xx總部基地物業(yè)管理實(shí)施方案-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 (3) 車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo) ，照明、消防器械配置齊全， (4) 車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。 3 巡邏崗 （ 1）保安人員按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。 12 消毒滅害 每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。 5 門、窗等玻璃 保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 11. 會(huì)議快結(jié)束時(shí)，服務(wù)員在會(huì)議室門外站好準(zhǔn)備歡送參會(huì)人員。 3. 提前一天對(duì)會(huì)議室進(jìn)行全面檢查，與會(huì)議主辦單位保持聯(lián)系，對(duì)座位數(shù)、名位牌、會(huì)標(biāo)等進(jìn)行核對(duì)。 2. 到崗后首先檢查燈光、空調(diào)、影視音響設(shè)備是否正常，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 巡邏崗 保安人員按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，； 在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí) 在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)二分鐘，有巡更記錄； 三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。 消殺 序號(hào) 位置 消殺項(xiàng)目 藥物消殺安排 工作標(biāo)準(zhǔn) 每周 每月 1 衛(wèi)生 間 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 提 前 通知； 制 定 規(guī)范 的 操作規(guī)程； 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 2 消防通道地下室電梯間 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 3 污水井、污水溝 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 4 污水 井 老鼠 與老鼠經(jīng)常出沒之地投放老鼠藥毒餌兩次， 幾種鼠藥輪換投放 5 垃圾 中 蟑螂 用最新生物藥劑“毒力島”投放到蟑螂藏身 的洞穴、縫隙、角落、墻角等處 蚊、蠅 用家蟲清、奮斗吶 懸浮劑噴灑一次 老鼠 投放鼠必殺兩次 28 6 建筑物內(nèi)外 白蟻 利用其生 活習(xí)性和活動(dòng)規(guī)律找巢，或利用藥物借助于白蟻習(xí)性在群體內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)散，最后使全巢白蟻死亡，具體做法：用毒死蜱，滅蟻靈進(jìn)行誘殺、毒殺一次 會(huì)議室地毯抽洗（維護(hù)保養(yǎng)程序，每月例行進(jìn)行） 程 序 標(biāo) 準(zhǔn) 與 要 求 說(shuō)明 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備好工具、清潔劑等，如地毯機(jī)，廢布草、水桶、告示牌等等； 清理干凈所需清潔的場(chǎng)地。 風(fēng)機(jī)外殼清銹、刷漆。 防排煙系統(tǒng) 每月 清潔衛(wèi)生。 閥門絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。 檢查配件是否齊全 。 模塊箱繼電器箱 每季 清潔衛(wèi)生，檢查外觀是否完好。 進(jìn)行探測(cè)器模擬實(shí)驗(yàn)，有故障或性能不穩(wěn)定的及時(shí)處理。 軟件數(shù)據(jù)備份。 每月 對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄。 24 管理 配合、監(jiān)督專業(yè)公司的月度維護(hù)保養(yǎng)，并對(duì)維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量進(jìn)行負(fù)責(zé)。 有規(guī)范的運(yùn)行管理制度； 有良好的運(yùn)行巡視記錄； 設(shè)備運(yùn)行良好。 檢查設(shè)備的完好率。 檢查鎖頭磨損和碰傷情況。 檢測(cè)連接線路的牢固程度。 硬盤機(jī) 每周 清潔除塵。 檢測(cè)各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 室內(nèi)環(huán)境達(dá)到 5S管理標(biāo)準(zhǔn) 監(jiān)控系統(tǒng)穩(wěn)定保障24小時(shí)運(yùn)行 有準(zhǔn)確的檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 ? 檢查各層標(biāo)記是否清晰。 ? 檢查轎箱照明及風(fēng)扇。 ? 檢查控制柜及電機(jī)溫度是否過(guò)高，機(jī)房空調(diào)器的制冷狀態(tài)是否正常， ? 機(jī)房室溫是否符合要求，運(yùn)行是否有異常和振動(dòng)。 ? 檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。 ? 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 ? 供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 5 控制器 每周用干布擦拭 (或用空氣吹 )來(lái)清潔控制器，如控制器損壞則應(yīng)更換。 保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工作是否正常。 每年 清洗填料，更換脫落的布水器。 3. 檢測(cè)冷卻、冷凍泵電機(jī)絕緣電阻值。 5. 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。 