購物廣場項目可行性研究報告-免費閱讀

　　

【正文】 建議 為了使項目順利實施，早日竣工投入使用，該可行性研究報告特提出如下建議： 盡快做好前期工作，以保證項目順利實施 該項目目前已與 市政府及有關職能部門簽訂了“國有土地使用權出讓合同”，建議開發商盡快與當地政府及有關部門辦理其他相關前期手續，以保證項目按照預計的實施進度和計劃進行。 市場分析表明，該項目選址位于 市的商業中心區，具有明顯的地理位置優勢；內部設計布局合理，具有整體規模優勢；合作雙方品牌共享優勢，即 的品牌優勢和開發商的良好信譽。 債務清償能力分析 該項目建設投資借款償還期為 1 年 8 個月，即以項目銷售收入扣除相應的開發成本后的余額，完全可以保證在 2 年的時間里償還銀行借款。 銷售稅金及附加估算 該項目繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。 該項目物業管理收入，按 30 元 /平方米 .月，物業管理年收入為 萬元。 該項目投資總額為 萬元。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 29 廢氣的排放 餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。 火災自動報警及聯動系統 消防中心控制室內設有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 28 示裝置。入口無人看守，出口自動或人工管理。 超市用電話線（其中包括一條 DDN專線及一條 ISDN線）。樓層配電箱對本層的負荷供電。 該項目在地下一層設置變配電室，內設 2臺 1600KVA和 4臺 1250KVA 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 25 配電變壓器。糞便污水、生活廢水經管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網；雨水采用密閉式內排水系統，利用管道豎井形成獨立排水系統。 冷卻水循環系統流程為補水 →冷卻塔→循環水泵→電子水處理器→冷水機組→冷卻塔。 二、三層、四層，內墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。 建筑設計 該項目嚴格遵照國家頒布的現行各設計規范及 市有關城市規劃，消防、交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。 該項目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米 。 購物廣場位于 市最繁華的商業中心區的天心區，東臨黃興南路，西臨 市糖酒公司，南臨小巷，北臨解放路。這為 向中國各城市的擴張提供了便捷的階梯。由于試營業一段時間效果不好，租戶都已停業。 東茅街：經營窗簾，床上用品的特色市場。 三個特色廣場： （ 1）文廟休閑廣場：引入“購物公園”概念，在南門口形成商業街的入口休閑廣場，廣場采用西側文廟（ 已毀）明清時建筑風格，表達古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展現積極向上的湖湘文化精神。而東漢名店、萬代廣場經營不好，而且萬代廣場試營業幾個月后關閉。地下一層為設備用房或停車場，可容納250300 個車位，地上一層全部或大部分用于出售，二至三層由 包租，如果建四層，則由與 有業務相聯的客戶租用。 從 商業格局來說， 90 年代經歷了 “ 友誼 ” 、 “ 阿波羅 ” 、 “ 中山 ” 、 “ 曉園 ”“ 東塘百貨 ” 五虎鬧 的階段、友誼阿波羅集團與平和堂龍虎斗的階段，如今進入了游龍戲珠時期。解放后，五一廣場不但成為 市的 商業中心，同時也成為交 通 中心 。改革開放以來， 商業發展更為迅速 ，“ 五虎鬧 ”曾 聞名全國商界。中山大廈、 大廈、郵電大廈、糧油大廈、國貿金融中心、省廣電中心、北極星商業大廈、通程國際商業廣場等一批摩天大樓的矗立已成為 繁榮和發展的標志。 2020 年完成全部工業總產值 億元，全部國有企業及國有控股企業總體上扭虧為盈。全市從業人員 萬人 ,其中城鎮 104 萬人。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 10 三、項目發展市場分析 市總體環境分析 ， 省省會，政治經濟文化中心，也是中南地區重要的資金、技術、原材料集散地和交通樞紐。 市政府的 項目正位于黃興南路改造區域內。首先，從商業布局上看，目前 市商業布局過于集中在 廣場，形成所謂的五一廣場一級商圈，需要向周邊地區加大輻射力。可以說，我國零售的業態發展革命才剛剛開始，以超市為代表的商業連鎖經營的銷售額在極個別的一些重點城市的 社會消費品零售總額 中所占的比例剛剛接近 30%，全國的平均水平僅僅在 4%左右。 中國 消費市場 今年 上半年 的 活躍 預兆了這一發展走勢。 2020 年，又攀升至第 2 位，年營業額為 1862 億美元，利潤 62 億美元，下屬員工超過 100 萬人。該集團公司自成立以來，累計奉獻于公益事業的投入額達 7 億多元人民幣。