濱海康樂家園可行性研究報告-免費閱讀

　　

【正文】 建筑占地面積 8000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。 第二期 70 畝，約 46667 ㎡，總建設面積約 32120 ㎡。 它將包含以下功能區域： 以養生 +社區 +老年大學 +休閑的為特點。完善服務配套功能，延伸產業鏈條，如養老護理的人才培養、養生服務等等，提高整個供應鏈節點的服務功能，提升競爭力。同時，未來的物業發展趨勢要求其在環保方面做到低能耗、高環保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。 競爭者帶來的壓力 有商機必然有商家，雖然目前養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。再過 50 年，將達到 億， 屆時，總人口中的 %將是 60 歲以上的老人。養老護理員奇缺 國家有關部門于 20xx 年就出臺了護理員職業標準，但卻缺乏相應的培訓和認證機構，也沒有專門的人才培訓專業，這使得護理人員缺乏人才輸送渠道，極 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 19 大制約了護理人員的補充和養老護理水平的提高，致使可以上崗的養老護理人才奇缺，養老護工有斷層之憂。是最具理想條件的養老城市之一。社會福利項目編制、設施建設工程的收費，經主管部門批準后可酌情減免。但作為一線城市，有充裕的已有資源進行改造、改制。 二、欽州濱海新城。有的養老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設置班車往返于社區與軌道交通站點或公交車站之間。欽州地區老年人口總數 萬，按 北京市 20xx 入住比例 %計算應有7719 張床位。隨著人們觀念的轉變 ?敬老院會逐漸被人們所接受。 養老機構未來發展及市場前景 未來發展模式 隨著社會的進步，經濟的飛速發展以及人們對老齡化觀念的深入理解，未來養老模式將會多元化發展，如表 22 所示： 表 22 模式 主要特征 養老模式 “候鳥式”養老 不同城市養老機構間的置換式異地度假型是一種將養老和度假旅游完美結合的一項新產品。 三、價格優勢 由于公立性質和政府資源投入優勢，北京公里福利院床位價格相對私立結構比較低廉，造成質優價廉的明顯特色，并導致排隊等候人數往往超過實際服務能力十倍以上的情況。 北京盈利水平較好福利院主要模式分析 公立養老機構模式 一、選址 ? 北京目前床位供不應求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環之間，周圍公共設施發達，交通便利，利于老年人保持和社會、家庭接觸。 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 11 北京目前主要的養老運營模式 面對近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現狀，北京市政府積極探索通過政府、企業、醫院、社區等多種方式辦養老機構，為轄區老人提供形式多樣的養老服務，出臺不少優惠政策，鼓勵和扶持外資在內的社會力量進入養老服務市場，借鑒與學習發達國家 的先進養老管理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。 北京養老機制發展創新與研究 北京養老機構生存現狀調查： 截 至 20xx 年年底，北京市的養老機構共有 401 家。 企業盈利型 由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施。 居家養老的服務內容主要是生活照料和康復護理，逐步向精神慰籍領域拓展，居家養老服務的方式主要是上門進行個案服務，同時發展社區老年人日間服務機構，對老年人進行綜合性的集中服務照料。 最新統計顯示， ****總人口 350 萬，其中市區人口 30 萬，市區老年人 4 萬人。 作為一個以人口發展起來的國家，青年、中年的一代人是主要勞動力。 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 7 第二章 養老專題研究 我國老齡情況 老齡化概念 人口老齡化：指總人口中因年輕人口數量減少、年長人口數量增加而導致的老年人口比例相應增長的動態說明過程。第二期 主體建筑占地面積約 8000 平方米，計 劃總投資 約 10099 萬元人 民幣。 可行性研究編制依據和范圍 《關于加快發展養老服務業的意見》； 《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》； 《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》國辦發〔 20xx〕 6號； 《中國老齡事業發展“十二五”規劃》 ； 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 5 《社會養老服務體系建設規劃 (20xx20xx年 )》； 18207875812 可行性研究的技術經濟指標匯總 表 11 第一期可行性研究指標匯總 名稱 單位 數據或指標 備注 總用地面積 畝 30 約 20xx0平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 項目總投資 萬元 項目總體經營成本 萬元 項目總體經營收入 萬元 項目總體經營稅費 萬元 99 項目總體經營利潤 萬元 652. 524 項目總體經營凈利潤 萬元 652. 524 項目靜態投資凈利潤收益率 % 項目靜態投資回收期 年 項目總建設年限 年 表 12 第二期可行性研究指標匯總 名稱 單位 數據或指標 備注 總用地面積 畝 70 約 46667平方米 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 6 總建筑面積 平方米 32120 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場 平方米 10000 項目總投資 萬元 10099 項目經營成本 萬元 703 項目經營收入 萬元 2206 項目經營稅費 萬元 198 項目經營利潤 萬元 1305 項目經營凈利潤 萬元 1305 項目靜態投資凈利潤收益率 % 項目靜態投資回收期 年 項目總建設年限 年 研究結論 養老機構養老行業是一個朝陽行業，有很大的發展前途，市場巨大，具有較強的抗風險能力，如今競爭格局尚未形成，需求大于總供給。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區養老服務工作提出了嚴肅的課題。 