岳陽某項目前期市場調研與機會研究(存儲版)

　　

【正文】 將市場分為三大板塊，分別為老城區板塊、南湖板塊、開發區板塊，如下圖。弱點是由于項目規劃布局的局限性，使部分戶型設計有不少缺陷，如客廳朝北等。項目主推絕佳的南湖天然景觀資源，再結合項目自身園林優勢。融域項目名稱錦繡河山中南大市場（二期）開發商岳陽市湘泰置業有限公司湖南和利東升置業投資有限公司項目位置北港路岳陽市岳陽大道1號交通情況處于巴陵東路和青年東路之間，暫無直通公交車，交通較便利臨近武廣客運站和岳陽大道，交通便利規劃要點占地面積（m2）131457133334建筑面積（m2）168000180000商業面積3000160000容積率綠化率%15%建筑風格現代多層、歐式別墅現代簡約風格園林風格傳統綠化組團及沿河中心綠地中式戶數約300戶（推出）2000車位數5萬/個/建筑類型多層、小高層、別墅多層為主主力戶型面積（㎡）二房：104三房：134140四房：152155復式：180二房100120三房120140銷售價格（元/㎡）起價：約2000最高價：約2900均價：約24001000銷售狀況60%98%入伙日期08年1月2007年12月物業管理岳陽市潤秋物業管理有限公司開發商成立自有物管項目定位中端產品低端產品項目核心賣點和營銷策劃主推王家河沿河公園和自然環境景觀，在城市主要路段設有戶外廣告，弱點是項目整體規劃和用材較差，樓盤品質無法提升。樓層位置面積（m2）業態租金（元/m2）人氣負一樓步行街3000電玩廳、眼鏡超市40***一摟5000煙酒茶專柜、小電子產品、鞋服、化妝品、包（皮具）、KFC、SPA水療5080***二摟4500運動休閑鞋服35**三樓4500童裝、成人衣服、鞋、包30*四五樓9000寫字樓15綜合評述康星百貨地處岳陽步行街路口，人流量大，商場商場設施相對較新，一、二、三樓是商店，經營狀況一般，5樓是證券公司辦公樓。主要目標客戶是中、高端客戶。地處步行街中段南側，人流量非常大，主要是女裝城占商業的很大部分，購物者較多。樓層位置面積（m2）業態租金（元/m2）人氣負一樓商業步行街西端2500超市18**一樓2500服裝連鎖店、鞋店等40***二摟2500服裝城22***三摟2500服裝城20**四樓2500咖啡館15**綜合評述地處岳步行街西端，大廈前人流量大，本大廈底層一層，地上四層，每層商業面積規模一般。主打賣點是“南湖”和“金鶚公園”的優美自然環境。l 老城區板塊新推項目少，整體價格高由于本區域各類生活配套成熟，加之開發用地基本都是舊城改造項目，目前市場新推項目少，“洞庭東岸”預計推出均價將突破3100元/㎡，沒有自身配套的“御公館”預計推出均價將達2300元/㎡。l 開發區板塊開發區板塊在推廣力度比較大的。該區域內規劃起點高，置業成本較低，升值潛力大。項目比較分析總結岳陽市近兩年新發售樓盤主要集中在老城區、南湖區和新城區三大主力不， 各板塊的賣點有所不同。樓層位置面積（m2）業態租金（元/m2）人氣一樓步行街2000鞋城40***二摟2000鞋城40***三摟2000KTV30***四樓2000中西餐飲26***五十樓7200寫字樓10綜合評述地處步行街西端，人流量非常大，業態業種搭配合理，商業經營比較成功，但寫字樓出租率較低。樓層位置面積（m2）業態租金（元/m2）人氣負一樓步行街中段2000地下車位一樓2000鞋城40***二摟2000女裝城30***三摟2000女裝城30**四樓2000桌球城20**五十四樓12000寫字樓15綜合評述德賽商業廣場位于岳陽商業步行廣場主街以南正中位置，主樓高15層，總建筑面17900平方米。是岳陽市標志性建筑，是目前岳陽市最高檔的商場之一。樓層位置面積（m2）業態租金（元/m2）人氣負一樓步行街1500哇噻服裝超市：各類中、低檔成人服裝18或聯營**一摟1500各類品牌鞋店3550或聯營**二摟1500麥當勞、各類品牌女裝（12月開張）25或聯營**三樓1500各類品牌女裝（12月開張）20或聯營*綜合評述新城百貨地處岳陽步行街路中間地段，人流量大，商場地面以上剛進行重新裝修，一樓剛營業，二、三樓尚未營業，目前商場主題經營特色不突出，經營狀況一般。