1. 空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。 8. 每月進(jìn)行一次泄露檢查。 有規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 1. 停電后，能及時(shí)啟 動(dòng)并送電； 2. 設(shè)備潔凈 3. 各液位正常 4. 檢測(cè)參數(shù)要求正2 每月 1. 檢查調(diào)速制桿是否靈活、潤(rùn)滑各聯(lián)接點(diǎn)； 2. 更換冷卻水，更換前后測(cè)量 PH 值，并做好測(cè)量記錄，必要時(shí)投藥處理（通知水處理工配合進(jìn)行）； 18 3. 檢查風(fēng)扇皮帶及充電機(jī)皮帶的張緊度，必要時(shí)調(diào)整 ； 4. 排煙系統(tǒng)暢通，通風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)、送風(fēng)扇完好，風(fēng)量暢通，機(jī)房照明燈完好，應(yīng)急燈完好 5. 做應(yīng)急發(fā)電試驗(yàn)，檢查柴油機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)各儀表讀數(shù)及溫度、響度是否正常，并做好運(yùn)行記錄。 ? 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。 ? 檢查外觀是否完好，有無(wú)異常聲響。 有規(guī)范完善的強(qiáng)電系統(tǒng)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 功率因數(shù)達(dá)到 17 配電柜、 動(dòng)力柜 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 6 公用標(biāo)志 設(shè)施 每周 保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查雨水篦有無(wú)異常。 檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓 、裂縫。 2 路燈及線 路 每周 檢查燈具完好情況，即壞即修。 門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。 每年 雨季時(shí)期對(duì)用戶進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水入侵。 處理內(nèi)墻面局部滲漏。 檢查中廳外廊護(hù)欄玻璃、支架、護(hù)欄網(wǎng)是否完好。 每年 檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時(shí)修復(fù)或更換。 備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，委 托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 承重墻 每年 檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。 半年 適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn) 白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。 ⑥ 采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 85%。 11 第三節(jié) 項(xiàng)目接管及入伙入住 一、 時(shí)間跨度： 入伙前三個(gè)月至正式入伙 二、 服務(wù)內(nèi)容： ①協(xié)助開發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)； ②物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位；③物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn)；④資料清冊(cè)及裝備到位；⑤協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉行入伙儀式 三、 服務(wù)要求或標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容要求 1 物業(yè)備案手續(xù) ① 指導(dǎo)業(yè)主方準(zhǔn)備全套報(bào)送的招標(biāo)資料和中標(biāo)資料。 藥水的使用必須按清潔規(guī)程使用 擦玻璃 先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹在玻璃上，有頑固的 污漬用鏟刀清除干凈后在重復(fù)涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上的水痕，玻璃用機(jī)皮擦凈； 目視無(wú)水痕、手印、潔凈光亮；框縫無(wú)塵土、潔凈；窗臺(tái)手模光滑無(wú)塵土； 衛(wèi)生間 堅(jiān)持由上而下的原則，認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是 PVC或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙和瓷磚表面留下的膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間的潔具、并注意馬桶底座的裝修污漬的清除方法；用洗地機(jī)對(duì)地面進(jìn)行最后的清潔，尤其是地面的邊角，用清潔球和刀片 對(duì)洗地機(jī)清洗不到的地方進(jìn)行針對(duì)性除污，無(wú)遺漏后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍； 無(wú)雜物、無(wú)污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無(wú)異味； 門、門框 分清門的材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進(jìn)行擦拭，不能死角、遺漏； 手摸光滑、無(wú)污漬、沿口無(wú)塵土、無(wú)死角、有光澤。 施工管理 1. 