某廣場營銷策劃方案-免費閱讀

　　

【正文】 焦作 經(jīng)驗優(yōu)勢：我司的業(yè)務人員通過長期積累和實戰(zhàn)，已培養(yǎng)成為一支業(yè)務熟練、素質(zhì)過硬、執(zhí)著敬業(yè)特別是擅長與高端客戶進行談判的銷售隊伍，對目標客源銷售態(tài)度端正執(zhí)著、攻堅經(jīng)驗豐富。２、項目培訓綱要 我司將在專案進場之前進行統(tǒng)一的系統(tǒng)培訓，以求對物業(yè)基本知識有詳盡的掌握，對營銷策略有了解，對專案職責了解。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。展板：購房裝修知識圖 具體價格調(diào)整根據(jù)銷售情況及市場情況再做一定的調(diào)整。 內(nèi)外墻粉飾均價為6000+400，量為25%；? 為了做好這些工作，整個項目的形象和主題尤為要進一步完善和突出，直接關系到引進項目的定位問題。持續(xù)攻擊D、通過各類公關活動，為開盤完成一定量意向客戶的累積和品牌累積F、通過市場初探了解市場的反映度和認同感，及時調(diào)整樓盤的定位和推廣策略，使營銷推廣真正成為動態(tài)過程。就是通過傳統(tǒng)的媒介、特定SP活動吸引客戶上門，結(jié)合主動的方式去意向客戶集中處，宣傳樓盤賣點，并相互配合完成銷售。活動頻次:每周開播一期，共6期。 注：原則上，貴賓票不對外出售；贈票根據(jù)具體情況限定數(shù)量；活動內(nèi)容：由政府高官致詞歡迎央視演出團來訪；演出內(nèi)容由欄目組決定； 廣告策略：熱銷期的廣告表現(xiàn)應始終配合開盤期塑造的“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”品牌形象進行強化，同時更強有力傳達“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”內(nèi)涵。活動內(nèi)容：凡開盤當天前二十名購房者（只限2層樓購房客戶），除規(guī)定其它優(yōu)惠外，將獲得免費“澳門五日游”觀光游活動。下面我們將以活動為突破口，由淺入深，將“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達的源泉！”的概念逐步深入，達到為開盤、銷售起到引導作用?！爸磷饘毜?，您發(fā)達的源泉”從正面理解，標志著這里將成為投資者開創(chuàng)事業(yè)的，聚集財富的聚寶盆。 系列賣點推廣 （4）尾盤期：■推廣主題：品生活高度 輝鎦金歲月/坐收流金財富■推廣口號：至尊寶地 百年傳承 精明一次 富貴三生。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購樓熱潮之目的。同時在項目周邊及人流量集中地段發(fā)布大型戶外廣告。通過較短時間大密度、立體式推廣宣傳取得轟動效應，使“大王廟全生活廣場”項目成為揚州市房地產(chǎn)市場的第一熱點。 ○揚州風景主軸線上的精彩世界? 品味尊貴?建筑面積為4800㎡，地上3層，地下局部1層，其中：（1）東區(qū)、西區(qū)的地上1—3層，建筑面積3300㎡ （2）地下1層：建筑面積1500㎡，其中：①整個商業(yè)服務用房的配套設施用房（電房、消防泵房、通訊機房等）約400㎡②辦公管理用房約1100㎡。 而后根據(jù)招商商家場地格局分割銷售，統(tǒng)一經(jīng)營1號樓：它由東區(qū)、西區(qū)兩部分組成，二層有2個廊道相連。升值財富：隨著高橋路、竹西路的漸趨繁華成熟，加上周邊小區(qū)的日漸成熟，地段升值在望，升值潛力無限。 此外項目主題定位還應該從目標消費者心理需求的角度出發(fā)，結(jié)合先天的地理優(yōu)勢和不同的具體使用需求，對周邊的居住人群的生活方式、極大改變和帶來的投資增值的層次性提升，對目標消費群體的社會心理價值預期進行市場誘導，圍繞目標消費群體的需求心理展開項目主題定位。 需求心理特征分析：○注重項目周邊配套，期待商業(yè)能升值；○把本案周邊住宅區(qū)居民當成固定而強大的消費群；○部分用以投資，希望能帶來更多回報。本案項目概述本項目位于揚州高橋路和竹西路交叉口的東南角，是市政府2007年4月18日前的城市環(huán)境綜合整治重點工程?！　　　　　　∥恢茫哼\河西路238號。 　　　　　　　建筑面積：10000多平方米。B：東方家藝廣場　　　　　　　位置：江陽中路新世紀大酒店東南側(cè)。其他如宋城名都、陽光家居廣場等，也有類似情況。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐步走向規(guī)?；疤厣P州商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式　　 目前，商業(yè)地產(chǎn)大多采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，由開發(fā)商或開發(fā)商委托的專業(yè)公司進行統(tǒng)一化經(jīng)營的方式。其包租期內(nèi)的投資回報率有兩種：固定投資回報率（通常為8%）；固定投資回報率加超出分成。掛牌價從每平方5401650元不等?！耙恢鳌笔侵冈瓉淼睦铣菂^(qū)，規(guī)劃以保護為主。 二、各階段銷售任務及重點工作構(gòu)想 ――――――――――29? 