宏觀調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響分析畢業(yè)論文(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 2007 年依然是政策年，這一年有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的“一費(fèi)二稅”調(diào)整政策，提出提高二套房首付的措施，進(jìn)行了土地市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)控，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了進(jìn)一步的限制，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給。針對(duì)房地產(chǎn)信貸，10 月，12 月央行兩次下調(diào)了個(gè)人住房公積金貸款利率，11 月稅務(wù)總局下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，12 月國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十三條”，通過(guò)降低住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的期限門(mén)檻，放松二套放貸等一系列措施來(lái)鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)。然而，盡管推出了諸多政策，房?jī)r(jià)依然快速上漲，3 月全國(guó)70 %。 調(diào)控政策在一定程度上助推了房?jī)r(jià)無(wú)論是對(duì)土地準(zhǔn)入門(mén)檻的提高，或是對(duì)稅率或利率的調(diào)整，其本質(zhì)在于提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，而這部分成本最終仍會(huì)在房?jī)r(jià)中分?jǐn)偨o需求市場(chǎng)，增加需求方的購(gòu)房成本。而當(dāng)需要超過(guò)“必須”這一限定，我們則可以稱(chēng)之為“欲望”。 馬斯洛的需要層級(jí)理論心理學(xué)家馬斯洛認(rèn)為，人類(lèi)的需要是分層次的，由低到高。人的最迫切的需要才是激勵(lì)人行動(dòng)的主要原因和動(dòng)力。在人們擁有更大的需求能力的時(shí)候，房子已經(jīng)失去了最基本的邊際效用，它會(huì)成為人們獲得認(rèn)知和審美需要的工具，人們會(huì)追求更高價(jià)值的房子，而忽略它的實(shí)際價(jià)值。 投資邊際效用和投資量的決定從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度出發(fā)，需求可以用“購(gòu)買(mǎi)欲望+購(gòu)買(mǎi)力”來(lái)進(jìn)行表示，購(gòu)買(mǎi)欲望是某種具體需要的心理表現(xiàn)，而圍繞購(gòu)買(mǎi)力，可以發(fā)現(xiàn)影響需求量有以下幾個(gè)因素：一般而言，商品本身的價(jià)格與需求量成反方向運(yùn)動(dòng)，即價(jià)格越高，需求量越小，反之亦反是。除此之外，在其他條件不變的情況下，某種商品的需求量與價(jià)格成反方向變化，即商品的價(jià)格越低，需求量越大；商品的價(jià)格越高，需求量越小。在這種情況下，我們可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中需求對(duì)行業(yè)發(fā)展所能帶來(lái)的一切優(yōu)勢(shì)。 需求市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了搖擺期、促進(jìn)期，到本輪的緊縮期歷時(shí)8 年。此次國(guó)家明確提出要抑制投機(jī)性消費(fèi)需求過(guò)快上漲，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求引入到理性的住房消費(fèi)性需求的軌道上來(lái)。同時(shí)，在中原抽樣調(diào)查回訪(fǎng)的5000 個(gè)從3 月15 日登記的購(gòu)房客戶(hù)中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了67%。第二：對(duì)新政預(yù)期效應(yīng)存疑。其原因在于：首先，對(duì)自住房的供給調(diào)節(jié)主要通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整與增加適宜房屋的供給來(lái)進(jìn)行的。因而我們認(rèn)為，在不切斷這條利益共存鏈的前提下，新政很難會(huì)有長(zhǎng)期的效果。 調(diào)控政策對(duì)需求市場(chǎng)產(chǎn)生約束的根本條件從上述對(duì)房地產(chǎn)周期性研究、需求市場(chǎng)的利己性研究，以及調(diào)控政策效用的研究，我們可以針對(duì)調(diào)控政策要想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生實(shí)際且長(zhǎng)遠(yuǎn)的效果進(jìn)行一個(gè)總結(jié)： 滿(mǎn)足大多數(shù)人的基本需要仍是調(diào)控政策最根本的目的。 截?cái)嗟胤秸c房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益鏈?zhǔn)潜ＷC調(diào)控政策實(shí)施的基本條件在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍是地方經(jīng)濟(jì)的主要支柱，尤其是對(duì)二、三線(xiàn)城市而言，在缺乏合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)支撐的情況下，地方政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的期望值，使得他們成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)。本文從調(diào)控市場(chǎng)需求的角度出發(fā)，在此僅提供一些參考建議。 