論證與研究，認為當前最為理想與實際的解決養老模式仍然是傳統的居家養老。瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風氣候區，溫度適宜，一年四季鳥語花香。 對民政部門批準設置的社會福利機構，有關部門在辦理法人注冊登記時應優先辦理。欽州地區作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進行嘗試。與****民政局合作北部灣老年公寓項目（老年康樂家園）。在養老社區的周邊配套中，醫院對于老人來說最為重要。實際約1250床位，差距約84%。 未來投入預測國家會加大投入力度，但同時“公辦民營”模式是養老事業的發展趨勢。其以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式來服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，是高品質的養老體驗。 私立養老機構模式一、 規模大、自身投入大，依靠政府資源較少。滿足老人家庭親情和社會交往的需要。所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養老服務機構的所有權和經營權相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經營權、管理權、服務權交由企業、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經營機制，實現養老服務機構獨立法人實體運營，并根據有關政策，減免相關契稅、給予一定的財政補貼。即便是現有床位全住滿，床位十分緊缺。 養老服務現狀分析公共資源緊缺目前我國正處于家庭養老向現代居家養老模式過渡時期。機構養老機構養老是指以社會機構為養老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經濟來源，由養老機構統一為老年人提供有償或無償的生活照料與精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養老方式。從上述數據可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢，養老壓力逐年增大，欽州養老產業現狀壓力較大。而隨著人口老齡化的日趨嚴重，中國將面對的不僅是巨大的養老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會處于“國未富，人先老”的境地。 我國老齡化現狀及面臨的問題隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。建立輻射欽州乃至廣西地區的綜合養老機構。 項目可行性研究的目的在市場經濟的大環境下，與其他行業一樣，創辦養老機構也要進行市場調查，進行可行性分析。據預測，再過5年，；再過10年，；再過20年，；2050年，屆時，%將是60歲以上的老人。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老問題日趨嚴峻。 我國養老發展狀況分析我國目前養老主要有以下幾種方式：居家養老在我國傳統和社會主流的觀念中，孝敬老人是一種優良傳統，在源遠流長的中國傳統文化中，孝文化無疑占有一定的地位。機構養老是指只要按月交納規定的費用，就可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料的各種福利院和敬老院的養老模式。老齡化的加劇，老人增多，導致公辦養老機構床位緊張，床位缺口大，很難住進去。北京市養老主要問題是排隊嚴重，就近養老難。實行“公辦民營”模式的養老服務機構應保持福利服務性質，“三無”、“五保”老人和孤殘兒童的供養水平要符合政府有關規定，并逐步有所提高；要預留為本區域其他困難老人提供福利服務的空間。? 周邊醫療資源豐富。私立養老機構由于資金壓力，對于每張床位投入無法達到公立養老院水準。“季節性”養老冬夏兩季在養老院，其他時間在家中海外回國養老 除上述主要養老模式外，還有以房養老等等。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠遠不夠，國家出臺政策鼓勵，民營/民辦資本的逐漸進入，使得養老市場逐漸繁榮。鑒于農村人口中家庭養老仍為主流，主要考慮欽州城區老年人口4萬人，按國際通行比例5%計算需要2000床位，%標準計算仍需1160床位，但是目前****區養老院床位只有約150左右。社區附近應有醫院或急救站，以解決老人的就近醫療和突發疾病等問題。****民政局2009年計劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優勢在于公辦項目土地成本具有優勢，風險在于距離市區較遠，需要開通班車保證老人與家庭的聯系。所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區現有實際情況相結合，是欽州地區養老行業未來的發展道路。 合理確定各類社會福利服務機構自費代養人員的收費標準，既要考慮公益性或社會承受能力，又要照顧投資者的回報。～22℃；年平均降雨量在1600毫米左右，平均日照時數在1800小時左右，無霜期大于329～354天。在我國老齡化逐漸增速、養老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養老方案，并不斷的進行創新與借鑒國外發達國家的先進經驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標桿企業。