物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 若能有幸成為貴小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理人，我們定當(dāng)為業(yè)主的利益不遺余力，進(jìn)一步為小區(qū)盡職盡責(zé)提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。9． 支持和配合物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。2． 不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。4． 物業(yè)應(yīng)當(dāng)指定有專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行初步鑒別，判斷是不是危險(xiǎn)物品，若不能排除危險(xiǎn)物品，應(yīng)立即打110報(bào)警請警方專業(yè)人員進(jìn)行檢測和處理。　　（2）督查科接到報(bào)告后，要立即向領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，并迅速趕往現(xiàn)場，做來訪群眾的思想工作，等待領(lǐng)導(dǎo)接見。3． 任何單位和個人不得隱瞞、謊報(bào)或者授意他人隱瞞、謊報(bào)疫情。可及時采取相應(yīng)手段以避免生命的損失，但采取行動前必需與保安部經(jīng)理或公司值班室報(bào)告。主要內(nèi)癰有管理人員技能培訓(xùn)、工程、秩序維護(hù)、保潔、服務(wù)人員技能培訓(xùn)。8． 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。無枯死、無樹掛樹木無歪斜。5． 每天定時收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。5． 設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。 公共秩序維護(hù)1． 門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。急修報(bào)修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率85%以上。8． 提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。總的原則是、給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。　　(4)檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。　　(3)低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問和對地絕緣電阻值不小于1兆歐／干伏。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。　　(3)陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。房屋及設(shè)備技術(shù)資料。房屋所有權(quán)證；　　沉降觀測記錄；　　　　(2)技術(shù)資料：　　（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。通過對項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場物業(yè)建議。在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。　　3．有豐富的施工現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；　　4．有豐富而專業(yè)的物業(yè)服務(wù)全面管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。　　。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。“安全”是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活的安全放心；“舒適”是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；“快捷”是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，這就要求我們打造一個高端品位的智能化小區(qū)；“健康”是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時借助豐富多彩，形式各樣的社區(qū)文化活動引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。五、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關(guān)注。應(yīng)該說這也是物業(yè)管理公司最基本的服務(wù)內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住戶、用戶日益增長的文化需求。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。 對于閱讀了本方案書的潛在需求方而言，重點(diǎn)在于了解我公司在物業(yè)服務(wù)的基本設(shè)想、工作流程，以便于進(jìn)一步的深入洽談。（）物業(yè)服務(wù)有限公司第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點(diǎn)小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)我國的房地產(chǎn)用發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。物業(yè)前期介從管理同時也是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報(bào)箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留二、施工建設(shè)階段 建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)在以下幾方面作為著手點(diǎn)：　　。　　。主要是對公用設(shè)施、公共場所進(jìn)行定期檢查、維修。二、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問公司派駐人員進(jìn)場，駐場實(shí)施相關(guān)顧問工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有： 深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場顧問計(jì)劃。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時調(diào)整物業(yè)的顧問計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。收集、整理現(xiàn)場資料。物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；　　竣工驗(yàn)收證明書；　　土地使用權(quán)證；　　　　(二)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)　　1．主體結(jié)構(gòu)(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。　　4．樓地面　　(1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。　　(4)抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。第4章 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置結(jié)合對（XX）小區(qū)的管理設(shè)想，我們認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)服務(wù)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。 第六章 前期介入管理開支預(yù)算 一、前期介入服務(wù)報(bào)價序號職位工資（元/人/月）備注1項(xiàng)目經(jīng)理2客戶主管3工程維修主管4秩序維護(hù)主管5保潔綠化主管6合計(jì)注：，含福利及保險(xiǎn)；辦公費(fèi)用；交通食宿費(fèi)用及為顧問工作正常開展所必要的費(fèi)用支出；2. 此階段服務(wù)費(fèi)用已與甲方明確派駐實(shí)際人員數(shù)量，由甲方按月支付。 綜合管理服務(wù)1． 建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。9． 采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上。4． 水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。6． 管護(hù)好公共財(cái)產(chǎn)，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。6． 垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)及時清除，并適時補(bǔ)種。 員工培訓(xùn)1． 培訓(xùn)的作用和目的 培訓(xùn)是為了讓物業(yè)客戶服務(wù)中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項(xiàng)目日常管理工作日趨正軌。3． 培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)課題課時培訓(xùn)要求測評方法1新員工入司培訓(xùn)員工手冊2了解公司人事行政類相關(guān)規(guī)章制度培訓(xùn)考核行為規(guī)范2掌握基本的行為規(guī)范及禮儀禮貌知識培訓(xùn)考核績效考核企業(yè)文化1了解公司的企業(yè)文化、組織架構(gòu)等情況培訓(xùn)考核（筆試）物業(yè)管理基本常識4通過培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理的概念、服務(wù)內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務(wù)意識及投訴處理技巧培訓(xùn)考核（筆試）2辦公室及管理人員基本技能培訓(xùn)物業(yè)管理專業(yè)知識4掌握最新的物業(yè)管理知識及行業(yè)法規(guī)、法律常識測評管理實(shí)務(wù)操作12熟練掌握各自的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)要求以及質(zhì)量記錄等測評服務(wù)理念4深入理解顧客在服務(wù)業(yè)中的核心地位和