對(duì)調(diào)控政策實(shí)行結(jié)構(gòu)性區(qū)分我國(guó)國(guó)土面積較大，地區(qū)性經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有根本性的差異化。但現(xiàn)實(shí)是，對(duì)于投資者來(lái)講，只要房子的投資價(jià)值存在，加上其支付的成本在可承受范圍之內(nèi)，投資性購(gòu)房就不會(huì)停止。所以本文拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)方面的影響，而單純的截取上了行業(yè)上游的政策影響，和行業(yè)終端的需求影響，期望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展歷程和規(guī)律的介紹，從中抽絲剝繭分離出對(duì)調(diào)控政策和市場(chǎng)需求都具有聯(lián)系性的內(nèi)容，進(jìn)而利用對(duì)需求市場(chǎng)本質(zhì)的解析，為宏觀調(diào)控政策指出一定的方向，并且對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)起到借鑒作用。除上述建議外，大力發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)；深化土地使用制度改革，積極推進(jìn)土地市場(chǎng)化；積極引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)；加速房地產(chǎn)信息化管理程度；加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范等等，都將為未來(lái)規(guī)范的、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供幫助。 微觀上的操作建議 增大投資門(mén)檻，縮小投資價(jià)值正如上述所講到的，房地產(chǎn)高昂的投資價(jià)值是促使其價(jià)格不斷上漲的根本原因，而投機(jī)又是人們利己性原則的反映。但問(wèn)題在于，一方面是管理制度上的缺失而造成的各種監(jiān)管、籌集和使用上的問(wèn)題，另一方面是因戶(hù)籍制度的影響和企業(yè)籌集過(guò)程中的放任性，而造成使用群體極為有限，自然也無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。6 通過(guò)調(diào)控市場(chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響的建議我國(guó)房地產(chǎn)起步到現(xiàn)在僅僅經(jīng)歷十余年的歷程，在我國(guó)并不算完善的經(jīng)濟(jì)體制的影響下，產(chǎn)生各種問(wèn)題是正常的，從通過(guò)政策的介入，達(dá)到盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展這個(gè)目的來(lái)看，也基本算是成功的。在這種情況下，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的額外價(jià)值存在，且大于需求時(shí)的投入價(jià)值，那么，投資或投機(jī)性需求仍然會(huì)是擾亂房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的主要力量。因此，分析當(dāng)前的新政，不難發(fā)現(xiàn)新政并未解決隱藏在房?jī)r(jià)上漲之后的一些深層次問(wèn)題，短期政策的實(shí)施會(huì)遏制房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)的遏制勢(shì)必造成地方財(cái)政收入的減少，從這個(gè)意義上講，新政的強(qiáng)力施行直接影響地方政府的利益。 調(diào)控政策未來(lái)趨勢(shì)判斷但是，值得一提的是，目前房地產(chǎn)商和二手房東中依然是以觀望為主。二是觀望。網(wǎng)下調(diào)查數(shù)據(jù)同樣也支持了網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果。“國(guó)十條”更加全面，囊括了之前的所有有效舉措。根據(jù)上述我們對(duì)調(diào)控政策的研究不難發(fā)言，目前實(shí)際上幾乎所有的調(diào)控政策都是意圖通過(guò)對(duì)其它經(jīng)濟(jì)變量的控制，進(jìn)而使房地產(chǎn)相關(guān)的三個(gè)變量產(chǎn)生相互影響，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行約束。事實(shí)上，這也是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。同樣的，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的收入將上升時(shí)，將增加對(duì)商品的現(xiàn)期需求，反之則會(huì)減少對(duì)該商品的現(xiàn)期需求。需求也就是說(shuō)價(jià)格與需求量的關(guān)系。當(dāng)需求能力能夠滿(mǎn)足生理需要和安全需要時(shí)，人們會(huì)進(jìn)一步產(chǎn)生歸屬和自尊的需要，這與社會(huì)意識(shí)形態(tài)有較大關(guān)系。區(qū)分這兩個(gè)層次基于這樣的基礎(chǔ)：較高層的需要通過(guò)內(nèi)部（個(gè)體內(nèi)在的內(nèi)容）使人得到滿(mǎn)足，較低層次的需要?jiǎng)t主要通過(guò)外部使人得到滿(mǎn)足（例如，通過(guò)報(bào)酬、工會(huì)合同、任職時(shí)間這些內(nèi)容）。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，無(wú)論房子的價(jià)值有多少，它對(duì)我們的“必須”性只在居住方面體現(xiàn)出來(lái)，而能滿(mǎn)足個(gè)人和家庭居住的數(shù)量的房子，應(yīng)該是最大的邊際效用。 