深圳金地天悅灣營銷策略總綱暨銷售執行報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 戶型好一點，周邊現在比較荒涼， 未來 安全問題不知道大不大 。 豪宅的概念一 定是方便的 。 20 深圳現階段豪宅發展現狀： “ 地段 +資源 +物業類型 ” 典型代表： 天麓、天濤軒 天濤軒 天麓 “ 強勢的山海資源奠定頂級豪宅地位。” ——“喜歡華僑城的的社區環境，這邊配套齊全。 13 地產行業全國視野： 成為全國發展商尊崇并效仿的標版 序號 日期 客戶名稱 同行人 曾經或正在操作的項目1 萬科地產 13 第五園、東海岸等，他們先后來過4次2 中海地產 4 大山地3 彭成地產 6 坪山有幾個待開發項目4 招商地產 15 瀾園5 龍園地產 5 龍園意境6 深振業 15 惠陽振業城7 和記黃埔 5 御峰圓8 龍光地產 7 汕頭項目9 魯能地產 5 海藍揶風10 中信地產 6 灣上六座11 石澤地產 512 江景地產 6 沙田凱倫灣13 恒豐地產 4 御景水岸14 博瑞瑞地產 9 優品道15 立信地產 4 江西項目16 鴻榮源 3 熙龍灣17 十堰市陽光地產 7 待開發18 大連華銳 8 大連藍渤灣19 中海地產 9 陽光玫瑰20 魯能海口公司 7 藍椰風21 龍光地產 9 君悅龍庭22 金地 3 舊城改造23 方圓地產 8 月島24 虹祥地產 4 貴州300 畝待開發項目25 卓越地產 7 卓越世紀中心26 寶嘉地產 7 寶嘉上筑27 和義元地產 8 東城尚品28 虹祥地產 4 貴州300 畝待開發項目29 中原地產 7 上古城30 合正地產 3 合正名園31 融科地產 5 心銘灣32 華銳地產（沈陽） 4 華發天地33 華銳（沈陽） 4 華發天地34 佳苑 7 紫金港灣35 三亞鴻洲地產 8 時代海岸金光華龍岸項目形象崗接待表統計案例： 據不完全統計，龍岸現場開放3個月內，共接待深圳及外地60多家知名開發商的參觀考察，來訪人次約 240批，影響力迅速擴張。 8 整盤銷售金額 100億意味著： 成為深圳房地產歷史上罕有的高速高價。 2022年 5月 16日 深度訪談近15批高端客戶，提交：《 20220516_金地觀瀾項目 _目標客戶深訪總結及配置建議 》 ?根據目標客戶訪談，提交配置建議： ?建議適當減少智能化系統，把預算用在對品質的提升上。深圳 跳出深圳，建立本項目在 全國范圍內 的廣泛口碑和影響力。 本報告是嚴格保密的。 14 豪宅客戶全國視野： 引發全國范圍頂級豪宅客戶的矚目 世聯案例：北部灣 1號 真正具有劃時代意義的豪宅，都備受全國豪宅客戶的矚目與追捧。” ——“香蜜湖 1號 產品太密了，基本沒什么活動空間 。 ” ——“這里的球場還不錯， 空氣真的很好 。 22 水榭山 曦城 深圳現階段豪宅發展現狀： “ 地段 +資源 +物業類型 ” 典型代表： 曦城、水榭山 “ 純別墅物業類型便可步入頂級豪宅行列。 ” 深圳現階段豪宅發展現狀： “ 地段 +資源 +物業類型 ” 典型代表： 龍岸 ——“龍岸的會所和園林很大氣，讓人感覺很有面子 ；非常喜歡園林的濃郁地中海風情設計，湖岸加拿利海棗，讓我想起我在迪拜酒店渡假時看到的那些加拿利海棗，和龍岸的是一樣的。 28 未來關內豪宅供給：豪宅高層化趨勢明顯。 山語清暉： 近中心區、山景資源、半山豪宅 用地面積 5萬，總建面 ，其中包含 2千平米商業， 容積率 ，產品規劃以 140～ 176平米三房， 226～ 266平米四房為主 ，少量 350～ 400平米 TH。 關內競爭小結： 2022年前關內豪宅主要以資源型豪宅持續放量為主，城市舊改豪宅 2022年供應緊隨，本項目將主要面臨關內資源型豪宅的激烈競爭。 35 星河住宅用地 雅寶工業園：星河住宅用地 可能為市政規劃綠地 金光華龍岸 溪山美地園 兆豐地塊 兆豐地塊 兆豐地塊： 占地 25萬，建面 58萬，原定高層、多層加別墅的規劃，以大戶型為主，預計 2022年以后入市，后因開發商問題地塊開發擱置，未來推出時間不定 星河民樂 瀅水山莊： 占地 6萬，建面 13萬，規劃有近 6萬的商業，定位為別墅 +高層產品，預計 2022年入市 星河雅寶： 占地 ，建面 156萬，規劃有 11萬住宅， 15萬公寓， 15萬商業，以及 110萬的產業園，未來將成為龍坂片區的大型綜合體，預計 2022年以后入市 星河住宅用地： 位于本項目東側，屬星河開發用地，指標、規劃未定，未來推出時間不定，有可能先于本項目入市 資源型項目集中在民治水庫，已開發的包括龍岸、溪山，未來待開發項目包括瀅水、兆豐等四塊用地。 周邊競品市場 本報告是嚴格保密的。