某3000畝地項(xiàng)目策劃方案(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概 配 念 套 商務(wù)平臺(tái)、度假互動(dòng)平臺(tái) 生態(tài)背景互動(dòng) 住宅產(chǎn)業(yè) 高爾夫主題 大型主題購物中心 居住、娛樂、購物、商務(wù)、度假、高爾夫 物業(yè)的一體化互動(dòng) 復(fù)合地產(chǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目定位 戰(zhàn)略目標(biāo) 形成國際都市生活圈的中心區(qū)域， 與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng) 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 21 （ 3）概念運(yùn)用 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍(lán)本，將項(xiàng)目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項(xiàng)目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍 。 商務(wù)（企業(yè)）度假 —— 企業(yè)組織的中高層員工的培訓(xùn)度假活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有出租型的商務(wù)別墅，酒店式公寓。 ② 收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高的客戶。部分持續(xù)客戶將會(huì)轉(zhuǎn) 化為項(xiàng)目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二： 項(xiàng)目品牌的累積，使該部分客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu) 勢(shì)和附加的生活方式認(rèn)同； 城市發(fā)展促使該部分客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)同最后到生活方式的認(rèn)同。 ３、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃 （ 1） 景觀規(guī)劃理念 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)背景。 景觀功能 —— 運(yùn)動(dòng)與欣賞 作為高爾夫來說，它具備普通景觀所沒有的運(yùn)動(dòng)功能，在挖掘景觀潛在價(jià)值的同時(shí)將高爾夫的景觀概念引進(jìn)宅間 景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運(yùn)動(dòng)為一體的生活氛圍的別致。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。 稀缺面積的供應(yīng) 戶型空間差異化 功能人性化和豪華元素 大庭院、低容積率 市場空白 大組團(tuán)規(guī)模 創(chuàng)新概念：高爾夫 功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì) 高附加值 差異性 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 32 （ 2） 花園洋房類產(chǎn)品 花園洋房 ? 市場現(xiàn)狀： 沒有具備別墅景觀優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合 理，空間浪費(fèi)率比較高。 高爾夫主題公園 形成城市中的一大閃光點(diǎn)，以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場為主。通過新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使其外部造型通透、輕盈、獨(dú)特，富有藝術(shù)美感與文化品位，適合采用鋼結(jié)構(gòu)與適當(dāng)玻璃化。 ◆ 項(xiàng)目資源的優(yōu)勢(shì)為產(chǎn)品的市場去化奠定了有利的基礎(chǔ)。 ? 開發(fā)周 期長，容易引起市場關(guān)注疲勞 解決方案： —— 在項(xiàng)目分期推出上可以用不同的組團(tuán)名和推廣手法來彌補(bǔ)。 D、國家關(guān)于對(duì)投資者，尤其是房產(chǎn)投資者的嚴(yán)格控制。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 41 二、營銷推廣 泊以一種居高臨下的姿態(tài)，輕松地工作、生活，快樂地享受生活的樂趣。誰說現(xiàn)代的生活就是要征服自然？泊泊 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 44 營銷推廣主題的拓展深化 推廣主題必須具有延展性，必須具有巨大的演繹空間，必須具有豐滿血肉，必須具有深刻內(nèi)涵，從而在這“變是唯一的不變”的市場，保持項(xiàng)目新鮮度。