房地產(chǎn)歷年銷(xiāo)售、新開(kāi)工面積和投資情況5 宏觀調(diào)控政策對(duì)需求市場(chǎng)的影響 需求市場(chǎng)利己性對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng) 需求與需要本文研究的需求是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的需求，即指是在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的行為。 限制需求通過(guò)政策法規(guī)對(duì)銀行以及購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，進(jìn)而控制市場(chǎng)需求對(duì)房?jī)r(jià)的刺激。然而房地產(chǎn)的高溫并未因此而退，房?jī)r(jià)依然快速上漲。房地產(chǎn)業(yè)的政策也不例外。制定政策的出發(fā)點(diǎn)是為了抑制房?jī)r(jià)，但一些政策在實(shí)踐中操作性較差流于形式。結(jié)果依然是調(diào)控后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。并且考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大影響，以及中國(guó)目前的國(guó)情，政府是不會(huì)在主觀上允許房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入衰退周期的。即直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革政策以及區(qū)域發(fā)展政策等。一般說(shuō)來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益率不斷提高時(shí)開(kāi)發(fā)商，會(huì)增加投資和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。如果受到一些突發(fā)性事件的影響，房地產(chǎn)價(jià)格將急劇下降，期房?jī)r(jià)格下跌速度要快于現(xiàn)房?jī)r(jià)格；3）交易量銳減開(kāi)發(fā)商比較悲觀，一些實(shí)力較差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金債務(wù)問(wèn)題而難以為繼，房地產(chǎn)從業(yè)人員減少，失業(yè)率和破產(chǎn)率增加； 蕭條階段這一階段波谷持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，其主要特征是：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量繼續(xù)下降，銷(xiāo)售量進(jìn)一步減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌勢(shì)繼續(xù)，期房?jī)r(jià)格大大低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格；2）房地產(chǎn)交易量銳減，樓盤(pán)交易量降幅更大，房屋空置量達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低且趨于平穩(wěn)；3）部分房地產(chǎn)發(fā)展商面臨困境，破產(chǎn)現(xiàn)象普遍，甚至有一些實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也難免蒙受損失。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，另一方面又同相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。這不但無(wú)助于建立穩(wěn)定而健康的市場(chǎng)秩序，反倒在形式上表現(xiàn)的并不穩(wěn)定。 2009年及2010年同期全國(guó)土地購(gòu)置及開(kāi)發(fā)情況（資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)） 調(diào)控政策成效越來(lái)越明顯，但政策手段的時(shí)效并不穩(wěn)定從2004年房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展通道以后展開(kāi)的第一輪調(diào)控以來(lái)，調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，調(diào)控效果也開(kāi)始慢慢呈現(xiàn)，在這個(gè)過(guò)程中，各種細(xì)節(jié)性的監(jiān)管逐漸完善。一旦開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)，立刻就會(huì)影響其它環(huán)節(jié)的發(fā)展，并表現(xiàn)的較為劇烈，這也從另一方面驗(yàn)證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為支柱行業(yè)的地位。 全國(guó)房品房同比成交量 2010年第一季度GDP同比增長(zhǎng) 市場(chǎng)供需關(guān)系理論上趨于平衡，但實(shí)際需求市場(chǎng)內(nèi)部并不平衡隨著國(guó)家調(diào)控政策的積累，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻越來(lái)越高，而我國(guó)人口眾多，城市化進(jìn)程速度加快，三線(xiàn)城市需求量增大，從理論上來(lái)講，市場(chǎng)供需關(guān)系應(yīng)該趨于平衡。在此其間，政策上開(kāi)始持鼓勵(lì)和扶植態(tài)度，放寬了信貸和消費(fèi)的控制。再加上政策的不斷放寬，地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)始活躍，城市化進(jìn)程開(kāi)始增速，房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)快速的發(fā)展通道。除此之外，房地產(chǎn)還具有投資量大性、用途多樣性、難以變現(xiàn)性以及相互影響性等特性。