北京海關辦公樓物業管理建議書(存儲版)

　　

【正文】 2,543, 二、 服務報價和物業管理費預算說明（一）、 預算編制依據 北京海關辦公大樓的承建特點和使用對象。因保證了每一項具體的、細小的工作有落實、有執行，從而保證了物業管理中心的整體工作的順利開展。日常管理期間采用實地參觀、班組學習、集中講授，角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓方式培訓。成為北京海關物管中心的專職保潔員，擁有較豐富的安全保衛經驗。3． 北京海關物管中心保潔員特別培訓序號培訓內容預定培訓時間培訓計劃目標一 物業管理基本知識，職業道德教育； 物管中心組織架構，保潔員崗位職責范圍； 物業管理法規及相關的法律知識； 北京海關的物業狀況及保潔要求； 保潔工作的程序要求。交付管理前采取集中授課、現場演示、招聘老師及案例分析等方法。達到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。保潔員培訓：重點培訓保潔規范、工作重點、素質要求等。2．管理運作機制 物業管理中心運作機制流程圖：管理監督各執行部門（各負責人）管理中心總經理信息反饋指 令3．管理運作流程物業管理中心運作流程圖業主投訴、查詢、求助等匯報接受回訪總經理物業管理中心監督指示通知相關部門安全保衛部綜合服務部中心辦公室工程維修部 執行做好記錄處理完成通知檢查、落實 物業管理中心總經理1人二、 管理人員的配備領班2人一層大廳1人電梯1人公共走廊及衛生間6人外圍1人車庫1人大清潔組4人洗地組2人經理1人主管1人中控4人內巡4人車管3人外保8人安全保衛部21人綜合服務部經理1人管理中心總編制為：65人工程部經理1人電氣班主管1人強電5人弱電2人設備班主管1人空調主管1人空調4人水及綜合維修4人工程維修部19人中心辦公室3人辦公室主任1人資料文員1人財務1人保潔服務18人客務服務2人二、三、 管理人員的培訓與管理一、 物業管理中心人員培訓計劃培訓，是招商局物業管理公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓，也將是北京海關物業管理中心確保圓滿完成合同期內承諾管理目標的重要保證。★定期向海關相關處室收集意見和建議,及時調整和改進服務程序。序號服務項目國家標準管理目標測算依據管理措施14接受客戶有效投訴率與處理率。建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。達到和超過國家標準空調設備完好率:100%★空調機運行機組人員必須經過培訓并執有證書方可上崗。★如遇停水、限水，管理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關相關處室。、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。★監控系統等智能化設施設備實行24小 時的值班運行，并將運行情況記錄在相應的質量記錄上。★變配電室操作運行人員依據運作手冊《電氣運行操作規程》、《高壓配電裝置巡視和檢查》、《配電設備維護保養規程》、《配電設備事故處理》和應急處理措施《突然斷電的處理方法》實施對設備的運行、維護和保養。★保潔人員負責電梯的環境和衛生,除每日對轎廂進行兩次全面保潔外,若轎廂、梯門出現油污漬、手印則要隨時清掃和擦拭。、安全設備齊全，通風、照明及附屬設施完好。★各類設備運行工和維護工，執行相應的崗位職責。★工程部根據辦公樓的設施狀況，制定周期性的保養計劃。，無隨意改變用途。★對綠化區和辦公樓內的花草、樹木、綠擺、盆景，綠化養護人員每日或定期進行松土、修剪、整形除蟲、淋水、施肥等工作，以保證花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿。★物管中心主管部門根據不同季節，制定相應的消殺計劃。★物管中心對保潔人員進行專業培訓，培訓合格后上崗。★完善各種警示、提示、標識，設置必要的隔離、限速等設施，保證出入辦公樓的車輛和人員的安全。，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。★消防監控系統運行人員必須執有北京市消防局核發的證書上崗。，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用。,24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉辦公樓的環境，文明值勤，訓練有素，語言規范，認真負責。