該項目得到了 市政府及各職能部門的大力支持，部分協議正在草擬之中，目前確認的項目實施依據主要有： ● 集團有限公司與 咨詢（深圳）有限公司簽署的《房屋租賃協議》 ● 中國有限公司與 集團的會談紀要 ● 中國有限公司與 集團的關于在 選址興建 購物廣場的確認函 ● 集團有限公司與 市國土管理局簽署的《國有土地使用權轉讓合同》 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 3 項目概況 ● 項目名稱： 購物廣場 ● 項目地址： 市 區 路 ● 建設內容：購物商城、餐飲及配套設施 ● 項目建筑指標： 占地面積 平方米 建筑面積 平方米 覆蓋率 73% 容積率 ● 投資與收益概況 該項目總投資 萬元，其中，建設投資 萬元，流動資金 100 萬元，正常營業期銷售（營業）收入 萬元，年均利潤總額 萬元，年均稅后利潤 萬元。經過幾年的積累， 本地化的進程大大加快，基本建立了適合中國市場情況的管理模式、系統和隊伍，規模采購和規模銷售已形成良性的循環機制。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 1 一、總論 項目實施背景與依據 項目實施背景 改革開放以來，中國的經濟發展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產成本已使中國成為亞洲地區最具投資吸引力的國家之一。進入新世紀， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 2 重拳出擊，全面挺進中國市場，旨在加強對中、小城市店的建設和開發，大力推進連鎖經營，提高經營的規模化與規范化程度，降低流通成本，增加經濟效益，爭取到 2020 年將 連鎖店在中國發展到 200家。主要技術經濟指標如下表所示： 序 號 指 標 指 標 值 1 投資利潤率 % 2 投資利稅率 % 3 資本金凈利潤率 % 4 借款償還期 1年 8個月 5 Pt(稅后 )(全部投資 ) 1年 11個月 6 Pt(稅前 )(全部投資 ) 1年 6個月 7 FNPV(稅后 )(全部投資 ) 8 FNPV(稅前 )(全部投資 ) 9 FIRR(稅后 )(全部投資 ) % 10 FIRR(稅前 )(全部投資 ) % 11 FNPV(稅后 )(自有資金 ) 12 FIRR(稅前 )(自有資金 ) % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 4 開發商概況 ● 名 稱： 集團股份有限公司 ● 法定地址： ● 法人代表： ● 注冊資本： ● 經營概況 集團股份有限公司成立于 1988 年， 1992 年改制為股份制企業，是東北首批股份制試點企業之一。該集 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 5 團公司在國內外擁有很高的知名度，形成了巨大的無形資產，已成為大連市一張亮麗的“名片”。 1996 年， 進入中國，選擇深圳作為其進軍中國市場的橋頭堡，此后，又相繼在東莞、北京、大連等地開設了分店，取得了驕人業績。 據國家統計局公布的數字，上半年中國國內各類批發零售商品的銷售中，通訊器材類增長 %，汽車類增長 36%，文化辦公用品類增長 %，家用電器和音響器材類增長 %，體育、娛樂用品類增長 8%，建筑及裝潢材料類增長 %以上 。 由此可以預見，我國零售業態的發展演變才剛剛開始，傳統的百貨店仍居于主導地位，完成演變革命還需要一個較長的發展時期。其次，從商業業態上看，目前 市的百貨店數量較多，而現代化的大型超級市場較少，急需發展大型超市這種新型的業態。通過該項目的建設， 公司將給 帶來先進的業態和管理經驗， 集團也將為 市的商業街改造、物業管理注入新的活力，從而加速 市商業發展和城 市建設的步伐。全市轄 等 五個區及三個縣，總面積 萬平方公里。2020 年全年在崗職工人均工資為 10137 元，城鎮居民人均可支配收入7985 元。 工業走向了以提高經濟效益為中 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 11 心，持續、穩定、協調發展的軌道。 曾 在全國衛生城市檢查中，榮獲 全國衛生城市 稱號，并連續 多 年被評為全國城市環境綜合治理 十佳 城市。 商業現已成為 市最具活力的優勢產業。但是， 80 年代末，尤其是 90 年代初， 的袁家嶺；東塘、伍家嶺、火車站等局部商業中心的形成與超市、專賣店等新業態的出現，五一廣場及黃興路作為傳統的商業中心漸成式微之勢。所謂龍，便是由友誼商城、阿波羅商城、阿波羅商業廣場、友誼名店、新友誼商業廣場以及家潤多超市等商場所 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 14 形成的友誼阿波羅集團陣營；所謂珠，是指集中在五 一廣場 商 圈的平和堂、東漢名店、萬代廣場與新大新時代廣場。每個店的建筑面積約 4~5 萬平方米，每層建筑面積約在 10000 平方米左右。從市場調查來看， 市黃興南路、中路的商鋪及大型商場過于集中，競爭激烈，處于飽和狀態。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 16 區內設施包括旅游紀念品商店、傳統飲食名店、茶藝館及小型博物館。 大古道巷：經營書畫、古玩、文物等特色商品。 經調查得知 ，一層面對黃興中路的店鋪價格為： 店鋪 1：面積 平方米，售價 700 萬元，折單價 萬元 /m2； 店鋪 2：面積 平方米，售價 400 萬元，折單價 萬元 /m2； 店鋪 3：業主自購自用，建筑面積 105 平方米，使用面積 51 平方米，購價 365 萬元，折單價 萬元 /m2，而現在部分業主轉賣的價格在 45萬元人民幣，如出租的話，租金 840 元 /（按使用面積計算，不含稅及水電空調費），該項目的銷售價格按最保守估計，每平方米為 4 萬元，租金也按最保守估計，每平方米（建筑面積）為 20 元 /。同樣， 在世界范