六、廣告推廣預算 一、客源定位及項目定位 ―――――――――――――――13?目就本項目我司對揚州的商業(yè)地產(chǎn)高端市場做了詳細的分析，在綜合各方面的優(yōu)劣勢后發(fā)現(xiàn)目前在售或即將發(fā)售的高端項目一般都以現(xiàn)代風格為主流，而且離旅游區(qū)較遠，而近3年仿古的建筑在揚州高端市場上卻很少，并且本案大王廟廣場位于風景秀麗的古運河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，又是“大王廟”旅游景點，所以我司認為把本項目定位為一個具有濃郁的揚州古運文化背景的“全生活廣場”，奠定本案在揚州房產(chǎn)市場的地位，更能吸引消費者的關注。 為揚州大王廟廣場項目的開發(fā)建立能夠達到利潤最大化的價值提升模式； ? 以前瞻性的營銷理念為指導、專業(yè)服務為基石、團隊服務精神為保障體系，憑借豐富的市場經(jīng)驗、嚴謹扎實的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來解決本案所要解決的問題；?? 在項目開發(fā)中獲取最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境利益，通過分析項目用地的資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準確的市場定位及項目定位，使市場、項目開發(fā)、項目的目標人群達到完美結(jié)合，吃透市場、規(guī)劃好項目建設，更好地圍繞后期銷售服務，控制好節(jié)奏，使得開發(fā)出的樓盤能以最快速度回收變現(xiàn)，是最明確也最直接的戰(zhàn)略目標。 二、揚州商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢 ―――――――6? 三、廣告表現(xiàn) ――――――――――――――――――――17?――――――――――――――――――27?“三副”分別為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。目前，揚州的建設步伐正在加快，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強勁。揚州商業(yè)地產(chǎn)消費者構(gòu)成A：投資者是購買商鋪的主力?！　纳啼伣?jīng)營角度來看，目前揚州各類商鋪大都采取所有者與經(jīng)營者分離的經(jīng)營模式，從根本上將商鋪統(tǒng)一化經(jīng)營，有效地減少了投資風險，實現(xiàn)高額投資回報。如宋城名都等商業(yè)地產(chǎn)項目的初步形成，及運營氛圍的日趨匯集，將使揚州的商業(yè)服務體系更均衡、服務范圍更廣泛，將有利于促進揚州商都地位的提升。1揚州市在售商鋪有關情況A、宋城名都位置：文昌中路與泰州路交匯處 建筑面積：總建筑面積約5萬平方米，已建成，二期面積近1萬平方米?！　　　　　　〗ㄖ娣e：約9000平方米?！　　　　　　∮媱澖?jīng)營產(chǎn)品類型：購物，餐飲，娛樂，休閑?！　　　　　　〗ㄖ娣e：約4500平方米。 該項目規(guī)劃總占地面積約17000㎡，其中：（1）大王廟用地約600㎡；（2）商業(yè)服務用房及露天停車場用地約16000㎡。?在總體指導思想下，應該把商業(yè)項目定位——大王廟全生活廣場，投資引導概念—— ——財富新領地，旺鋪原始股?隨著市政配套的日益完善，該區(qū)塊已日益為投資者所看好。建筑面積為8500㎡，地上局部3層，地下局部1層，其中： （1）東區(qū)：建筑面積5200㎡。 根據(jù)我方現(xiàn)場勘查，2號樓正北面，有較大的草坪停車位，同時根據(jù)揚州人文特點，對于娛樂、休閑、飲食、沐浴獨有情鐘，因此按照建筑結(jié)構(gòu)來看，以及城市東北區(qū)域的娛樂行業(yè)良性商業(yè)空白，建議開辦大型高檔夜總會、民俗高檔酒店、激情酒吧為一體的綜合性項目。 案名為——大王廟全生活廣場 ? ○百年古韻 ○在每次不經(jīng)意間被尊貴感染? ○高尚完善的物業(yè)服務?推廣手段： 通過廣告、促銷、公關活動有機組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣推廣階段： 根據(jù)房地產(chǎn)項目的市場運作規(guī)則，在新項目推向市場，項目文化、消費人群購買氣氛尚不濃厚的情況下，我司把推廣階段劃分為四個階段:第一階段：引導期； 第二階段：持銷期； 第三階段：強推期； 第四階段：尾盤期 推進策略： 廣告宣傳策略 多年的操盤經(jīng)驗讓我司深刻認識到：選擇適當媒體，運用科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要的浪費，保證廣告對消費者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。3）、高橋路和竹西路交叉處至項目現(xiàn)場路段，項目路兩邊插刀旗廣告。并制作項目折頁、樓書?！鲭A段目標：經(jīng)過前期市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。從反面理解，選擇這里投資者，一定會成為一個發(fā)達的商人，一個有成就的人。（二）開盤期 營銷思路：在引導期對“大王廟生活廣場”建立了足夠的市場知名度后，開盤期將以