濱?？禈芳覉@可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 面積約40平米，內設獨立衛生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。《投資項目經濟咨詢評估指南》中國國際工程咨詢公司1998年編、****近期本地工程造價信息、其他有關的各項資料。工程土建施工、安裝及調試階段：2013年6月至2013年9月。專業人員必須持證上崗。加強用電設備的維護和管理，以提高供電效率，降低能耗。 防火防盜防傳染措施防火措施：建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點部位，設置防火標志，實行嚴格管理。因此，項目在建設過程及建成投產后，對項目所在地區的環境質量沒有任何影響，本項目在環保治理方面非?？尚械?。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施生活、辦公用水排入污水處理站。老年公寓樓各居室、老年活動中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網。接地電阻不大于1Ω。用電負荷為二級負荷。消防給水系統：根據《建筑設計防火規范》和有關規定設置。 其他戶外活動場所：離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，戶外活動也是是老年生活的一大樂趣。 建筑設計規范《老年人住宅設計規范》；《民用建筑設計通則 》；《民用建筑熱工設計規范》； 《民用建筑節能設計標準》；《建筑設計防火規范 》；《住宅建筑設計規范》等其他相關建筑設計規范。項目的規劃設計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數與密度等因素，以適應于老年人的活動規律；平面分區、樓房布局、內部結構合理，達到《城市居住區規劃設計規范》和《老年人住宅設計規范》的要求。第二期B棟：以下為濱海康樂家園按功能分區指標表：表57建設內容設置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表58建設內容設置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫療保健2樓2000其他2樓200總計3200表59建設內容設置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表510建設內容設置方位總面積（m2）醫生值班室2樓20護士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設施4樓800其他4樓400總計3660總建筑面積 16060第二期C棟：以下為濱?？禈芳覉@按功能分區指標表：表511建設內容設置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表512建設內容設置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫療保健2樓2000其他2樓200總計3200表513建設內容設置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表514建設內容設置方位總面積（m2）醫生值班室2樓20護士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設施4樓800其他4樓400總計3660總建筑面積 16060其中建設工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。其他服務設施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。 項目運作模式定位借鑒北京市近年來養老工作的先進經驗，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結合欽州實際情況，與政府合作，推進“民辦公助”的運作模式。引進著名設計院進行規劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現決策的前瞻性。 行業與市場風險防控我國養老產業目前還處在起步階段，還需要不斷的發展和完善，是機遇同時也是挑戰。所以按照我國目前的生活習慣來看，選擇住在家，而不是入住在養老機構內的模式較為普遍。從我國的實際國情出發，如何解決老年人的養老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。養老護理員奇缺國家有關部門于2007年就出臺了護理員職業標準，但卻缺乏相應的培訓和認證機構，也沒有專門的人才培訓專業，這使得護理人員缺乏人才輸送渠道，極大制約了護理人員的補充和養老護理水平的提高，致使可以上崗的養老護理人才奇缺，養老護工有斷層之憂。是最具理想條件的養老城市之一。社會福利項目編制、設施建設工程的收費，經主管部門批準后可酌情減免。但作為一線城市，有充裕的已有資源進行改造、改制。二、欽州濱海新城。有的養老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設置班車往返于社區與軌道交通站點或公交車站之間。%計算應有7719張床位。隨著人們觀念的轉變??敬老院會逐漸被人們所接受。 養老機構未來發展及市場前景隨著社會的進步，經濟的飛速發展以及人們對老齡化觀念的深入理解，未來養老模式將會多元化發展，如表22所示：表22模式主要特征養老模式“候鳥式”養老不同城市養老機構間的置換式異地度假型養老是一種將養老和度假旅游完美結合的一項新產品。三、價格優勢由于公立性質和政府資源投入優勢，北京公里福利院床位價格相對私立結構比較低廉，造成質優價廉的明顯特色，并導致排隊等候人數往往超過實際服務能力十倍以上的情況。 公立養老機構模式一、選址? 北京目前床位供不應求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環之間，周圍公共設施發達，交通便利，利于老年人保持和社會、家庭接觸。 北京目前主要的養老運營模式面對近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現狀，北京市政府積極探索通過政府、企業、醫院、社區等多種方式辦養老機構，為轄區老人提供形式多樣的養老服務，出臺不少優惠政策，鼓勵和扶持外資在內的社會力量進入養老服務市場，借鑒與學習發達國家的先進養老管理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。 北京養老機制發展創新與研究 北京養老機構生存現狀調查：截至2011年年底，北京市的養老機構共有401家。企業盈利型由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施。