xx廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 和測(cè)算，這里不再贅述。1500元/平方米11880平方米－1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米6400平方米－700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1200元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積10000平方米的58%，即5800平方米即可回籠資金696萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)內(nèi)部，由于企業(yè)首次涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的不足將成為最大的成功障礙，解決途徑主要是加強(qiáng)市場(chǎng)考察工作，參照相似項(xiàng)目決定工程進(jìn)度和資金運(yùn)作流程，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，以市場(chǎng)方式運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)專業(yè)公司參與項(xiàng)目的全過(guò)程等。如建設(shè)10000平方米，總投資為700萬(wàn)元，開(kāi)工建設(shè)所需資金為總投資的30%，即210萬(wàn)元，這筆資金可從一期商鋪的銷(xiāo)售利潤(rùn)中得到，具體為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售利潤(rùn)分別為151760、1980萬(wàn)元，%、%、%時(shí)即可籌措到此筆資金。從還貸的方式來(lái)看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：（一）漸進(jìn)式抵押貸款這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會(huì)根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長(zhǎng)期貸款。其中有針對(duì)項(xiàng)目可行性的項(xiàng)目貸款，亦有針對(duì)公司的信譽(yù)和實(shí)力的公司貸款。按現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，對(duì)新造房屋，銀行一般可提 供長(zhǎng)達(dá)二十年的房產(chǎn)抵押貸款。提供貸款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。行政部暫定員1名。財(cái)務(wù)部（1）辦理各種財(cái)務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財(cái)政行為；（4）制定各類財(cái)務(wù)制度；（5）處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。『項(xiàng)目工作進(jìn)度』項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度安排（略）本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年零九個(gè)月（33個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)全部建成。公關(guān)能手參與項(xiàng)目的全過(guò)程，負(fù)責(zé)各種社會(huì)關(guān)系。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗(yàn)收及評(píng)議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計(jì)、修改及評(píng)議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門(mén)工作制度和工作計(jì)劃；（8）組織培訓(xùn)本部門(mén)工作人員。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人財(cái)務(wù)總監(jiān)1人工程部2人市場(chǎng)策劃部（招商部）2人銷(xiāo)售部12人財(cái)務(wù)部（由財(cái)務(wù)總監(jiān)1人組成）行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員2名市場(chǎng)策劃部招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和較專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員2名。因此，發(fā)展商都樂(lè)意主動(dòng)與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購(gòu)房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，既簡(jiǎn)單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)。購(gòu)房者無(wú)論是預(yù)購(gòu)樓花或購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購(gòu)房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)支付部分的樓價(jià)款。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。通常情況下，銀行方面根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資信程度、經(jīng)營(yíng)收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng)短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估的結(jié)果來(lái)定，一般不超過(guò)抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的70%，對(duì)住房按揭貸款最高為七成按揭。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。二期工程建設(shè)最大的障礙來(lái)自于資金和市場(chǎng)啟動(dòng)情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，則一方面可以解決二期工程的開(kāi)工資金，另一方面也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的出售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)，最主要的還是銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，而銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)自對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)造和把握能力問(wèn)題。1400元/平方米15000平方米－2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積30000平方米的47%，即14000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣(mài)出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬(wàn)元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。其次計(jì)算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由公司自有資金解決。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2006年1月動(dòng)工至2006年12月結(jié)束。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。全員營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商動(dòng)員公司各部門(mén)都參與房產(chǎn)銷(xiāo)售工作，發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系，配合銷(xiāo)售部門(mén)做好銷(xiāo)售工作。招商對(duì)象：經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；招商范圍：全國(guó)沿海省份，山東省內(nèi)各城市，XX市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在XX市召開(kāi)招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。為促進(jìn)其銷(xiāo)售，可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷(xiāo)售的方式對(duì)外銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算（費(fèi)用待定）三、銷(xiāo)售招商策略執(zhí)行（一）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析“無(wú)憂置業(yè)”。（三）廣告總體策略廣告宣傳階段廣告宣傳要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳和推介。（一）項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)名稱（1）項(xiàng)目名一個(gè)好的項(xiàng)目名稱，使人有親切喜愛(ài)之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛(ài)、傳播。專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，快速啟動(dòng)市場(chǎng)來(lái)增加購(gòu)房業(yè)主的投資信心和購(gòu)買(mǎi)愿望，從而帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的XX市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷(xiāo)；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項(xiàng)目、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開(kāi)發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開(kāi)發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷(xiāo)售或合作經(jīng)營(yíng)。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)“漁家賣(mài)場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心區(qū)，由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多，建議分步開(kāi)發(fā)，前期開(kāi)發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在XX地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。土地征用情況開(kāi)發(fā)單位即XX市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣(mài)形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè)，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交XX區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)《XX市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上XX”建設(shè)的意見(jiàn)》、《XX市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20012010）》與《XX市城市總體規(guī)劃》，廣利港將成為未來(lái)XX海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港。廣利港批發(fā)市場(chǎng)的建成，不但可以滿足XX三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易。在《XX市廣利港總體規(guī)劃》中，廣利港的發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。為此，我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭(zhēng)使本策劃更貼近市場(chǎng)，促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來(lái)衡量，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大，相反，無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃，不能稱之為一個(gè)好的策劃。XX廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案『序言』建設(shè)“XX廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國(guó)家一級(jí)漁港廣利港，被XX市政府列為發(fā)展“海上XX”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開(kāi)始的，而好的開(kāi)始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開(kāi)發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。廣利港的執(zhí)法部門(mén)有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開(kāi)發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大的政府扶持。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了XX市的特色消費(fèi)新觀念。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長(zhǎng)度為450米左右。　建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開(kāi)發(fā)面積，商鋪的開(kāi)發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)；建議商鋪開(kāi)發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過(guò)大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。本項(xiàng)目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。 二、XX商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀XX作為新興城市，隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新一輪高潮。因市場(chǎng)啟動(dòng)不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，已經(jīng)引起社會(huì)各界的重視和注意。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境