20xx年7月長(zhǎng)沙市車站北路房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告112頁(yè)-前期定位(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 10000元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 根據(jù)周邊現(xiàn)在的樓盤售價(jià)和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)分析 ,本項(xiàng)目在 2020年各種產(chǎn)品的銷售均價(jià)定價(jià)區(qū)間約在： ? 住宅部分： 2900— 3000元 /平米 ? 精裝修產(chǎn)權(quán)酒店： 3500— 3600元 /平米 ? 商務(wù)公寓： 3100— 3200元 /平米 ? 商鋪一層： 13000— 15000元 /平米 商鋪二層： 7000— 8000元 /平米 商鋪三層： 5000— 6000元 /平米 商鋪四層： 3500— 4500元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目銷售總額測(cè)算 – 商業(yè)全部實(shí)現(xiàn)銷售 類別 可售面積 銷售均價(jià) 銷售總額 商業(yè) 17400 7750 134850000 住宅 41400 2950 122130000 酒店 8000 3550 28400000 辦公 7000 3150 22050000 合計(jì) 73800 307430000 注： 以現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積增加到 75000平米為基礎(chǔ)； 以上測(cè)算的商業(yè)面積是全部進(jìn)行銷售后能夠得到的銷售總額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì) 2020年如家客棧將全面進(jìn)軍中國(guó)所有省會(huì)城市和 GDP超千億元的中心城市，力爭(zhēng)如家客棧連鎖的規(guī)模達(dá)到 150家，開業(yè)酒店達(dá)到 120家，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的領(lǐng)導(dǎo)品牌。項(xiàng)目毗鄰的金鷹文化旅游板塊日臻成熟。 隨著車站北路八月的貫通及假日旅游的蓬勃發(fā)展，平均才100～ 200多元房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店的經(jīng)營(yíng)必然火爆。城市人口達(dá)到了 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店酒店設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在本項(xiàng)目的設(shè)立極具經(jīng)營(yíng)前景！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店的設(shè)計(jì)規(guī)模 ? 酒店 ? 層數(shù)： 5~16層 ? 套數(shù)：約 270套 ? 戶型面積：約 30㎡ 左右 ? 酒店面積：總計(jì)約 8000㎡ ? 商務(wù)辦公 ? 層數(shù)： 17~28層 ? 戶型面積： 60100平米 /套 ? 辦公面積：總計(jì)約 7000㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 本酒店的配套內(nèi)容 ? 按照經(jīng)濟(jì)型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 ㎡ ? 餐廳面積不大于 600㎡ ? 配套主要依靠本項(xiàng)目商業(yè)裙樓及項(xiàng)目周邊的成熟配套來(lái)做配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 酒店的開發(fā)模式 名牌酒店管理公司管理 酒店采取委托錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營(yíng)或托管經(jīng)營(yíng)（須盡快確定為哪家公司）。 ? 可見酒店產(chǎn)品的設(shè)計(jì)于開發(fā)商和投資人都極為有利，是切實(shí)可行的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 長(zhǎng)沙產(chǎn)權(quán)式酒店銷售及經(jīng)營(yíng)情況 – ? 華雅 .華天 定位為五星級(jí)高爾夫花園式產(chǎn)權(quán)酒店，共推出 300余間產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外銷售，銷售均價(jià)高達(dá) 7500~7800元 /㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由以上分析可見，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售情況看好，目前經(jīng)營(yíng)較為成功的華雅華天因?yàn)橛蓢?guó)內(nèi)有名的華天酒店管理集團(tuán)托管經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，其余的尚未引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店來(lái)托管或經(jīng)營(yíng)，是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型連鎖產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)很好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。一層、二層按市場(chǎng)設(shè)計(jì)，三、四層按餐飲、休閑場(chǎng)地設(shè)計(jì)；四層商業(yè)裙樓上有一棟 19層和 26層的兩棟住宅樓，住宅為 164套；一棟 17層的酒店式公寓，每層有 23個(gè)房間、共有 391間房，每間 3781平方米。 ? 業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受折扣優(yōu)惠 ? 