客戶分析項目周邊居住二次置業者本地公務員、岳陽商場成功人士、岳陽籍在外成功人士和部分外地投資者、長煉化工、華能電廠等企事業單位主管。岳陽市金地利房地產開發有限公司項目位置東臨南湖廣場，南臨南湖游路南湖廣場西側南湖游路與千畝湖路交匯處南湖東路與學院路交匯處交通情況現交通不便利，現沒有直接公車直通，需經湖畔新村才連通南環路交通較便利，西接南湖游路，和南湖大道現交通不便利，現沒有直接公車直通，需經湖畔新村才連通南環路遠離市中心，交通較便利規劃要點占地面積（m2）6652276162098928333建筑面積（m2）16500922506011268000商業面積\200030004000容積率綠化率41%45%%30%建筑風格現代風格結合歐式風格現代現代歐式現代歐式園林風格中式中式法蘭西風情現代戶數102456408500車位數/290個, /110個，78萬/個建筑類型小高層小高層、高層小高層小高層主力戶型面積（㎡）三房141149 四房161191 五房224 二房 9399三房 146150四房164175五房186195三房 135143四房 163二房93101三房118146銷售價格（元/㎡）2400270027002500銷售狀況70%100%60%65%入伙日期08年1月已入伙08年3月2008年3月物業管理岳陽市明達物業發展有限公司長沙均和物業管理公司岳陽市明達物業發展有限公司華菱物管項目定位中高端產品高端產品高端產品中高端產品項目核心賣點和營銷策劃項目主打藝術洋房概念，在包裝和產品材質上來拔高項目品味，依托“湖畔新村”已有的物業管理和配套設施。以本地周邊換房客戶為主；東茅嶺路及土橋路做生意的老板等。4) 市場機會：政府對城市舊城改造力度加大，提升市中心的居住環境，更加體現出居住城市中心的價值。 從岳陽與湖南城市房價比較，明顯低于長沙2904元/平方米、株/平方米等市，而在市級城市中岳陽市居第五位，而岳陽的人均可支配收入卻排在前三位。 據岳陽市房產專業人士測算，就一般規律：土地成本200600元/平方米，土建及安裝成本600元/平方米，配套建設費用（消防設施等等）200元/平方米，開發商運營成本200元/平方米，其他費用200300元/平方米。 市內老城區伴隨一些傳統板塊土地供給的減少，像金鄂中路一帶等較大的規模的中心板塊區域在未來幾年內將可能是樓市的熱點。因此可以判斷，目前岳陽的房地產市場競爭環境是處于一個中等的競爭程度。成交特征之二：多層住宅成為成交主體，小高層和高層正被市場逐漸接受l 目前市場上供應的住宅以多層為主體，同時受固有的住居習慣影響，因此在成交上也表現以多層住宅為主，隨著土地利用的集約化，容積率逐漸提高，小高層和高層住宅也正被市場逐漸認可和接受。這與岳陽樓區新開工住宅面積、住宅竣工房屋面積定量指標分析出的特征相似，比較符合市場發展狀況。岳陽市2002—2006住宅竣工房屋面積 單位：平方米l 岳陽市20022005年竣工房屋面積呈跳躍式增長。岳陽樓區2002—2005住宅建設投資額 單位：萬元注：在2002002005年的房地產數據中，經濟開發區和南湖風景區都統計在岳陽樓區中，與《2004年統計年鑒》統計口徑一致，下同。其次是新增居民的購房需求，包括本地新增家庭和外來人員對商品住宅的需求，未來岳陽市城市的擴張和經濟的飛速發展將會吸引大批外地人士來岳陽就業或投資，這在一定程度上會增加未來租房或購房的需求。岳陽市城區行政村鎮人口（2005年 單位：萬、人/平方公里）行政區域總戶數總人口其中其中城市化水平人口密度男女城鎮人口農村人口岳陽樓區云溪區君山區合計//資料來源：《岳陽統計年鑒（20052006）》、常住人口發展趨勢分析通過綜合法等方法來預測岳陽市未來常住人口的發展趨勢。