xx總部基地物業管理實施方案(存儲版)

　　

【正文】 履行合同義務 6 制定入伙方案、舉行入伙儀式 ① 制定入伙工作計劃，并指導、監督入伙全過程； ② 組織、協調、落實入伙手續各項工作的順利實施； ③ 協調好水、電、氣、有線電視、網絡的開通并投入使用； ④ 做好成品保護工作，避免搬家入住過程中損壞公 共設施設備。 ⑦ 制定物業公司內部管理制度和考核制度。 每年 檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。 每年 檢查整體結構性能是否完好。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。 檢查避雷網有無脫焊和間斷，發現異常及時補焊。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。發現異常及時處理。 更換破損的石土質塊材。 對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每周 檢查玻璃燈罩有無破損。 檢查車道燈有無損壞。 16 每季 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。 9 標志標牌 每月 檢查 一次，保證標志清晰完整。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項負荷是否平衡，有無異常聲響。 設備及環境整潔，無異常噪 聲及滴漏水現象。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 每月 ? 重復上述內容。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機械保護裝置潤滑油位，不足時加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 運行期 間 1. 檢查機組各項運行參數的情況，調整安全控制裝置。 9. 記錄和報告有需要更換的零配件。設備及環境整潔，無異常噪聲及滴漏水現象。 6. 檢查系統的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 4. 更換水泵軸襯套，重新加裝填料。 更換磨損嚴重的皮帶。 每年 檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值。 6 室外供熱管網 每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。 1. 有用水、供水管理制度并落實，積極協助用戶安排合理的用水和實施節水計劃。 每月 ? 重復上述內容。 21 半年 ? 重復上述檢查。 ? 檢查曳引機減速箱油位是否符合要求。 ? 每半月一次例保 每半月 ? 對各安全裝置清潔檢查，并運行調整。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 每季 線路整理。 每半年 清潔主機內部灰塵。 檢查外觀完好情況。 每季 測試各功能鍵的工作情況。 檢查門鎖運作是否靈活。 完好率 98%以上 視頻會議管理系統 每周 嚴格按操作規程進行清潔工作（禁水，禁帶電作業）； 檢查設備各個接頭是否牢靠； 檢查備用電池及設備內電池的可靠性； 音像清晰，設備完好 熟練操作 多媒體會議系統和同聲翻譯系統 每周 系統音質清晰 、噪音低、影像清晰。 車場管理系統讀卡器和控制器 每周 清潔除塵。 全程配合并跟蹤。 對外設 24V電源進行養護，并做好記錄。 測試系統接地電阻、各回路的對地電阻。 利用消防主機的巡檢功能，檢測各探測器的狀態。 聯運檢測模塊箱、繼電器箱動作是否正常。 檢查水帶是否發霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。 檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 檢查外觀是否良好，風葉有無擦殼現象。 更換各類標示。 吸塵 對需清潔的區域地毯進行徹底吸塵。 治安秩序 華菱項目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標語等事件處理。 3. 仔細做好會議室的桌子、凳子等的清潔衛生工作，保證有一個舒適整潔的會議環境。 4. 對影視、音響設備、燈光、花卉擺設 、茶水、茶杯準備、衛生情況、進出通道進行檢查，要求達標后對會議室進行封閉管理，不準無關人員進入會場(會議室)。 12. 會議結束后，及時做好茶杯及會議室的清潔衛生工作，并關好燈、音響、空調、門、窗等。 6 天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。 34 二、公共區域秩序維護服務 序號 內容 服務要求 1 人員要 求 （ 1）專職保安人員，以中青年為主， 45周歲以下的人 員占總數 60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告物業公司與警方。 三、人員配置及素質要求： (一 ) 人員配置 （ 26 人） 1. 管理人員與辦公區 管理員（專職） 1 人 其他與辦公區共享 2. 安全管理人員 35 生活區 序號 崗位 配置 人數 備注 1 大門 2X3 6 3 廣場地庫巡邏 1X3 3 3 樓層巡邏 1X3 3 4 輪休 1X2 2 小計 14 3. 環境管理人員 序號 崗位 配置 人數 備注 1 樓棟 保潔 1X7 7 2 廣場外圍 1X2 2 3 機動 1X2 2 小計 11 第五章 應急管理要求 一、群訪事件的應急處理要求（一般應急事項配員 5 人，備員 10 人，緊急事件處理配員 10 人，備員 20人，由物業安管隊兼任） 序號 內 容 處理要求 應急響應 1 群訪人員集體到訪，值班人員應禮貌地告知正常的群訪途徑：要求其按照《信訪條例》的規定選定代表通過信訪部門反映情況。 (2) 有專職人員 24小時巡視和協助停車事宜。 （ 3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。 4 天花板、公共燈 具 每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。 10. 巡視會議室的準備情況和會議的進行情況，以便有突發事情時及時應對。 2. 根據會議需要，提前一天準備好橫幅并擺放好鮮花。 2 小型會 議 1. 