欽州地區人口結構與老齡情況 據《全國人口普查條例》和國務院的決定，我國以 20xx 年 11 月 1 日零時為標準時點進行的第六次全國人口普查的調查結果。居家養老的主體是老年人，居家養老的載體是家庭，養老照料的責任是親屬。 社區養老助老服務的主要取向是舉辦養老、敬老、托老福利機構；設立老人購物中心和服務中心；開設老人餐桌和老人食堂；建立老年醫療保健機構；建立老年活動中心；設立老年婚介所；開辦老年學校；設立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護服務等。 目前我國社區的養老助老服務與老年人的迫切需求相距甚遠，存在觀念認識不到位，政策法規不健全，基礎設施差，硬件設備和服務水平跟不上需要，專業工作人員缺乏，志愿者隊伍不足等現狀和問題。 20xx 年，《中國經濟周刊》記者從“一福”獲悉，“一福”一床難求，目前有 9000 多人在排號等待入住。北京市在最近幾年對“公辦民營”模式做了大量工作。政府將主要資源集中投入在這幾個福利院。 四、 收費較高。養老產業是服務業的一部分，這個產業發展了，對調整經濟結構也有利。也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響，是 全面落實科學發展觀的根本要求。本項目建成后可以極大緩解當地老年養老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。 選址意向： 一、本項目擬在 ****欽南區、欽北區或欽州港區三個區域的城鄉交界處進行選址。在能夠解決交通和醫療問題的前提下可以優先選擇濱海新城為項目地址。 政策優勢 20xx 年《國務院辦公廳轉發民政部等 11 部委《關于加快實現社會福利社會化的意見》（國辦發〔 20xx〕 19 號） 中規定社會辦福利機構在規劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會福利機構一樣享受同等待遇，優惠政策要點如下： 按照法律、法規規定 ，優先審批社會福利機構的建設用地，對新辦福利事業的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。 對社會福利機構的用電按當地最優惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機構使用的救護車、生活用車等免征養路費；對社會福利機構使用的電信業務、郵政業務、廣播電視（有線）傳 輸等有關部門要給予優惠和照顧。研究人員認為，沿海中小城市 經濟發展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居感受比較強。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區養老的負面心理影響。 從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 20 注的問題，各級政府更是極為重視此問題。 而純民辦養老機構卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養老院成功運營的數量較少。 本項目的立項正處在養老行業的轉型的關鍵時期，是占領市場先機的節點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發公益事業的相關優惠政策，在土地流轉、稅費減免等方面減少成本 ，加強養老行業的人才引進與培訓，行業本身的風險可降低到最小。 項目風險結論 項 目風險因素及程度分析表 表 41 風險因素 風險程度 備注 災難性 嚴重 較大 一般 較小 行業本身 √ 欽州地區市場風險 √ 工程技術風險 √ 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 23 第五章 項目市場定位和規劃布局 項目整體定位 項目整體定位 本項目定位： 塑造品牌意識，注重品質，關注細節；主 要面對城市居民中高收入及以上 的人群。 項目建筑規模 本項目區占地面積約為 100 畝，其中第一期 30 畝，約 20xx0 ㎡，總建設面積約 16060 ㎡。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。 第二 期 B 棟 ： 以下為濱海康樂家園按功能分區指標表 ： 表 57 建設內容 設置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛值班室 1 樓 2。 其他服務設施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。 項目運作模式定位 借鑒北京市近年來養老工作的先進經驗，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結合欽州實際情況，與政府合作，推進“民辦公助”的運作模式。 引進著名設計院進行規劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 22 決策的前瞻性。 風險的防控措施 行業與市場風險防控 我國養老產業目前還處在起步階段，還需要不斷的發展和完善，是機遇同時也是挑戰。所以按照我國目前的生活習慣來看，選擇住在家，而不是入住在養老機構內的模式較為普遍。 政府的關注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現并不斷加重。 觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰。 欽州的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養老休養地的優勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養老產業的市場商機日漸明朗。 按照現行國家稅法和有關規定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構及其提供的福利性服務、社會福利機構興辦的第三產業，在稅收上給予優惠或減免。目前我國對老齡化及帶來的養老問題十分重視，也給予相關的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優勢，努力爭取各項優惠措施與一定的財政補貼，減少開發成本，從而大力發展 “ 民辦公助 ” 特色模式。同時要等待濱海新城北部灣醫療中心具備條件或養老院自身具備一定的醫療設置和醫療隊伍條件。另外，養老社區還可以與周邊醫院建立合作關系，在社區中設置醫療救助站，以便在老人有突發性疾病的時候可以迅速地進行處理。差距甚大。 欽州開投 濱