建立監(jiān)督和記錄制度， 對(duì)工作計(jì) 劃、檢查情況及對(duì)問題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)； 2. 熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄； 3. 對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； 4. 了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況； 5. 對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理 2 設(shè)備安裝調(diào)試 1. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等； 2. 出席有關(guān) 工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案； 3. 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。 ⑧ 辦公樓會(huì)議室： 12樓董事長(zhǎng)會(huì)議室、 11 樓集團(tuán)會(huì)議室、 4 樓階梯會(huì)議室、 4樓多功能會(huì)議室、 3 樓視頻會(huì)議室，另外還有 14 個(gè)小會(huì)議室。 ③ 辦公樓地下室一層設(shè)置 200 立方的生活水箱，生活水泵 4 臺(tái)（為恒壓變頻給水設(shè)備）。 規(guī)劃停車位 644個(gè)（ 其中辦公區(qū) 229個(gè)，生活區(qū) 362個(gè)，地面 53個(gè)） 。 建筑面積 ①住宅面積 ㎡ ， 230戶；商鋪、會(huì)所使用面積 10727㎡ ，其中會(huì)所納入1908㎡ 按地面的面積分?jǐn)偟睫k公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積 8819㎡ 納入生活區(qū) 。 ④ 消防水池：生活區(qū) B3 棟和辦公區(qū)商務(wù)樓屋頂各設(shè) 18 m3屋頂消防水池，地下消防水池 864m3。 ⑨ 供暖熱水空調(diào)系統(tǒng) : 開利 19XR5555457DHS 離心機(jī) 1 臺(tái)、開利 30HXC350B 螺桿機(jī) 1 臺(tái)、富一士特 BOV2020 真空熱水鍋爐 1 臺(tái)、富一士特 BOV1300 真空 6 熱水鍋爐 2 臺(tái)，還有 4 臺(tái)冷卻泵和 4 臺(tái)冷凍泵， 4 臺(tái)冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵 3 臺(tái)，采暖循環(huán)泵 3 臺(tái)，熱水循環(huán)泵 2 臺(tái)。 8 3 竣工驗(yàn)收 及 接管驗(yàn)收 安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查； 從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益； 對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格； 做好接管驗(yàn)收 清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問題的整改跟進(jìn)與反饋。 地腳線 用抹布擦拭，在擦拭過(guò)程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈； 無(wú)塵土、潔凈、無(wú)膠漬； 地面的清洗 在地面的清洗過(guò)程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同的清潔方式： A . 地毯； 使用帶地毯刷和 打泡器的單盤擦地機(jī)、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序處理； B. 瓷磚：用檫地機(jī)進(jìn)行清洗，并清除各種污漬； 無(wú)塵土、無(wú)污漬、地板光華有光澤，石材光亮； 10 石材清洗 對(duì)其室內(nèi)石材用多功能擦地機(jī)通過(guò)藥水進(jìn)行反復(fù)研磨 石材表面有如鏡面光澤度 開荒順序：① 室內(nèi)優(yōu)先原則，開出一間鎖閉一間，再進(jìn)行公共區(qū)域開荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護(hù)、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護(hù)，根據(jù)業(yè)主與供貨單位合同對(duì)保養(yǎng)有關(guān)要求進(jìn)行。 ② 協(xié)助報(bào)建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù) . 2 物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位 ① 根據(jù)物業(yè)實(shí)用角度提出物業(yè)用房裝修方案； ② 跟進(jìn)物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時(shí)到位； 3 物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn) ① 確保所聘人員達(dá)到合同的要求素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)； ② 確保 人員及時(shí)到位； ③ 進(jìn)行有針對(duì)性的物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和交房知識(shí)培訓(xùn) 4 資料清冊(cè)及裝 備到位 所有資料裝備按時(shí)按質(zhì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 5 協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站 ① 協(xié)助開發(fā)商制定標(biāo)識(shí)方案（標(biāo)識(shí)類別，設(shè)置位置及數(shù)量等）； ② 提供垃圾桶和垃圾站的建議方案，并跟進(jìn)施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方