居家養老的服務內容主要是生活照料和康復護理，逐步向精神慰籍領域拓展，居家養老服務的方式主要是上門進行個案服務，同時發展社區老年人日間服務機構，對老年人進行綜合性的集中服務照料。最新統計顯示，****總人口350萬，其中市區人口30萬，市區老年人4萬人。作為一個以人口發展起來的國家，青年、中年的一代人是主要勞動力。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10％，或65歲以上人口占總人口的比重達到7％作為國家或地區進入老齡化社會的標準。建設將高定位、高層次、管理科學、配套服務設施完善的養老機構。通過對項目的市場需求、消費能力、建設規模、環境影響、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程、人文等角度對項目進行綜合的調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供較公正、可靠、科學的投資咨詢意見。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。與我國人口老齡化現象并存的社會問題是：城市化進程的加快，獨生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動的速度加快，加上人口的長壽，使得養老問題面臨諸多內容和挑戰?！八氖劳谩?，與父母共居無疑是盡孝的基本形式，所以居家養老是我國最為普遍的養老模式。社區養老老人住在家庭里，在繼續得到家人照顧的同時，由社區承擔養老工作或托老服務，如社區辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務和“急救鈴”等。養老機構管理水平與相關人才缺乏老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現的需求既有普遍性又有特殊性。公辦養老院一直很難滿足普通人群的養老需求。通過這樣的模式，降低社會力量進入養老行業的“門檻”，進而壓低養老院的入住價格，吸納更多老人入住。利于滿足住院老人的醫療應急需求。二、 采用“金融養老”模式，入住需繳納10120萬押金，養老機構通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。 市場前景預測養老產業是朝陽產業，有很大的發展空間。第三章 項目建設選址及開發模式研究 項目建設的必要性 構建和諧社會，養老體制有益嘗試大力發展養老服務業能夠有效提高包括廣大老年人在內的全體人民的生活質量，促進相關行業發展，推動經濟增長，符合經濟社會協調發展的總體要求。差距甚大。另外，養老社區還可以與周邊醫院建立合作關系，在社區中設置醫療救助站，以便在老人有突發性疾病的時候可以迅速地進行處理。同時要等待濱海新城北部灣醫療中心具備條件或養老院自身具備一定的醫療設置和醫療隊伍條件。目前我國對老齡化及帶來的養老問題十分重視，也給予相關的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優勢，努力爭取各項優惠措施與一定的財政補貼，減少開發成本，從而大力發展“民辦公助”特色模式。 按照現行國家稅法和有關規定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構及其提供的福利性服務、社會福利機構興辦的第三產業，在稅收上給予優惠或減免。欽州的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養老休養地的優勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養老產業的市場商機日漸明朗。觀念落后，意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰。 威脅(Threats)：行業經驗不足，創辦養老機構屬于一次性投資額較大??但回報較慢時間跨度較長的行業。 工程技術風險工程風險主要包括方案、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。通過合理的規劃、優秀的設計、現代的管理建設一個現代化的、先進的、高效的養老機構。 項目總體功能定位本項目是一個高標準的綜合養老機構。項目完成后，新建老年公寓樓，常設老年人居住房間210間（套），設固定床位400張。總建筑面積16060平方米。其主導思想就是建筑本身對自然環境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規劃，達到建筑物與生態環境的和諧相處。室外空間主要布置門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區、健身區及道路等。房間面積在1840㎡?！妒覂冉o水設計規范》（GBJ13—86）。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設伸頂透氣管，經化糞池處理后與項目區排水系統匯合，排入市政污水管網。公用照明系統科學設置，力求新穎別致，確保足夠的照度。報警系統的信號線、重要設備控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導線，所有導線均穿管暗敷設。第八章 環境保護、勞動安全與衛生 環境保護設計依據（環境質量標準及排放標準）環境質量標準《地表水環境質量標準》（GB38382002）Ⅳ類標準；《環境空氣質量標準》（GB30951996）二級標準；《城市區域環境噪聲標準》（GB309693）二類區標準；《XX市飲用水源保護區劃分》。廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、危險廢棄物、廢棄塑料等。嚴格按照國家要求對員工進行職業安全教育政策，在本項目建設實施后，公司將為員工進行必要的勞動安全教育，改善員工工作環境，盡可能對安全要求高的崗位提供良好的作業條件，并對從業人員予于補助。防盜措施建立智能化的保安系統，定期組織防盜宣傳教育；加強保安人員的防盜培訓。合理利用水資源，空調冷卻用水應循環使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環利用效率。第十一章 項目實施計劃 項目總體實施計劃項目第一期共分7個階段：第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作；第二階段：項目方案與施工圖設計；第三階段：完成報建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進行施工建設和質量監理；第六階段：進行環境綠化及景觀工程；第七階段：項目運營和物業管理。即2016年1月至2017年6月，2017年7月正式投入營運。表121 第一期行政性收費項目名稱數量收費標準投資額（萬元）土地費用30畝——630行政性收費項目報建費2萬平方米10元/平方米20