上海市展中商業大廈營銷策劃方案-免費閱讀

　　

【正文】 u 第四階段：外勤業務組每天至少派送DM1000份，并取回客戶詳細資料。故在目標客戶之選擇，乃至商品特性如何被接受之方式，DM 的運用均將在推廣策略里扮演極重要的角色，尤其它將針對過濾后的名單目標，直接滲透并傳導商品訊息。構想：外墻設計，整個現場遍布迎風招展的彩旗橫幅，營造聲勢。（一）形象定位推廣名原則諸多成功案例表明，出色的產品名稱在市場推廣中均發揮了極其重要的作用，本司認為，本案產品推廣應具備和傳遞如下特征和信息：u 體現項目最大營銷優勢——地段——淮海路高檔商務區u 本案市場定位及品質定位u 精致、前瞻、現代、榮耀、高尚u 開發商情況推廣名建議展 中 ◆ 淮 海 中 心依據：以開發商企業名稱作為推廣名是上海高檔寫字樓市場常用的方式，能強化企業品牌形象，也是開發商企業實力的體現。 建議銷售周期分為三個階段,以結構封頂、取得預銷售許可證（2004年6月間）為一銷售節點，至年底為一節點，直至2005年6月產品正式進入竣工交付為銷售的另一節點。建議將寫字樓部分分為高區（18—22層）、中區（12—17層）、低區（6—11層），整層出售。u 行銷推廣上的重要賣點綜合上述兩點優勢，能增強買家和租戶的信心，促進成交，鞏固其市場高位形象，為項目在銷售、推廣上提供一大賣點。商場部分業態建議一、二層：由于本案周邊坐落有大量的商務樓，加上四周設有多個公交站點，因此，該地區的人流量會較大，而且年輕白領人士的比例會較高，為了迎合這些人群的消費特點，建議將這兩層分割為小面積商鋪，引入精品專賣店。每層防煙樓梯間、前室，分別裝設加壓送風系統及機械排煙系統。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。定位依據：產品定位是對項目主要優勢及其特色的綜合與濃縮，本項目定位著重突出三個要點：u 傳統高檔商務區的地段優勢地段優勢是驗證寫字樓綜合品質中最為首要的因素，淮海路地理位置是本項目所具備的最突出優勢，突出淮海路區位優勢，就是突出本項目最大賣點。這類客戶的置業以獲得投資回報利益為根本目的。其購買動機可以歸納為以下兩點：u 企業實力的象征和身份的體現繁華的商業氛圍、密集的高檔寫字樓，大量境內外實力企業在淮海沿線辦公，進一步烘托出淮海路傳統的高品質、高層次商務圈氛圍。市場發展到今天，已完全成熟，市場競爭十分激烈，產品同質化現象非常明顯，要在市場上脫穎而出，項目后期的形象包裝、行銷推廣已經越來越關鍵。u 商業、辦公環境欠佳本項目隸屬黃浦區新北門地區，周邊人民路、云南南路等商業檔次較低、業態比較零亂，地塊南面正對市區舊里，使周邊環境有所欠缺。三、本項目市場定位（一）項目概況展中商業大廈位于淮海東路、云南南路口，北面沿淮海東路，南面為基地面積：2009m2總建筑面積： m2建筑占地面積： m2容積率：地上建筑面積： m2其中： 裙房面積(14層)： m2機電層（5層）： m2辦公面積(622層)： m2地下建筑面積(兩層)： m2建筑密度：%綠化率：%機動車位：69輛其中：地上車位 5輛 地下車位 64輛（二）項目SWOT分析優勢Strenthu 宏觀經濟的良好走勢為本項目提供了良好的市場前景從上海未來經濟發展來看，仍會保持高于全國平均水平的發展速度，市中心城區改造、世博會效應等將使上海維持長期高速發展。u 租賃面積由于中等規模企業數量比較多，因此其租賃面積也與此相符，200—400m2面積是區域內的主力面積，而整層租賃及小開間都比較少，即200m2以下與400m2以上的租賃面積所占比例不大。6部三菱電梯進口開利牌熱泵機組隆宇大廈高檔面磚及日本鈴鹿高級仿石噴涂高級克拉拉白、加州金麻等大理石三菱3VF高速電梯/南證大廈進口鏡面玻璃，鋁復合板及五金配件大理石及花崗巖主樓擁有9部客梯，1部消防電梯蒹貨梯，全部采用日本進口日立電梯進口中央空調系統表六今后可能出售的辦公樓：u 現有的二線辦公樓由于這些辦公樓大都不在市區CBD的范圍內，其整體出租率一般不高，因此會有部分想盡快回籠資金的開發商將辦公樓進行銷售。