商品房專業(yè)銷售培訓(xùn)資料-免費閱讀

　　

【正文】 人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。 71小區(qū)的停車費是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的？小區(qū)停車費：機(jī)動車按每月每輛大型車210元、小型車150元，準(zhǔn)機(jī)動車按各區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。　　所以裝修押金就基本上解決問題了，不應(yīng)該收取什么管理費。物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費。實際生活中，確實有不少的裝修工人在進(jìn)行裝修時，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當(dāng)?shù)臅r間、地點進(jìn)行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費用部分，則往往被稱為裝修管理費。　　現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。　　業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。　　該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿。消除其對職能、權(quán)利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。　　樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。　　檢查建材的品牌與合同是否相符　　另外，專家建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質(zhì)量時還應(yīng)該花時間檢查一下建材的品牌。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應(yīng)付的利息。　　(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個份額為限。 60是所有的房地產(chǎn)都可以抵押嗎？對于哪些房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：　　可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此獲得賠償金、保險金的，抵押權(quán)人有權(quán)在賠償金、保險金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。但因為貸款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發(fā)票、證明文件等，買房人往往會因為材料帶不全跑冤枉路。　　第四、學(xué)會計算自己的可貸額度。一般來說，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。 56福利分房如何做抵押貸款？如果您建立了公積金購買福利房時可申請公積金貸款。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。在國外，調(diào)查期一般一個月到三個月。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。　　①抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計收萬分之四。定金應(yīng)于簽定合同時交付。　　在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：　　①登記費：。該保險主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險公司有權(quán)處置抵押住房。48個人購房如何辦理保險？個人在購買住房時并無強(qiáng)制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。可見，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。如果不是臨時的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。登記機(jī)關(guān)審查后，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》。　　這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。　　發(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式有：一次性住房補(bǔ)貼、基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補(bǔ)貼。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在達(dá)到職工法定退休年齡時可一次性提取。　　40住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)取？住房補(bǔ)貼領(lǐng)取的辦法：　　(1)住房補(bǔ)貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計算？答：請您與當(dāng)時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機(jī)構(gòu)評估。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。　　不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費用，如補(bǔ)交土地出證金、罰款等。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。線條流暢，紋理清晰。主要有以下幾個方面：　　建房注冊號。封面為紅色(他項權(quán)證為藍(lán)色)，印有金色國徽。　　廣告承諾口說無憑根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。因此，筆者理解項目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳則可以發(fā)布。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。（點評： ）2 問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點評： ）3 問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收（五）拆遷安置已經(jīng)落實（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實（點評： ）4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。　　未實現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。”根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。材料為進(jìn)口護(hù)照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊登記，并予以編號。　　花邊。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。 19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬c本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能 購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。利息以原貸款利率和實際貸款期限計算。　　(2)各實施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名 義開設(shè)住房補(bǔ)貼專用帳號，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補(bǔ)貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。　　(9)職工離退休前未使用過的住房補(bǔ)貼本息余額，離退休時可一次性提取；離退休時如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補(bǔ)貼，原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時的職務(wù)待遇發(fā)放住房補(bǔ)貼至累計25年滿為止。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。　　(1)一次性補(bǔ)貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放。　　在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。　　具體做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請，同時應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》。《他項權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。銀行所指定的險種主要為住房財產(chǎn)保險，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。　　作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。　　②房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權(quán)要求返還預(yù)付款。51什么情況下借款人須購買保險？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請個人住房商業(yè)貸款時必須購買財產(chǎn)險。　　②質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。 54 商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實力、項目的建設(shè)情況、個人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。申請貸款時需提供售房單位的售房方