（六）管理優勢首先作為國有大型企業集團中的企業，北京招商局物業管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物業管理公司在北京中高檔寫字樓的管理上居于領先地位；第三，北京招商局物業管理公司擁有充足的人力資源儲備；第四，北京招商局物業管理公司管理的航華科貿中心及華商大廈距北京海關辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支持與幫助。（二）管理思路以合理的收費價格，現代的管理手段，充足的人力資源保障，集結我公司豐富的物業管理經驗和技術水平，為中國北京海關辦公樓提供優質、高效、全面的服務。（三） 項目評價：出色的設計，完備的設施，優良的施工使北京海關辦公樓成為CBD 中心區顯著的優秀建筑。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國內知名企業和機構如：招商銀行、泰康保險、中國電信、中國印鈔造幣總公司、中國糧食儲備局、北京市仲裁委員會等均已先后入住我們管理的大廈。曾開創了中國近代民族航運業和其他許多近代經濟領域的先河，在中國近代經濟史和社會發展史上具有重要地位。招商局物業管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導思想、奉行“真誠服務、優質高效”的企業精神，經過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經營、會管理、業務精、肯奉獻、高素質的物業管理隊伍。整個員工隊伍中，大專以上學歷的106人，占全體員工的20%，35歲以下員工299人，占全體員工的55%。人員文化層次高，個人素質好，可以很好地配合樓宇的管理。（五）合理的收費，高標準服務通過我公司對北京海關辦公樓項目的實地考查及認真分析，按照“合理、先進、周密、可行”的原則對項目物業管理價格進行了系統的測算，我們認為標書中提供的物業服務收費標準，在一定階段內基本上能滿足北京海關辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。90%以下扣除管理酬金的10% (上述未達到項僅扣除相關比率統計時間段內管理酬金總額)管理服務項目、承諾指標及采取措施一覽表注：本表中的國家標準，出自建設部《關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準有關考評驗收工作的通知》建住房物[2000]008號 北京市國土資源和房屋管理局《關于轉發建設部“關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知”》京國土房管物字[2000]第20號。★對辦公樓實施24小時的門崗值班和區域巡邏,發現問題和隱患立即解決.★物管中心將對辦公樓實行相對封閉、內緊外松的安全管理。★根據辦公樓實際情況制定辦公樓消防管理規定。序號服務項目國家標準管理目標測算依據管理措施3地下車庫、公共停車場和車位的服務與管理，無堵塞交通現象，不影響行人通行。★對進出辦公樓的車輛進行有效疏導，做到管理有序、無堵塞交通現象，不影響行人通行。，定期進行衛生消毒滅殺。★衛生間循環保潔，定期消殺，達到清潔衛生、無異味等。、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實。★物業主管部門每日對綠化養護人員的工作質量實施檢查,發現問題及時解決或采取糾正和預防措施。★工程部維修人員每日對辦公樓內、外的設施巡檢兩次。達到和超過國家標準設施完好率達到98%以上完好設施100%≥98% 設施總量★對管理的設備實施全方位的管理。★工程部根據設備狀況制定維保計劃，定期對設備進行維護保養，每日檢查各項制度的落實和各類規程的操作情況，保證不發生任何管理責任事故。達到和超過國家標準電梯設施完好率達到99%以上完好電梯數量100%≥99% 電梯總量★物管中心依據國家的有關規定,具備電梯準運所必需的相關手續,做到證件齊全、手續完備。，保證各弱電系統正常工作。、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏等現象。達到國家標準給排水系統設施完好合格率達到100%給排水系統完好合格設施 給排水系統設施總量100%=100%★制定辦公樓用水制度,積極宣傳合理用水和節水知識,想方設法落實節水計劃。,無嚴重滴漏水現象。★物管中心將根據設備情況，制定發生故障的應急處理方案。★工程部和有關部門根據維修通知單,執行的回訪制度。★實行公開管理,增加管理透明度,自覺接受客戶的監督。