由于本項目也位于上海著名的淮海路沿線，因此，了解這一區域的寫字樓、商業狀況具有相當大的意義。下抑然而不能不看到近期同時又出現一些寫字樓市場發展的制約因素。從而取得高回報，低風險的雙重效應。從區域甲級寫字樓供應的情況來看，浦東陸家嘴區域供應量最大約有171多萬平方米，且市場吸納情況良好。隨著大量外資的進入和辦公智能化水平的提高，寫字樓市場結構發生了重大變化，甲級寫字樓占據了重要的地位，成為上海寫字樓市場的主導產品。位于西藏中路北海路的銀晨數碼科技大廈于2001年底供應上市，作為近期上海市場第一個“全出售型”物業，目前銷售情況良好；位于曹楊路寧夏路的綠地科創大廈于2002年初開始預售，目前銷售率也已過7層以上；還有位于陸家嘴的京銀大廈是從2002年5月開始銷售的，第一個月預售量就超過40%。高品質的甲級寫字樓需求旺盛，如小陸家嘴區域、淮海路和南京路區域，甲級寫字樓出現了一時間供不應求的局面。五”以來辦公用房空置情況 單位：萬平方米資料來源：2002年統計年鑒1996~2002年營業性辦公綜合樓空置率狀況 資料來源：2002年統計年鑒寫字樓價格走勢寫字樓市場價格自1995年開始下跌，中房上海指數從1995年2月的1463點下落到2000年4月的905點。與此有所不同的是，反映供應量先行指標的新開工面積，新開工面積自1996年以來首次出現正增長，市場供應量下滑的趨勢得到扭轉。43 / 44上海市展中商業大廈營銷策劃方案目錄前言一、上海市寫字樓市場分析二、本項目周邊區域市場概述三、本項目市場定位四、本項目產品建議五、銷售策略六、形象策劃七、財務分析前言在市場需求日趨嚴謹的今天，一家經驗豐富、素養良好的專業行銷顧問公司為貴司服務，是迎接挑戰、實現商業目標的必要條件。寫字樓市場吸納情況“九歷時5年多時間的連續下跌，跌幅達到39%（見表5）在經過2000年4~6月的低部徘徊后，從2000年7月開始止跌回升。與此同時，中低檔寫字樓卻吸納乏力，空置率呈現進一步加大趨勢。這些情況都表明，在當前高租金回報的驅動下，一些企業開始變租賃為購買，在滿足自用的前提下對寫字樓進行中長期投資，這對購房者來說，短時間可控制日常運作成本，中長期從穩定的現金流獲得良好的回報。目前，甲級寫字樓主要分布于，陸家嘴36%、長寧虹橋地區18%、盧灣區15%、靜安區14%、黃浦區7%、徐匯區6%、其他地區4%（詳見下圖）甲級寫字樓供應量分布圖（三）上海各區域甲級寫字樓市場分析比較市場特征分析根據我司分析，從區域商圈劃分來看，目前本市甲級寫字樓主要分布于五大區域，即：虹橋區域、南京西路區域、淮海中路區域、人民廣場外灘區域以及浦東陸家嘴區域。其他區域的吸納量，除虹橋地區略差以外，均呈現出供不應求的趨勢。比例一般為3：4：6左右。一是全球經濟放緩，國內外不少公司的擴展計劃被擱置，因而對高檔寫字樓的需求難有顯著增長。（一）淮海路沿線寫字樓市場狀況寫字樓市場總況從市場屬性來看，淮海路寫字樓主要集中于淮海中路上，東起西藏中路，西至成都路高架，是上海高檔寫字樓最為密集的區域，其大廈品質也非常之高。u 新推出的辦公樓具估計，未來幾年內將有約30萬平方米的可售辦公樓推向市場。（二）區域市場總體分析從本項目區域發展、寫字樓市場調查可以得出以下 點結論：u 地段的優越性無可比擬本項目所在的淮海路是上海著名高檔商業、辦公區域，是上海著名的“四大商業街”之一，沿線商業繁華、辦公氛圍濃郁，具有商業、辦公的天然條件。大量境內外企業來滬發展、購置物業作為根本，促進寫字樓市場的不斷發展。從地理位置上來看，與西藏南路以西的淮海中路有相當差異。我司認為，就本案而言，如何抓住產品特點，如何通過各種銷售策略的整合達到利潤最大化，是本案營銷工作的重點。置身于其中辦公，能以淮海路高尚地段形象體現企業的身份、地位和實力，使企業形象品質獲得極大的提升。其購買本項目的根本動因可以歸納為以下兩點：u 看好本項目的升值前景上海未來城市經濟的發展將吸引更多數量的企業進入，不斷擴大寫字