房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點(diǎn)或朝向不同，地形、地勢(shì)不同，周?chē)h(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)也是不相同的。其中，本文將重點(diǎn)從房屋的買(mǎi)賣(mài)為主要論述點(diǎn)，而在這個(gè)過(guò)程中，房屋的買(mǎi)賣(mài)一方面包含了土地及房屋的二次買(mǎi)賣(mài)，另一方面，土地和房屋的二次買(mǎi)賣(mài)將起到關(guān)聯(lián)性研究的作用。 研究方法本文欲采用理論結(jié)合實(shí)際的方法，在已有理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，查閱大量關(guān)于在特定歷史環(huán)境下經(jīng)濟(jì)體制對(duì)行業(yè)發(fā)展和需求市場(chǎng)意識(shí)形態(tài)的決定作用，并對(duì)比我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以期找出經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境、行業(yè)自身發(fā)展以及市場(chǎng)需求之間的關(guān)聯(lián)性和規(guī)律性。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的本質(zhì)著手，既結(jié)合各種現(xiàn)象，又引入各種影響等因素出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)律。但所有這些論點(diǎn)因各自的立場(chǎng)不同，而關(guān)注的角度也不盡相同，論據(jù)的采納也不夠全面和深入。而受其影響，四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞帳就達(dá)300億元人民幣之多，不良貸款率更是高達(dá)60%。而房地產(chǎn)關(guān)系到城市化進(jìn)程的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，以及十三億國(guó)民的居住保障。廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源，本文關(guān)于房地產(chǎn)概念的一般描述是指廣義上的房地產(chǎn)概念，而在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和趨勢(shì)進(jìn)行定量研究或?qū)嵶C分析時(shí)，則是基于狹義上的房地產(chǎn)概念。而十年來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整經(jīng)驗(yàn)，以及日美等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，都從理論和實(shí)踐上給我們的研究提供了必不可少的支持，對(duì)政策調(diào)整和市場(chǎng)需求之間規(guī)律和趨勢(shì)的研究也越來(lái)越具備成熟性和必要性。這其間雖然有政策力度和政府決心不夠的原因，但根本原因，仍出在市場(chǎng)需求方面。所以，基于房地產(chǎn)既屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，又屬于民生經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分這一綜合特性，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度敏感性和超前性。以此，拉開(kāi)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的序幕。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中表現(xiàn)出的規(guī)律性，總結(jié)了中國(guó)目前房地產(chǎn)周期受調(diào)控政策的影響。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和重要的增長(zhǎng)點(diǎn)；而另一方面，過(guò)高的房?jī)r(jià)又對(duì)需求市場(chǎng)產(chǎn)生了劇烈的反響。最后，根據(jù)影響房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性需求，對(duì)調(diào)控政策如何穩(wěn)定和制約需求進(jìn)行了一定的建議。但在另一方面，房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè)的特性，使其在GDP的貢獻(xiàn)上始終占據(jù)著支柱地位；同時(shí)，作為產(chǎn)業(yè)鏈的頂端行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展直接的影響著鋼鐵、建材、裝修等一大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，以及各行業(yè)對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)。然而，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不可替代性并不代表它在發(fā)展過(guò)程中具備良好的健康性和穩(wěn)定性。 研究的意義和必要性房地產(chǎn)在全球性的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中占有重要地位，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體驗(yàn)至今僅有三十余年，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)在很大程度上仍然依賴(lài)于房地產(chǎn)的發(fā)展。這里強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合，是說(shuō)兩者密不可分。房地產(chǎn)的供給往往又涉及到土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)及相關(guān)的服務(wù)供