北京海關物業管理中心內部管理架構圖北京海關相關處室 直接領導 公 司監督公司各職能部門考核中心辦公室工程維修部物業管理中心綜合服務部安全保衛部（二）北京海關物業管理中心運作機制1．管理體系物業管理中心在內部管理運作上，采用各部門、各責任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協調、互相督促、互相聯系的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網絡。l 管理期培訓：指物業管理中心在運作過程中，對員工素質、技能及思想覺悟進行持續的、有計劃的提高型培訓。3． 其他員工達到崗位技術精通。日常管理期間采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓方法。三 物管中心內部運作制度，品質管理要求； 物業管理法規及相關的法律、條例； ISO9002程序文件學習； 形象與禮儀，溝通與表達； 北京海關治安、消防、災害等危機處理方案演習； 體能、隊列、軍事培訓 消防安全演習； 智能化系統的管理。提高責任心、調動積極性，開發思維能力。交付管理后1—4個月采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓。l 選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優先考慮解決下崗分流人員的再就業問題，為保持社會穩定作出應有的貢獻。l 季度考核：由公司總經理帶隊，公司各職能部門對物業管理中心工作的綜合考核。（三）、 預算中需說明的事項 本預算物業管理費年合計2,543,。 預算中各項“單位計費標準”及“數量”僅供參考，以“年合計”為準。本公司憑借自身實力自帶全部物業管理服務所需設備和工具，投資總額約37萬元。（4） 進行風險管理，控制風險本公司對樓宇實行風險控制管理，將保險和日常維修養護工作結合起來，在保證樓宇的正常使用的同時，對樓宇進行風險投資以減少突發事件給業主產業帶來的巨額損失。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室內積水，滲入樓板。發現問題及時處理。4． 當遇特大風沙、地震、火情等災害時，事后應對玻璃幕墻進行全面檢查，并視損壞程度進行維修加固。常見維修要點：1． 管道漏水修理2． 管道堵塞排堵3． 水龍頭與閥門的維修4． 衛生潔具的維修5． 電熱水器的常見故障及排除6． 水泵保養及維修7． 壓力表的校驗8． 潛水泵的檢查保養9． 熱交換器的運行與維修10． 生活水箱的清洗消毒（三） 共用照明系統對系統的了解1． B1車庫、設備機房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區域根據需要采用白熾燈或節能燈。）（八） 樓宇自控系統 對系統的了解：1． 本樓是以較高標準的智能化辦公樓為設計和建設目的的，因此基本具有：樓宇設備自動化BAS系統消防管理自動化FAS系統安防管理自動化SAS系統（以及通訊自動化CAS系統 辦公自動化OAS系統） 樓宇自控：消防報警與設備聯動、保安監視、綜合布線。我公司擬對北京海關辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務形式。室外設有消防水結合器。3． 雨水系統F14層屋面，分別經雨水口內排至YL1~6雨水立管，由F1 雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。2． 發現螺栓松動，破損應及時修復或更換，發現玻璃松動、破損應及時修復或更換，發現密封膠和密封條脫落或損壞，應及時修補或更換。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡量和原油漆保持一致，否則應進行全部重新油漆。3． 辦公樓的使用應符合設計要求，改變用途時不允許隨意超載，甚至于對結構進行改造。該項基金可由業主自行專戶存款，專款專用，按批準的大修或大型增改項目計劃和預算支付使用，并制定相關的管理制度。近期內減少業主的一次性資金投入。 因對該辦公大樓的設備、設施了解程度很有限，本預算包總價，不包單價和單項。（二）、 預算編制原則 先計劃，后預算。1． 考核l 日考核：由物業管理中心部門經理、班組長對責任人每日工作的檢查考核。l 公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優錄取。達到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二 北京海關物業管理的基礎環節和業務范圍； 物管中心組織架構，保潔員