創效型、有長遠發展力，對岳陽產業結構調整有帶動作用的項目不多，從引進的工業項目看，大多屬于資源型、現有產業鏈接型或配套型項目，有自主知識產權、高附加值、長遠發展力的項目不多。，%；，%，其中制造業增長最快，%；，%，%。增長24%，%，經濟增長速度和效益同步提升。目前經濟技術開發區內岳陽大道北部的主要基礎設施完善，自然條件、環境條件優越，基本具備開發投資的良好環境；岳陽大道南部正逐步進行著市政基礎設施的建設。岳陽市城市輻射力未來通過外貿港口、鐵路和航空港等對外交通設施的不斷完善，生態環境的保護和旅游資源挖掘開發，其城市輻射力將會有很大的提升空間。自然生態和人文環境優良的區域相對發展較快，作為城市空間發展的基礎條件，自然生態和人文環境直接影響著，甚至在一定程度、一定時期內決定著城市擴展的物質形態，岳陽市相對優異的自然生態和人文環境對增強區域輻射力提供了很好的基礎條件。從目前的城市產業布局和重大城市建設項目來看，本項目所在區域是岳陽市城市中心區域，中心區內舊城改造力度不斷加大，周邊居住環境更加改善，將為本項目提供越來越多的眷戀城市中心區生活的客戶資源。根據城市居民現狀居住條件、居住需求意愿及近幾年住房開發市場等調查分析結論，結合城市規劃人口規模預測，我市住房20062010年建筑規模為600萬平方米。公路建設方面新建岳常、隨岳2條高速公路；改造G10S30S30S30S20S201國省道，使其達到二級公路標準；建設縣與縣、鄉與鄉及與周邊省、市聯系的路網；建設通村公路，路面硬化率達80%。 目前區內重點企業有普萊克斯、中辰陶瓷、巴陵油脂、康神藥業、本草生物、洞庭紅科技、匯博化工等，初步形成了生物工程、精細化工、環保技術、新材料等新型產業帶178。北部沿江工業走廊：以石化工業為主體，發展大型制造業、建材業，安排大耗水、大運量、大耗能工業項目，建成強大的工業走廊。1994年又被國務院批準為國家歷史文化名城，這就確立了岳陽市以其自身豐富的旅游資源，大力發展人文及自然風景旅游業。居民收入繼續提高。另外高新技術產業發展迅速，生物工業園、精細化工園、新材料工業園3個高新技術產業基地已初具規模，高新技術產業也將成為岳陽市新的經濟增長點。“T”威脅點①城市發展重心向東，使市民置業區域選擇發生變化，特別是南湖板塊的樓盤開發對市區購買力形成分流，對項目影響較大；②周邊開發項目對本項目的威脅。學校配套：項目東側有站前小學。環境資源評價項目位于岳陽城市中心區，距離著名的岳陽樓風景區約5分鐘車程，距離南湖公園和南湖廣場僅1公里。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面積小于等于90㎡的套數占項目住宅總套數的比例不少于50%，綠地率不小于35%，退巴陵中路紅線不小于15米，退站前西路紅線不小于10米。根據公開拍賣資料以及開發商提供的數據，項目占地總面積28923㎡，總規劃面積11600㎡，用地性質為商業、住宅綜合性用地。項目緊靠巴陵中路和站前西路，有11112236路等公交線路從項目兩側通過，可通達市內各個方向，有在巴陵中路和站前西路項目所在段都有公交站臺，城內交通也十分方便。地塊現狀周邊配套醫療配套：項目南側有岳陽市第一人民醫院、三九藥店等。②居民收入增長迅速，購房能力更強，對高品質的居住需求更強烈。其它醫藥、食品加工業等也很發達，飲料工業也迅速成為岳陽市一大支柱產業，岳陽是全國最大的濃縮料基地，占有全國1/4的市場份額。全市城鎮居民人均可支配收入11726元，比上年增加746元，農村居民人均純收入3876元，比上年增加263元。從在國家所處的特定地位來看1988年國務院批準岳陽市為長江中下游重點旅游開放城市，國家級岳陽樓洞庭湖風景名勝區位于岳陽市境內，五個景區中有岳陽樓景區、南湖景區、君山景區等三個一級景區在市區。、城市產業規劃岳陽市現有工業主要集中在云溪、路口及中心城區，規劃將依據現有布局及交通、能源、環境等諸方面對各產業布局進行相應調整。 截止2005年底已有來自美國、日本、意大利、馬來西亞、泰國、