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爛尾樓項(xiàng)目律師盡職調(diào)查報(bào)告(存儲(chǔ)版)

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【正文】必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。 ○ 4 《閑置土地處理辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部第 5號(hào)令）第四條第二款：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費(fèi)；滿２年未動(dòng)工律師盡職調(diào)查報(bào)告－ 20 －開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。《中華人民共和國(guó)建筑法》第九條 : 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。注 7：《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行） 170條 :未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效期間的限制。注 5：《中華人民共和國(guó)公司法》（ 2021年修正版）第二十七條 : 股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。注 4：《湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法辦法》第二十七條 : 建設(shè)單位或者個(gè)人領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)開(kāi)工；開(kāi)工前，應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)線定位，并交付城市規(guī)劃管理費(fèi)。 ○ 3 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條：土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。因本律師未查證到相關(guān)權(quán)威資料證明，特予注明。結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮其他社會(huì)因素，建議項(xiàng)目處置時(shí)債務(wù)清償重點(diǎn)考慮職工安置、拆遷戶賠償、預(yù)收的購(gòu)房款和押金、儲(chǔ)金會(huì)借款等。第二：對(duì)因 ****公司改制注銷(xiāo)而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)糾紛，按照《最高人民法院關(guān)于審理軍隊(duì)、武警部隊(duì)、政法機(jī)關(guān)移交、撤銷(xiāo)企業(yè)和與黨政機(jī)關(guān)脫鉤企業(yè)相關(guān)糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定》法釋［２００１］８號(hào) 的司法解釋，按正常的民事糾紛程序解決。三、 ***公司等開(kāi)發(fā)主體的法人身份。具體法律事項(xiàng) 及操作方案作如下分析（處置意向方案詳解圖見(jiàn)附件）：一、土地問(wèn)題。而且，后續(xù)股東中也缺乏項(xiàng)目建設(shè)的資金實(shí) 力，缺少具有控股實(shí)力的絕對(duì)大股東，只是囿于對(duì)既得利益的爭(zhēng)奪當(dāng)中。原 ****公司全民性質(zhì)的企業(yè)職工安置等問(wèn)題亦未妥善解決。五、項(xiàng)目負(fù)債該項(xiàng)目迄今為止的累積負(fù)債詳見(jiàn)附件。第二次拆遷許可（拆許字 2021第 012 號(hào)）對(duì)應(yīng) **北路 51 號(hào)非住宅建筑，即上述唐成日所屬建筑物，迄今未達(dá)成拆遷協(xié)議且沒(méi)有完成拆遷。項(xiàng)目用地初次預(yù)登記為 1998 年 10 月，登記面積 1970M2。 2021 年 10 月，因 ***不服以上法院判決，向湖南省高級(jí)人民法院提起再審，省高院以 ****字第 127 號(hào)民事判決書(shū)推翻了以上三次判決結(jié)果。訴訟經(jīng) *****區(qū)人民法院一審， ****中級(jí)人民法院二審、二審再審，判決 ****的股份轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 2021 年 3 月， ***公司按照繼承法的相關(guān)規(guī)定，將公司股東變更為 ****（占股 %）、 **（占股 %）、 **（占股 19%）、 ***（占股 19%）四人。 ****公司設(shè)立后， ****于 2021 年 11 月病逝。三人系同胞兄弟關(guān)系。【項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)主體】：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體從 1993 年至今，已歷經(jīng) 四次更名、七次股東變更。律師盡職調(diào)查報(bào)告－ 4 －本律師按照行業(yè)公認(rèn)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范及勤勉盡職之力，出具本盡職調(diào)查報(bào)告如下：【內(nèi)容簡(jiǎn) 要】該項(xiàng)目系 ********開(kāi)發(fā)公司于 1996 年 10 月立項(xiàng)籌建的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。律師盡職調(diào)查報(bào)告－ 1 －導(dǎo) 言【調(diào)查范圍及宗旨】：此《“ ****”項(xiàng)目律師盡職調(diào)查報(bào)告》系 *****律師事務(wù)所根據(jù) ******委托，指派專職律師，基于有關(guān)相對(duì)人（機(jī)構(gòu)）提交的資料及律師的獨(dú)立調(diào)查所得，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)及律師的審慎審查職責(zé)而形成的書(shū)面調(diào)查報(bào)告。【本報(bào)告的結(jié)構(gòu)】：本報(bào)告分為導(dǎo)言、正文、備注、附件四個(gè)部分。為此，政府相關(guān)部門(mén)必須合法介入，協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、疏通各方矛盾，在政策法規(guī) 得以執(zhí)行、各方權(quán)責(zé)得以合法規(guī)制、正當(dāng) 利益得到合法維護(hù)的基礎(chǔ)上確保律師盡職調(diào)查報(bào)告－ 5 －項(xiàng)目最終完工。 ****公司的法定代表人歷經(jīng) ****、 ****及 ****。公司股東為 ****（占股 %）， ****（占股 %），法定代表人 ****。 2021年 2 月 21 日，湖南省工商局以湘工商復(fù)議字 ****號(hào)行政復(fù)議決定書(shū)裁定撤銷(xiāo)上述工商變更登記。 **等 ****的三名繼承人遂起訴 ****轉(zhuǎn)讓給***%股份的行為無(wú)效。并且， 2021 年 4 月 28 日，***公司更名為 ****房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司。另有，批準(zhǔn)文書(shū)： ****人民政府城鄉(xiāng)建設(shè)征（撥）用土地批準(zhǔn)書(shū)（ 97）市政土用字第 9 號(hào)。截止本報(bào)告出具之日，仍有 **公司、煙草公司、 **集團(tuán) 等三家企業(yè) 的實(shí)物安置和**一戶貨幣賠償款未予落實(shí) 注 2。審計(jì)報(bào)告顯示，該項(xiàng)目已預(yù)收售房款及押金。但原屬 ****公司國(guó)有資

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