天子山原生態觀光農莊建設項目可行性研究報告正文(存儲版)

　　

【正文】 項目財務內部收益率 敏感度系數 基本方案 % 1 建設投資 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 15% % 2 經營成本 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 15% % 3 產品價格 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 15% % 根據敏感 性分析表所示數據繪制敏感性分析圖，如圖 122。 因此，項目具備財務生存能力。 ２、項目資本金現金流量表分析 根據項目資本金現金流量表（ 財務分析報表－ 2） ，項目的資本金財務內部收益率為 %。無形及其他資產按 10 年攤銷。 職工工資及職工福利費 項目勞動定員為 40 人，職工平均工資和福利費按 萬元 /人 二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 （一）銷售收入估算 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 38 本項目 收入包括特色農產品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農家特色種植體驗收入等，經預測項目擬吸引 32120 人次，按每人消費600 元估算，正常經營年份收入為 1927 萬元。 本估算是按現行定額、取費標準、價格依據、現有相關圖紙和張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 36 公用專業指標編制的，因此，只能反映現時設計造價水平，如果在以后各階段內相關資料、依據發生變化，應在規定范圍內調整。 （二）建設期借款利息 本項目全部資金均由業主自籌，故建設期利息為 0 萬元。 四、項目投資 （一）建設投資 項目建設投資估算總額為 4519 萬元，其中工程費用 2061 萬元，公用設備購置費 800 萬元，設備安裝工程費 64 萬元，工程建設其他費用 1379 萬元，工程基本預備費 215 萬元。 二、招投標方案 （一）項目招投標原則 依據《中華人民共和國招標投標法》，國家發展計劃委員會第 3 號令及 張家界 市 有關工程招標文件的規定，本項目擬采用公開招投標形式確定施工單位，采用邀請招標的形式確定監理單位。 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 30 三 、水土保持 項目本身有利于生態環境的保護和水土保持。 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 29 第 十 章 環境保護 為保護和改善生活環境與生態環境，保障人體健康，項目嚴格按照《中華人民共和國環境保護法》的有關規定，加強環境污染源的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環境保護的各項要求。 土地整理 （ 1）土地平整 土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦 法進行整治： 一是將大多數平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產區干道和人行便道路基使用。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于 4 歐。 設計范圍 本次設計范圍包 括農莊的供配電網，公用工程照明，消防以及生產用電設計。 ○3 閥門設置及防腐 閥門設置： DN65 毫米，采用閘閥： DN≤65 毫米，采用截止閘。 （ 2）用水量及要求 本項目年工作日為 365 天。主要發展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產。 （三）科學性原則 實施規劃前科學地分析現狀資源特點，科學評估現狀優劣勢和容納能力及適宜的發展模式，技術保證保護好農業自然環境和旅游資源，以及專業的建設、管理和推廣經營。 （三）地形地貌 張家界市位于武陵山脈腹地之中。20′ 。 民族 文化。 根據不同收獲季節，指導、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風光，即增長見識，又感受勞作。 三、經營理念 觀光。 本 項目選址在張家界市近郊區，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎上。（ 2）交通運輸條件。（ 4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。通過展示新品種、新技術、現代農業發展模式，為 張家界 市農業發展提供示范樣板、技術路線、種質資源，輻射帶動桂北經濟區現代農業與生態農業的發展。 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 8 第三章 項目建設的 重要性和 必要性 隨著城市建設的快速推進，科技的日新月異，經濟的迅速騰飛，人們追求環境的品位發生了質 的轉變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。 旅游觀光農業是旅游業發展方向之一。據統計，早在 1996—1997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農業項目就有 7 個以上。 法國的農 莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，法國有 萬戶農家建立起了家庭旅館， 3000 多家農戶還成立了聯合經營組織。 表 11 技術經濟指標一覽表 1 總用地 畝 600 2 總建筑面積 m2 3800 3 容積率 4 項目總投資 萬元 4550 其中：建設投資 萬元 4519 建設期利息 萬元 0 鋪底流動資金 萬元 31 5 資金籌措 萬元 4550 其中：企業自籌 萬元 4550 企業自有資金 銀行借款 萬元 0 6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份 7 總成本費用 萬元 563 正常年份 8 所得稅 萬元 315 正常年份 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 4 9 年凈利潤 萬元 944 正常年份 10 所得稅前財務內部收益率 % 11 所得稅前財務凈現值 萬元 3597 12 所得稅前投資回收期 年 含建設期 13 所得稅后財務內部收益率 % 14 所得稅后財務凈現值 萬元 2054 15 所得稅后投資回收期 年 含建設期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份 18 盈虧平衡點 (BEP) % % 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 5 第二章 項目背景 觀光農業是現代農業與旅游業相結合的一種新型農業。 （二）論證 原生態觀光農莊 在當地建設的 必要性和可行 性。 民族 風情園 ： 修建民俗風情園 100 畝 。 （ 六 ）項目工期： 項目建設期擬定為 1 年 ，即 20xx 年 7 月 至 20xx 年 6 月 。 （五）測算項目財務效益和社會效益。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農家環境中放松自己。最著名是 20 英畝的 “莊稼畫 ”—向日葵。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現了引進國際先進現代農業設施的農業觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農產品種，成了農業科普旅游基地。 發展觀光農業投入少、收益高。 一 、滿足人民群眾日益增長的物質和文化生活的需要 隨著經濟的不斷發展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質與文化的需求也相應的與自俱增，城鎮居民已不滿足于逛大街游公園的形式。張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 10 第四章 項目的可行 性 為了對該項目進行全面分析，本報告中采用 SWOTs 法，即 S－Superiority（優勢）， W－ Weakness（劣勢）， O－ Opportunity（機遇），T－ Threat（威脅）。（ 6）地方政府積極支持。 四、威脅（ Threat） 其發展威脅有：（ 1）它距離 武陵源風景名勝區天子山門票站 2公里，故屬于生態敏感區。 二、項目建設內容 本項目擬租賃土地 600 畝 ，其建設主要內容為生態農業園、民族風情園、接待配套用房及原生態拓展訓練基地的建設。二是物候觀。 品嘗。 二、 自然 條件 （一）地理位置 及概況 張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙 398 公里（以市政府所在地永定區計算）。全市有四個街道辦事處， 2 個城關鎮，18 個農村建制鎮， 97 個鄉， 1650 個村（居）委會， 15377 個村民小組。這三支山脈經過市轄兩區、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。 （六）創新原則 新型交叉型產業模式要求實現全方位的創新，這包括理念創新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現發展與改變；制度創新、尋求政府、企業城鄉居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創新和科技創新等。 原生態拓展訓練基地布置在農莊西面，以 團隊協作訓練 、拓展訓練、叢林穿越等為主。日計算 公建 —— 按居民用水量 15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量 ——上述水量 20%計算 ○2 用水要求 水質：符合飲用水衛生標準 水溫： ≤20℃ 水壓： ≥ （ 3）管網設計 ○1 管網布置 本工程給水管網系統采用生產，生活和消防共同給水系統，為保證供水的連續性，主供水管網干管布置成環狀，支管布置成樹枝狀。 污水按性質分為生產污水和生活污水兩大類，生產污水和生活污水一同排入污水處理池，經處理達標后排 放。 根據項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。 （二）建設內容 生態農業 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 27 （ 1）范圍 種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植50 畝 。 三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 二 、 環境 保護 本項目以發展生態旅游為主要內容，采用的主要技術措施是無公害生產技術，在種植的生產過程中不會產生有毒物質。具體安排如下： 20xx 年 7 月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環評、立項審批等。 （ 3）招標信息發布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發布。 （ 2）設備運雜費、安裝費 由工藝專業根據相關的估算指標進行測算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業主自籌（資金來源為業主自有資金），項目鋪底流動資金為 31 萬元。 項目 投資使用計劃與資金籌措 詳見財務分析輔助報表－ 3。營業稅稅率為 5%，城市維護建設費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。 其他費用參照同類企業經營統計數據估算。 （三）財務費用 財務費用為建設投資借款余額應在生產期支付的利息、流動資金借款利息 與短期借款利息之和。 所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬元，凈利潤為 944 萬張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 41 元。 （二）敏感性分析 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 43 項目在計算期內可能發生變化 的因素有建設投資、經營成本、產品價格。 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 45 敏感性分析表明產品價格是最敏感的因素，當售價降低 ％時，項目內部收益率就降至設定的基準收益率。 綜上所述， 本項目 在財務上是可行的。 計算期內項目的資產負債率最高為 ％，并逐年下降。15%時對項目財務內部收益率的影響程度見表 122。 五、財務生存能力分析 根據財務計劃現金流量表 （ 財務分析報表－ 4）可以看出，計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出；從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加。因此，本項目的財務盈利能力可滿足要求。建筑工程折舊年限為 40年，設備折舊年限為 15 年，固定資產殘值率按 5％計算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據企業經營統計數據綜合估算。 項目融資前稅前財務基準收益率為 12%，項目資本金財務基準收益率設定 13%，基準投資回收期為 年。 （五）有關問題說明 其它費用參照國家和 湖南省 有關規定計取，若與實際不符，可按實調整。 建設投資估算詳見 財務分析輔助報表－ 1。 張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目 可行性研究報告 34 三、計算期 計算期包括建設期和生產經營期，根據項目實施計劃建設期確定為 12 個月（ 20xx 年 7 月至 20xx 年 6 月），運營期確定為 15 年，則項目計算期為 20xx 年至 2024 年。 20xx 年 6 月進行竣工驗收。 因此，本項目不但無污染，而且通過發展 果林、景觀灌木和花卉園能美化環境，有效地提高 當地 環境質量 。 休閑住宿區域 休閑住宿區包括接待大廳、農莊餐廳、特色產品交易