服務員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。 四、公共 區域秩序維護服務 項目 要求 標準 人員出入安全管理 來訪接待管理 登記發證率 98%； 特殊人員出入管理（清潔、施工、維修等） 非小區或辦公區工作人員進出登記管理 物品安全管理 物品進門檢查 大型受控物品檢查率 98% 物品出門檢查 車輛安全管理 車輛出入檢查 /登記 /臨時卡證辦理 行駛路線及指示標識明晰； 車輛行駛 /停放管理 檢查率 100%； 無亂停亂放現象； 監控值班 重點部位監控 區域突發事件處理調度 按規范發現并記錄異常情況 按 各類突發事件預案處理，并調度各方資源 消防管 負責系統設備、設施（含線路、管路、探頭、噴 29 理 淋頭、廣播等）等的安全運行操作、巡查及應急處理火險調查及報告；并整改措施落實或跟蹤。 光亮無塵 備注： 垃圾外運，由物業及時通知環衛部門。 每年 清洗、更 換風機軸承，檢測接地電阻。 模擬測試氣體消防滅火系統的動作情況。 室外管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統色環。 檢查外觀是否完好。 檢查接線是否松動、脫落。 每年 整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。 測試系統接口信號是否正常。 建立點位圖，誤差率 0% 報警準確，無誤報、不報現象發生 設備潔凈 每月 內部吸塵、清潔，并做好記錄。 全程配合并跟蹤。 內部數據整理和備份。 檢查設備各個接頭有無接牢 音質清晰、噪音低 會議室燈光音響系統 每月 檢查會議室及多功能廳的燈光、音響系統是否正常。 23 門禁系統 每日 檢查門鎖、門禁固定螺絲有無松脫和缺失。 檢查外觀是否完好。 更換性能不好的元器件，校核性能，計量準確 。 檢測 UPS工作情況是否正常。 檢查外觀完好情況。 ? 檢查底坑緩沖器油位情況，并作補油。 ? 轎箱上不銹鋼油。 ? 控制盤指示層、指示燈是否正常。 5. 按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備及周圍環境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 檢查水質情況，監測水的 PH值和含氟量。 ? 發現故障隱患及時處理。 保證設備安全穩定運行 4 噴嘴 每月清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則 應更換。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 3. 清洗冷卻塔塔體。 2. 檢測電機接地電阻，并記錄。 4. 檢查控制面板，確定各操作狀態是否正確。 15. 控制和保護裝置調整設定值檢測 /修理 /更換。 7. 記錄運行狀態參數，分析確認機組運行是否正常，必要時進行機組檢修。 6. 根據運行記錄，分析處理機組問題。 2. 柴油發電機組 序號 頻次 管理內容 標準 1 每天 1. 檢查水位、油位一次； 2. 清理一次機組外表面及機房環境。 ? 檢查敷設環境有無積水、雜物。 照明器具 每天 ? 清潔衛生。 以上。 保證供配電設備24 小時正常運行。 檢查或更換管網。 每年 油漆護欄。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。 3 停車場 每周 檢查路面有無積水。 發現異常及時處理或修復。 11 門窗 每月 檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。處理外墻面變色現象；檢查并加固外墻金屬構件。 處理內墻面變色現象。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發現異常隨時處理。 對木地板打蠟。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發現損壞及時修復。 在暴雨后加強對金屬結構的檢查，根據檢查的結果進行必要的維護。 每年 檢查整體結構性能是否完好。 檢查基礎有無開裂、破損，勘腳有無破損。 ⑤ 廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔 案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。 復位還原 把原先搬移的物品重新復位； 撤出打蠟工具。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 在進行調試觀摩的同時，根據了解的實際情況，編制設施設備操作維修規程和各項作業指導書。 ⑦ 弱電系統：機房工程、計算機網絡與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監控攝像頭 245個 )、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監控管理系統。下設 3 個變電所、 1 臺 400KW 的柴油 5 發電機組和 2 臺 160KW 戰時柴油發電機組，每個變電所均設置 2 臺 630KVA的變壓器（ SC11630kVA）。由辦公區（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務樓 18層）、生活區（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯路臨街商鋪組成。 ②辦公區面積合計 37406㎡ ：辦公樓 ㎡ ,寫字樓 ㎡ ,商務樓㎡ ，連廊面積 ㎡ 。 ⑤ 辦公區化糞池 3 個，生活區化糞池 6 個。 二、物業管理服務范圍 1. 綜合管理服務； 2. 共用部位、共用設備設施日常運行、保養 、維修服務； 3. 公共場所和管理區域的清潔衛生； 4. 安全、保衛服務； 5. 會務服務； 6. 其它服務 第二節 制定物業管理實施方案的基本原則 分階段設計的原則： 按項目進度，分為前期管理與正常管理兩個階段，分別設計服務內容、要求及人員編制。 人員配置及素質要求： 項目經理進駐現場，根據項目進度派 35 名專業人員。 費用標準 : 單開荒（一次）市場價 約每平方米 預計人工 ： 30人 *10 天。 四、 人員配備及異動要求 12 部門主管交房前三個月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個月到位 保潔及養護人員根據開荒完成情況逐步到位； 機電維護員