天下，合肥首席高尚商務(wù)別墅行館，解放你的生活空間，釋放你的活力、激情。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 46 （二） O的狂想：人本出發(fā)，生生不息 1） Opportunity—— 機(jī)會(huì) 泊我就是我，我選擇適合自己的商務(wù)空間，我選擇放飛我自己的夢(mèng)想。 4） Only—— 唯一的 泊天下， 將用前瞻的眼光、無比的氣魄，高屋建瓴，從容開辟合肥生活新天地。 Fashion 時(shí)尚 泊天下讓夢(mèng)想開出奇葩，延續(xù)了一個(gè)亙古久遠(yuǎn)的仙鄉(xiāng)傳說。天下八 大特色 ： （ 1） 前瞻產(chǎn)品：別墅的全新功能革命（產(chǎn)品定位） （ 2） 出行便捷：滿足商務(wù)人士的空中旅行生活（地段） （ 3） 壯懷前景：未來規(guī)劃，鑄就時(shí)代高度（未來規(guī)劃） （ 4） 完善配套：讓國際城的人“住”起來（生活配套） （ 5） 生活品質(zhì)：高尚生活的聚落，完美品質(zhì)代言（成為生活符號(hào)） （ 6） 商務(wù)平臺(tái)：合肥最高品質(zhì)商務(wù)、休閑平臺(tái)（身份象征） （ 7） 優(yōu)美環(huán)境：氧氣是清新的，生活是綠色的（生活環(huán)境） （ 8） 藝墅薈粹：多姿的別墅，多彩的生活（建筑） 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 50 （二）整合推廣二重奏 ? “三鮮”自然 （ 1） 新生活，新享受 （ 2） 新產(chǎn)品，新概念 （ 3） 新規(guī)劃，新空間 ? 六大功 能 （ 1） 生活功能 （ 2） 商務(wù)功能 （ 3） 休閑功能 （ 4） 配套功能 （ 5） 度假功能 （ 6） 投資功能 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 51 （三）高度層面 —— “ 泊 3) 商務(wù)： 作為生活、商務(wù)的別墅既是一種生活的空間，所表現(xiàn)的也有一種商業(yè)的氛圍。其次，對(duì)于項(xiàng)目的特殊賣點(diǎn)（ usp）進(jìn)行大力的宣傳，最終達(dá)成市場去化。那么對(duì)于我們的項(xiàng)目，由于個(gè)案體量大，整體區(qū)域較弱 ，周遭配套達(dá)不到要求，因此我們同樣準(zhǔn)備實(shí)行 “造鎮(zhèn)計(jì)劃 ”，將我們的項(xiàng)目規(guī)劃成一個(gè)區(qū)內(nèi)配套齊備，具有部分完備的城市功能的 “城中城 ”。 視覺識(shí)別系統(tǒng)（ VIS）主要包括： 基本要素部分： 標(biāo)志（ LOGO） 標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合 象征圖形、輔助圖形與吉祥物 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 56 標(biāo)本要素組合規(guī)范 ? 廣告全方位整合 針對(duì)本案目標(biāo)客戶信息來源的特點(diǎn)， 常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報(bào)紙、期刊、戶外、電視、廣播等； 同時(shí)選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投； 以及利用相關(guān)俱樂部、社團(tuán)等的客戶資源。在這個(gè)圈子里有許多關(guān)注合肥市場的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍等）。在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 58 選擇部分外地客戶群媒體，如《安徽日?qǐng)?bào)》等。 。我們采取先主后次的原則。根據(jù)以往推廣經(jīng)驗(yàn)以及操盤銷售的需要，我們采用組合 立體 方 式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。其中視覺識(shí)別系統(tǒng)（ VIS）是設(shè)計(jì)重點(diǎn)，配合理念識(shí) 別系統(tǒng)（ MIS）的基礎(chǔ)部分，就構(gòu)成了簡化版的 CI 系統(tǒng)。 以前瞻性的戶型配比適應(yīng)客戶需要。其市場的接受度存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 1）高檔： 匹配物業(yè)高品質(zhì)特征、時(shí)尚個(gè)性化魅力以及目標(biāo)消費(fèi)層心理需求和行為特征，堅(jiān)持高品位格調(diào)、高檔次表現(xiàn)，力使目標(biāo)客戶產(chǎn)生高強(qiáng)度認(rèn)同感和心理共鳴。天下賣點(diǎn)綜合分析 立足產(chǎn)品定位，圍繞推廣主題，分析物業(yè)賣點(diǎn)，進(jìn)行集成綜合，確立基本賣點(diǎn)，整合推廣三部曲，貫徹一個(gè)高度層面。