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4%上升到11 % ，這給城市社區養老服務工作提出了嚴肅的課題。而純民辦養老機構卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養老院成功運營的數量較少。本項目的立項正處在養老行業的轉型的關鍵時期，是占領市場先機的節點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發公益事業的相關優惠政策，在土地流轉、稅費減免等方面減少成本，加強養老行業的人才引進與培訓，行業本身的風險可降低到最小。項目風險因素及程度分析表表41風險因素風險程度備注災難性嚴重較大一般較小行業本身√欽州地區市場風險√工程技術風險√第五章 項目市場定位和規劃布局 項目整體定位 項目整體定位本項目定位：塑造品牌意識，注重品質，關注細節；主要面對城市居民中高收入及以上的人群。 項目建筑規模本項目區占地面積約為100畝，其中第一期30畝，約20000㎡，總建設面積約16060㎡。建筑占地面積4000平方米(不含綠化、道路、廣場等)。 設計理念可持續發展。創造適合不同空間的室外環境。居室模式主要包括：多人間、雙人間、單人間、豪華房。第七章公共配套設施 給排水 給水設計依據：《建筑給水排水設計規范》GB500152003；《建筑設計防火規范》GBJ1687（2001版）。設計依據：《建筑給水排水設計規范》（GBJ15—88 1997年版）；《污水綜合排放標準》（GB8798—1996）；排水方式：采用分流制系統，污水、雨水分系統排出。室內使用節能照明燈具。火災報警采用分區設置報警裝置，火災報警系統采用總線制，項目區內設安全保衛消防控制室，由安全消防值班隊員根據報警信號確認火災發生處，迅速組織項目區消防人員報告當地119消防部門，同時利用項目防火設施進行防控。 緊急呼叫系統公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動中心各廳室均設置緊急呼叫按鈕。機器、設備產生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。本項目將在公寓樓等公共場合安裝煙火報警器，所有建筑均要安裝消防設施，為了保證老人的安全，對公共集中處安裝監控。對職工進行消防安全教育、消防安全培訓，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火安全教育； 組織專職、義務消防隊，定期開展消防訓練、消防演習，制定滅火和應急疏散方案，定期組織消防演練，不斷提高防火滅火技能。建立完善的節水規章制度，實施節水目標責任制，節約設備用水和生活用水，嚴禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費水的現象。在職培訓主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺部分予以補充。濱海康樂家園第二期建設周期為18個月。各項具體費用如表121212124所示。收費標準與床位年收入如表131313134所示：表131 第一期收費標準：元/月床位費伙食費服務費水電雜費特護總計豪華間18505005003003503500單人間12005003001502150雙人間8505001501001500三人間4504001501001100表132 第一期床位費用年收入明細月費用數量年收入/萬元備注豪華間3500104201張床位單人間2150501291張床位雙人間15001103962張床位三人間1100403張床位總計第二期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計100間、 雙人間平米計220間、三人間平米計80間，豪華間20間，總計床位800張豪華間、單人間、雙人間設置標準：豪華間面積約40平米，內設獨立衛生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。（4）第一期經營稅、。（二）項目經濟效益分析第一期經濟效益分析（1）第一期凈利潤（所得稅免）第一期項目凈利潤= 652. 524（萬元）（2）第一期凈利潤收益率項目靜態投資凈利潤收益率=凈利潤/總投資*100% =（—120）*100%=%（3）第一期項目投資回收期項目總體靜態投資回收期=100/ =；如加上建設期12個月，即1年。但是養老行業是一個朝陽行業，雖回報周期較長，但前景卻十分看好，市場巨大，目前競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。為使項目順利開展，得到預期效益，必須保持與富有經驗的專家、技術人員的聯系，壯大此類專業人員隊伍，培養專業人才，使得項目穩定發展。一次性打造品牌，盡早取得良好的經濟效益與社會效益。 各種許可證辦理問題該項目在開發、建設和運營等過程中涉及許多許可證的辦理，請各級政府和有關部門給予大力支持。（4）第二期經營稅、費合計198萬元。（2）。 運營收入估算第一期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計50間、 雙人間平米計110間、三人間平米計40間，豪華間10間，總計床位400張豪華間、單人間、雙人間設置標準：豪華間