中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產(chǎn)可研(存儲版)

　　

【正文】 局對于臺獨的言行有很大的收斂 ,至于戰(zhàn)爭的可能性則不大可能出現(xiàn) ,所以與臺灣隔海相望的溫州不可能受到戰(zhàn)爭的威脅。 這個《通知》對本項目產(chǎn)生了一定的影響， 因為本項目地塊在 04 年 11月 7 日由溫州神力集團房地產(chǎn)開發(fā)公司（中瑞一員）以 億元中標。 對本項目而言，為炒房軍團設(shè)置了一道門檻，規(guī)范了市場。同時預(yù)測新政策實施后，從市場操作的慣列來看，市場上即將有房產(chǎn)證與即將交付的準現(xiàn)房很可能走俏，這些樓盤包括本項目的所在地江濱路一帶。 ③設(shè)計院有關(guān)專家認為本項目設(shè)計不合理，嚴重浪費資源，例如 4 梯 2 戶（主人電梯、傭人電梯、貨梯，光觀 電梯）， 30 平方米的入戶花園等實屬多余，而這些都無形之中會加高價格。據(jù)統(tǒng)計， 2020年市民的支出地位居全省前列，其中，花在“吃”上面的花費仍占支出的榜首，人均為5320 元。房地產(chǎn)業(yè)是此次加息調(diào)空的首要對象之一?？深A(yù)留一部分資金作為不時之需。本項目經(jīng)營安全率達到 。南鄰即將竣工的歐洲城，也與東門步行街相鄰。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 尊貴完善的配套令生活成為一種至高的藝術(shù)。在定價過程中，既要預(yù)測溫州樓市的發(fā)展未來，又要符合當前的房地產(chǎn)市場形勢。且可以遠眺江心雙塔。而本項目在營銷推廣過程中以一種“打造溫州首個高檔城市花園生活特區(qū)”的形象定位來進行貫穿項目推廣始終。 人脈傳銷 利用公司強大的客戶資源優(yōu)勢，制定中心客戶獎勵措施，加快項目的銷售去化速度，同時形成項目良好的社會形象和宣傳口碑。 從目前房地產(chǎn)市場分析，作為高檔住宅，要根據(jù)市場變化做出更為準確的市場定位，作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風險。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 報紙廣告 以效果圖和項目具體情況（ 內(nèi)容類似于樓書、單張）對項目進行宣傳。 銷售策略 促銷原則 A: 促銷時機和促銷 方式組合，均應(yīng)遵循以下“四個有利于”標準 1)有利于項目的推出和銷售 經(jīng)濟效益 2)有利于建立目標客戶對發(fā)展商的信任感 社會效益 3)有利于商務(wù)中心的品牌建設(shè) 品牌效益 4）有利于加速開發(fā)商的資金回籠 — 時間效益 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 促銷思路 利用房展聚集人氣 —— 開盤優(yōu)惠促銷引爆人氣 —— 順利銷售清盤 銷售策略 整合營銷推廣方式 “整合營銷“模式是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，它是指項目在推廣過程中以統(tǒng)一風格、統(tǒng)一形象來進行宣傳推廣。是溫州未來的主要商業(yè)區(qū)，是甌江以北人民的主要風景線； ◆交通：交通便捷，江濱路寬闊整齊，是市區(qū)主干道之一。房地產(chǎn)開發(fā)是屬于資金投入量非常大的投資過程，開發(fā)商為了緩解資金壓力，需要達到快速回籠資金的目的。中瑞 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第五章 營銷策劃 該項目發(fā)展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 備注：該圖總成本包括固定成本和流動成本 圖 盈虧平衡圖 經(jīng) 營 安 全 率 MSR = （ BEP ） /Q 100%= （ ）/ 100%=% 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 41%59%盈虧平衡點銷量剩余銷量 圖 經(jīng)營安全利率圖 經(jīng)營安全率越大，表明該公司生產(chǎn)經(jīng)營狀況越良好，擬建項目越安全可靠。不過由于本項目臨近江邊，一旦臺風過猛江水上涌對項目有一定的影響。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 點，由現(xiàn)行的 %上調(diào)到 %，一年期貸款基準利率上 調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的%上調(diào)到 %。 該類別墅的弊端表現(xiàn)為： ① 由于綠化率高，容積率較低，設(shè)計上占用許多隔斷，配套設(shè)施增多，公攤加大，使得使用率較其他物業(yè)而言少了 5 至 8 個百分點，再加上地價昂貴，所以單 位面積價格高，外加裝修費，使得在同類物業(yè)中價位偏高 ② 物業(yè)管理費較高。 