天下 —— 讓夢(mèng)想開出奇葩 泊天下的居住富有藝術(shù)性，靈思泉涌；泊 2） leader—— 領(lǐng)導(dǎo)者、榜樣 泊泊 2） Opportune——— 適合的 泊天下 ，無論是景觀還是建筑產(chǎn)品，無論是停車還是內(nèi)部空間的布置，無一不精雕細(xì)琢，充分考慮提供完美的生活新空間。天下 —— 合肥首席商務(wù)別墅行館 這里是綠色的空間，這里是生命的運(yùn)動(dòng)場，生活的品質(zhì)在這里得到無限增殖。另一方面，給大家提供一個(gè)交流的平臺(tái)和機(jī)會(huì)。 時(shí)尚是一種潮流，尊貴是一種身份，追趕時(shí)髦工 作模式，引領(lǐng)生活潮流，是每一個(gè)現(xiàn)代合肥人的夢(mèng)想。藍(lán)天、陽光這一自然界最原始的元素配合，以最直接的、原生的自然內(nèi)涵折射物業(yè)的品質(zhì)取向。它是一個(gè)系統(tǒng)工程。 E、有效的營銷方案與堅(jiān)定的執(zhí)行。 B、其他相關(guān)行業(yè)的連帶影響（如建材等）。 ◆ 現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周邊人口素質(zhì)不高。 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 37 ? 產(chǎn)品核心價(jià)值 經(jīng)過對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀的分析之后，我們可以看出產(chǎn)品的核心價(jià)值是： ◆ 具有前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃。 小區(qū)與幼兒園統(tǒng)一規(guī)劃，共同設(shè)計(jì)，但由于規(guī)模比幼兒園大的原因，需要比較長的時(shí)間才能完成，最好是能夠選擇和 名牌學(xué)校合作聯(lián)辦。 風(fēng)情商業(yè)街 引進(jìn)大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風(fēng)情小店，經(jīng)營有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域?yàn)橹鳌? （ 1） 別墅類產(chǎn)品 別墅類產(chǎn)品 ? 市場現(xiàn)狀： 面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒有良好的性價(jià)比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒有私家庭院；市場中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū) ，沒有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。 例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團(tuán) 米蘭風(fēng)情組團(tuán) 愛丁堡風(fēng)情組團(tuán) 威尼斯風(fēng)情組團(tuán) ?????? 綠色港灣下營銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 30 （２） 建筑單體設(shè)計(jì)建議 因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢(shì)。 景觀風(fēng)格 —— 歐陸風(fēng)格 基于項(xiàng)目理念的時(shí)代感，建筑文化和風(fēng)格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個(gè)方面的延展性，能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)格更新的。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)分品牌策略。他們會(huì)在工作之余，甚至把工作安排在一個(gè)高級(jí)商務(wù)休閑場所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。從職業(yè)方面來說，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)新區(qū)的企業(yè)數(shù)量不少，有一定比例的高層管理者在本區(qū)內(nèi)購買住宅，可以通過前期的引導(dǎo)，吸引投資型買家，擴(kuò)大消費(fèi)群。 度假配套功能： 大眾度假 —— 大型購物中心、特色商業(yè)街的存在結(jié)合項(xiàng)目的高爾夫主題，形成了在區(qū)域中唯一一個(gè)大型的娛樂購物，戶外運(yùn)動(dòng)及假日休閑，度假的中心點(diǎn)。將該區(qū)域炒熱，以吸引城市里其他的有效消費(fèi)群體，并在熱點(diǎn)區(qū)域中集中體現(xiàn)自身與其他項(xiàng)目的差異性，為項(xiàng)目積累潛在客戶群。 項(xiàng)目在一定的時(shí)間內(nèi)具有唯一性，功能可輻射周邊的