承租期滿后，業(yè)主可優(yōu)先選擇續(xù)租權(quán)。天，承租期為十年計(jì)算 預(yù)期售價(jià) 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報(bào) （ 8%） 開發(fā)商補(bǔ)貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實(shí)得（元 / ㎡ ） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由此分析可發(fā)現(xiàn) ? 在日租金 ~ / ㎡ ，年給付投資回報(bào)率 8%的情況下，按3600~3800元 / ㎡ 銷售均價(jià)銷售，開發(fā)商可獲得 3680~4370元 / ㎡ 的實(shí)際銷售收益，酒店銷售均價(jià)高于住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)，對(duì)于開發(fā)商有利 ? 投資人投資酒店后可獲得日均 / ㎡ 的穩(wěn)定收益，遠(yuǎn)大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于 /㎡ 的不穩(wěn)定的租金收益。商業(yè)用房均價(jià)更達(dá) 30000元以上，讓五一大道的諸多樓盤價(jià)格只能望其項(xiàng)背！這就是品牌連鎖酒店的巨大的商業(yè)價(jià)值所在！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 小 結(jié) 本項(xiàng)目處于城市物流、文化、政務(wù)、旅游及商務(wù)交通中心，交通位臵極為優(yōu)越，而長(zhǎng)沙市尚無(wú)全國(guó)盛行的大型經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店酒店的經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 綜合分析本區(qū)域內(nèi)酒店分布，可發(fā)現(xiàn)該區(qū)域缺乏獨(dú)立的面向市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。周邊有連接火車站的 136路公交，連接汽車西站的603路公交，連接汽車南站的 801公交及連接汽車東站的 501路公交，更有貫通城市的 501公交及其它各類區(qū)域公交線路，公共交通極為便捷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 關(guān)于本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性定位分析 附件報(bào)告一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 結(jié)論性意見 酒店管理公司意見 在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)酒店是切實(shí)可行的 我司就在本項(xiàng)目設(shè)立酒店事宜咨詢了世界最大的經(jīng)濟(jì)型特許經(jīng)營(yíng)酒店之一的速 8，我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店錦江之星和如家客棧，這些專業(yè)性酒店管理集團(tuán)都對(duì)處于城市交通樞紐的本項(xiàng)目設(shè)立經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店極力推崇。 ? 第四種產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店 作為提升整體項(xiàng)目形象的產(chǎn)品，有助于市場(chǎng)炒做，同時(shí)產(chǎn)權(quán)銷售，不會(huì)產(chǎn)生積壓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 產(chǎn)品類別 面積 （㎡） 預(yù)期售價(jià) （元） 銷售收入 （萬(wàn)元） 備注 產(chǎn)權(quán)酒店 8000 4000 3200 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 小計(jì) 15000 5440 收益較住宅投資高 944萬(wàn) 住宅 15000 3000 4500 酒店 +商務(wù)辦公和住宅投資收益分析 產(chǎn)品類別 面積 （㎡） 預(yù)期售價(jià) （元） 銷售收入 （萬(wàn)元） 預(yù)期租金 （元 / ㎡ .日） 年投資回報(bào) （萬(wàn)元） 產(chǎn)權(quán)酒店 8000 4000 3200 年 8%回報(bào) 256 商務(wù)辦公 7000 3200 2240 153 小計(jì) 15000 5440 409 住宅 15000 3000 4500 273 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 由以上分析可見發(fā)展商和投資者投入酒店 +商務(wù)辦公投資收益 遠(yuǎn)高于投資普通住宅，因此酒店 +商務(wù)辦公的產(chǎn)品組合是非常適 合市場(chǎng)的產(chǎn)品。 同時(shí)，由于商業(yè)只有二層，日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)很難形成規(guī)模，對(duì)經(jīng)營(yíng)者或購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，無(wú)法預(yù)期未來(lái)的商業(yè)前景，因此二層商業(yè)的銷售也就很難得到較好的保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 – 北部 3號(hào)樓連帶與 2號(hào)樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計(jì)面積 1 公寓和商場(chǎng)入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動(dòng)中心 約 1800平米 合計(jì) 約 7200平米 注： 考慮到 2號(hào)、 3號(hào)樓都是住宅樓，周邊的住宅項(xiàng)目也臨近此方位區(qū)域，而居住人群對(duì)生活所需用品的購(gòu)買喜愛集中式選購(gòu)和消費(fèi)，所以在本項(xiàng)目的此商業(yè)區(qū)域布局為超市類商業(yè)，便于人群的習(xí)慣消費(fèi)。 ? 商務(wù)辦公： 結(jié)合區(qū)域未來(lái)的發(fā)展，在本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的上層空間設(shè)臵商務(wù)辦公區(qū)域，滿足區(qū)域辦公市場(chǎng)的發(fā)展需要。 ? 他們需要一個(gè)小房子來(lái)完成一個(gè)居家夢(mèng)，但是希望個(gè)性化，不被稱之為沒品味和老土。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 ? 主題推廣語(yǔ) ‘ 都市生活新坐標(biāo)’ 本案將以‘ 城市綜合體’ 為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內(nèi)的標(biāo)志性建筑群，同時(shí)也是居家生活和商業(yè)消費(fèi)的中心點(diǎn)，成為 — 長(zhǎng)沙北城個(gè)性居所、商務(wù)辦公、商業(yè)消費(fèi)的理想之處 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 形象組合 項(xiàng)目形象 LOGO 項(xiàng)目案名 居易時(shí)代 項(xiàng)目定位 引領(lǐng)個(gè)性化生活的現(xiàn)代建筑 項(xiàng)目規(guī)劃 公寓 /商務(wù) /酒店 /商業(yè) 主題推廣語(yǔ) ‘ 都市生活新坐標(biāo) ’ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 分案名定位 – 公寓案名 ? 達(dá)芬奇公寓 /達(dá)芬奇寓所? 1\ 充滿神秘和玄妙。 ? 其次，本項(xiàng)目的另一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是 高層景觀 。同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業(yè)綜合體，所以對(duì)于本案的商業(yè)機(jī)會(huì)還是很大的； ? 本項(xiàng)目處于一個(gè)多年形成的居住版塊，周圍有從 90年代起就建成的和目前仍然在建設(shè)和規(guī)劃的小區(qū) 10余個(gè)，而早期住宅多為多層結(jié)構(gòu)的安臵房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計(jì)的特色并不明顯，對(duì)于本項(xiàng)目的個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)確實(shí)會(huì)有差異性需求； ? 項(xiàng)目所在區(qū)位是城市未來(lái)發(fā)展和北區(qū)市政建設(shè)優(yōu)先考慮的地區(qū)，發(fā)展前景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，是不可多得的景觀優(yōu)勢(shì)； ? 汽車行業(yè)、水果市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的形成，流動(dòng)人員大，外駐機(jī)構(gòu)多，消費(fèi)人群充裕； ? 區(qū)域板塊成熟較早，市政和前期項(xiàng)目使得周圍各項(xiàng)設(shè)施配套齊全； ? 項(xiàng)目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區(qū)域，人們易于出行和到達(dá)； ? 發(fā)展商在酒店業(yè)和社會(huì)上的威望，是項(xiàng)目成功的有力保證； ? 發(fā)展商的全新理念和做好產(chǎn)品的決心，是項(xiàng)目成功的最堅(jiān)強(qiáng)后盾。 隨著區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展和成熟，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)局面已經(jīng)正在發(fā)生著變化，也出現(xiàn)了一些規(guī)模型的商業(yè)建筑，特別是新家園商業(yè)裙樓 14層，時(shí)代先鋒商業(yè)裙樓 13層和萬(wàn)煦園的社區(qū)商業(yè)街形式，規(guī)模型商業(yè)在區(qū)域內(nèi)正在慢慢形成，隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)局面的轉(zhuǎn)變，商業(yè)房的租金價(jià)格自然會(huì)有較好的提升。 4）四方大道與工農(nóng)路交匯之東北方向（地塊 E09） 該項(xiàng)目我們項(xiàng)目的東北方向，擬建 4層郡樓＋ 26層住宅的高層商住樓。 營(yíng)銷分析： 主題定位：純板式經(jīng)典陽(yáng)光精品住宅小區(qū) 廣告：精致生活 〃 菁英空間 宣傳推廣：結(jié)合銷售進(jìn)度，但不連貫性宣傳。 營(yíng)銷分析： 主題定位：粹取中國(guó)建筑神韻的東方文化社區(qū) 廣告：典藏文脈 親切中國(guó) 宣傳推廣：不連貫，只做節(jié)點(diǎn)式宣傳 銷售情況：一期已經(jīng)售完，二期銷售率 70%左右。 二是由于開福區(qū)可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，是長(zhǎng)沙市最有 發(fā)展?jié)摿Α⒆罹甙l(fā)展空間的城區(qū)，為各大房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了很大的演繹 舞臺(tái)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位報(bào)告 開福區(qū)房地產(chǎn)版塊定位： ?以開福區(qū)政府為核心的政府片區(qū)； ?以新世紀(jì)新城為核心的新世紀(jì)片區(qū)； ?以鵝羊山為核心的鵝羊山片區(qū)； ?以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區(qū)； ?以四方坪片區(qū)為核心的商務(wù)中心及高尚新城 。 由于開福區(qū)具備長(zhǎng)沙較好的