需求與購買力風險 通 過我們的市場問卷調(diào)查以及專家拜訪得出以下結(jié)論： ①通過調(diào)查問卷我們了解到有 60%的有錢人對本項目感興趣，同時他們一般選擇一次性付款，但是對于目前的價位來說，他們認為不能接受，會選擇降價后再考慮是否要購買本產(chǎn)品。對借款人申請個人住房貸款購買第一套住房的，首付款比例仍按 20%的規(guī)定執(zhí)行；對購買第二套以上（含第二套）住房 的，應(yīng)適當提高首付款比例 等等 。同時貸款審批從嚴，加強信用審查。由此開始靠關(guān)系拿地的好日子一去不回頭。 目的一是為了融土地款，二是為了提高購房門檻，限制炒作，提高后續(xù)入住率。曼哈頓”項目投資估算表 單位：萬元 序號 項目 開發(fā)產(chǎn) 品成本 分期用款計劃進度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 土地價格 153333 153333 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 10000 32500 4 地下室以及架空 17000 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1800 6 精裝修費用 （也有可能在第三年過后） 7 銷售稅和附加稅 23973 4893 8 開發(fā)間接費用 350 70 150 130 9 管理費用 500 140 200 160 10 其他費用和不可預(yù)見費用 3000 800 1700 500 合 計 資金籌措 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 本項目建設(shè)資金主要由中瑞財團 9 位股東自籌以及由戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴提供基金投資。雖然目前市場還未發(fā)育成熟，但是由于歐洲 城的即將投入運營，也給該街注入了無限的商機 。為此以下調(diào)查的內(nèi)容是業(yè)主 15 分鐘內(nèi)駕車或者是步行即可到達的 地方。溫州正在實施“一港三城”戰(zhàn)略，目前海陸空交通設(shè)施齊全，將成為浙南閩北的經(jīng)濟中心。并且這一帶各類銀行，郵局，農(nóng)貿(mào)市場等主要生活設(shè)施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨特魅力，為這一地區(qū)增添了許多活力。同時該類物業(yè)管理水平較高，客戶定位在高收入者，而他們資金來源又比較穩(wěn)定，一般可以在規(guī)定的年限內(nèi)付清房款。 建筑風格 園林風格，以中心為花園的周邊綠化 中式現(xiàn)代化水景 歐式建筑別墅 中式與歐式結(jié)合 中式與歐式結(jié)合的城市花園 錦繡比較單一，很純樸，本項目真正采取哪種方式意見很大 綠化率 45% 48% 58% 38% 55% 屬錦繡與本項目最高 交樓標準 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 本項目是唯一帶精裝修的 目標客戶 華僑，商人，高收入者 高收入者，成功人士 高收入者，成功人士 私企業(yè)主、經(jīng)商人士、投資者、二次置業(yè) 私營企業(yè)老板，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者，華僑等 目標群體類似，而但本項目更期望吸引高涵養(yǎng)的客戶群體入住形成寧靜和諧的人文氛圍。 （調(diào)查問卷見附頁） 存在的問題 產(chǎn)品層次不明晰，國外高檔社區(qū)基本是高檔別墅群，而我國別墅常是公寓，小戶型聯(lián)排別墅，獨體別墅與豪華的混在一起，缺乏層次， 難以形成同質(zhì)社區(qū)。 需求與購買力情況 消費客戶格局由外向內(nèi)，由上至下，由外籍轉(zhuǎn)向國內(nèi)，由高端向中低端發(fā)展已經(jīng)成 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 為趨勢。溫州目前已有別墅（高檔住宅）面積約 45 萬平方米（甚至更少 ），大約 2020 來套左右，市場新開發(fā)的項目占總供應(yīng)總量的 1∕ 8 左右，由于政府對別墅施行打壓政策，新開發(fā)的“別墅”其實只能說是高檔住宅，目前在開發(fā)的約 30 萬平方米，加上本案也不過 50 來萬。 可行性研究報告編制依據(jù) ⑴中瑞財團與溫州市東方造船廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷，停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ⑵溫州市規(guī)劃局《溫州市東方造船廠改建工程出讓地塊設(shè)計條件及詳細規(guī)劃》 ⑶江濱路片區(qū)地質(zhì)勘察資料 ⑷省計委計投和市建設(shè)局《關(guān)于“中瑞 近幾年來 溫州房地產(chǎn) 市場飛速發(fā)展，隨之而來的房價也節(jié)節(jié)攀升，但是突顯出來的問題仍然還是很嚴峻，辟如房子 高價不高質(zhì)，尤其最近幾年房產(chǎn)質(zhì)量都不理想， 在 溫州這樣一個民營企業(yè)高度發(fā)達的地區(qū)卻沒有適合企業(yè)家等成功人士居住的高檔住宅，這無疑是市場留下的一段空白。本文站在開發(fā)商的角度，完成對項目整個過程包括前期市場調(diào)查直至營銷策劃的開發(fā)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目 錄 摘 要 ……………………………………………………………………………………………. .1 目 錄 …………………………………………………………………………………………… ..2 第一章 項目概況 ………………………………………………………………………………… ..3 項目建設(shè)背景 ………………………………………………………………………… … ..3 項目簡介 ……………………………………………………………………………… ......4 第二章 市場調(diào)查以及分析 ……………………………………………………………………… ...7 調(diào)查目的 ………………………………………………………………………………… ..7 溫州別墅市場供求情況以及存在問題 ………………………………………………… ..7 本項目產(chǎn)品定位 ………………………………………………………………………… 13 該項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境 ……………………………………………………… …… .……… 15 第三章 財務(wù)評價 ……………………………………………………………………………… ......19 投資估算 ………………………………………………………………………… . ……… 19 資金籌措 ……………………………………………………………………………… .....21 經(jīng)濟效益分析 ………………………………………………………………… ...……… .23 第四章 風險評價 ……………………………………………………………………………… ....27 …………………………………………… …………………………… .....… ...27 政策風險 ………………………………………………………………… ...…………… 27 市場風險 ………………………………………………………………… ...…………… 29 財務(wù)風險 ………………………………………………………………………… .....… ..33 第五章 營銷策劃 …………………………………………………………………… ...................37 物業(yè)概述 ……………………………………………………………………….. ..............37 項目定位 ………………………………………………………………… ..…… ..............37 項目 SWOT 分析 ……………………………………………………… ...……………… 38 銷售策略 ………………………………………………………………………………… 40 結(jié)束語 …………………………………………………………………… ...…………… 42 第六章 研究結(jié)論以及建議 …………………………………………………………………… ....43 參考文獻 …………………………………………………………… …………………… .…… .… 44 附錄（問卷調(diào)查） ……………………………………………………………………………… ..45 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第一章 項目概況 項目建設(shè)背景 本項目是中瑞財團 2020 年 6 月 16 日成立以來運行的第一個項目，也是公司目前唯一成形的項目。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項目簡介 表 項目基本資料 項目名稱 中瑞 項目效果圖和地理位置 圖 中瑞 （具體詳見競爭對手分析表。約 60%的被調(diào)查者對本項目感興趣（他們大多為私營企業(yè)老板），認為本項目是別墅市場上的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新風 格，在推出后會成為市場的新賣點。容積率過高，導致左鄰右舍間距過近，各戶內(nèi)外的過度空間不足等。但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設(shè) 施功能：分戶計量式空調(diào)、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護系統(tǒng)??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所 —— 商務(wù)會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風景名勝。 表 2020 和