窗戶的位置盡量與床相錯開，既能保證采光，又能避免外部窺視 幸福里室內外木地板的高差設計 龍湖三千城廚房灶臺的光源設置 聽聽豪宅客戶的聲音： 對產品的要求： “舒適、精細、定制” ——“臨湖的戶型一定要做大，客戶買的是面子，不會在乎價格。御園 純石材外立面，外在品質與內在氣質完美統一 ?秉承世界宮廷建筑理念，吸取文藝復興時期建筑精髓， 追求整體恢弘與莊重 。我家住七樓，總感覺樓層太低不安全，晚上睡覺都要開著燈。 ” 對物業服務的要求： “安全、尊貴、方便” 本報告是嚴格保密的。 建議： 可選擇定制精裝修更加人性化，通過訪談領先客戶，按照業主的生活習慣及需求進行打造。 ?車庫道路采用花崗巖鋪地； ?藝術天花吊頂； ?精致燈光營造絢麗色彩； ?動感櫥窗設計； 以奢華的地下車庫品質，為業主打造全方位的尊貴體驗。為客戶提供售賣、送貨上門、預定果蔬等服務。 64 ?首席園藝師 （園林公司知名設計師） ?首席室內設計師 （知名室內設計師） ?首席物業服務師 （資深物業管理顧問，常駐） ?私人健康醫生顧問 （上醫林） 另設置 服務秘書 ，于社區網絡平臺、電話、物管前臺服務等渠道獲取業主的需求，進行集中反饋給專家團隊。先后邀請 10位天皇巨星前所未有地設計了 180洞，在世界 5萬多個球會中，成為唯一匯聚五大洲球場風格的球會。 功能定位 觀瀾 伴隨著深圳北拓發展趨勢，龍華坂田已經凸顯城市價值， 未來觀瀾將沿襲龍坂地位，成為 “ 中心的后花園 ” 深圳特區視角： 觀瀾 =中心的后花園 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。而最完美詮釋法國風情的地方，莫過于香榭麗舍大街。 龍湖 ——社區文化 ?打造 美輪美奐的場景 、給予客戶 最實實在在的產品 打造 高檔住區 。 1852年，法國國王拿破侖三世因在杜樂麗宮 (Tuileries Palace) 宴請 100位客人而需訂制一張超大的餐桌，應其要求，昆庭 (Christofle) 為拿破侖三世特別定造了這個餐桌巨大的銀制桌面擺設，由 15個部分組成，其中最大的部分長達 11英尺。 96 高貴體驗之 —— 服務接待流程 客戶看房需要提前預約， “ 管家 ” 提前進行分流安排 ，保證各個區域 充分展示 以及人員 充分服務 ，增強尊貴感與私密感。 101 營銷手法 ●金地廊橋郡 本報告是嚴格保密的。 銀行 史上最強政策組合，對市場影響的廣度和深度不容忽視 北京： 1個購房家庭只能購買 1套住房?? 青島：提高商品房的計稅毛利率 5個點?? 深圳：嚴格執行國家政策 ?? 地方 調控周期： 世聯認為，中國面臨的內外部環境的復雜性決定了調控周期的長短 復雜性決定了調控周期的長短 調控周期： 世聯認為，從各市場主體掌握的資源狀況來看，市場的博弈將使政策的調控期延長 政府的五張牌 第一張牌 —GDP： 1季度 GDP增幅%，宏觀經濟還能承受近 4個點的降幅 第二張牌 —環境： 經過 09年的各項措施，美國、歐盟、日本等國經濟逐漸復蘇，中國經濟的外部環境得到改善 第三張牌 —銀行： 民生、農行等明確表示，能夠承受房價 3040%的下降 第四張牌 —保障房： 增大保障房供給，解決中低收入住房問題 第五張牌 —后續的政策： 房產稅、經營性用地出讓方式、土地增值稅、行政立法限購 …… 開發商的三張牌 第一張牌 —充足的資金： 經過 09年的旺銷、再融資等，開發商手中的資金比較充沛，足以抵御較長時間市場的下行 第二張牌 —充足的土地： 09年的旺銷及各種渠道的融資，開發商大量購進土地，土地儲備充足 第三張牌 —應對政策的經驗： 經歷了08年的大調控后，開發商有了更多的應對淡市、應對政策的經驗，在資金管理、企業運營等方面更加成熟 雙方博弈的結果是：政策的觀望期、僵持期、松動期延長 觀望期 僵持期 松動期 調控周期： 世聯認為，在經歷了 08年的調控后， 10年開發商行動會體現差異化的特征，打破 08年 “ 觀望 —降價 —出貨 —回款 ” 的模式，博弈周期會被拉長 觀望 降價 回款 出貨 本報告是嚴格保密的。 113 本項目在競爭市場中存在差異化的機會！ “曦城 ﹥ 本項目 =熙龍山 ﹥ 觀園 ﹥ 懿花園 ” 品 牌： 本項目 =曦城 =觀園 ﹥ 熙龍山 =懿花園 規 模： 曦城 ﹥ 本項目 ﹥ 觀園 ﹥ 懿花園 ﹥ 熙龍山 地 段： 曦城 ﹥ 熙龍山 ﹥ 本項目 =觀園 =懿花園 資 源： 曦城 ﹥ 本項目 ﹥ 熙龍山 =觀園 =懿花園 物業類型： 曦城 ﹥ 本項目 ﹥ 熙龍山 =觀園 =懿花園 產品打造： 本項目 ﹥ 曦城 =熙龍山 =觀園 =懿花園 競爭占位 —— 本報告是嚴格保密的。 110 20222022年項目入市時同期豪宅競爭 —— 類型 項目 供應 物業類型 建面 占地 預計入市時間 面積區間 龍坂 /寶安 熙龍山 新增 別墅＋多層＋高層 2022年下半年 平面 140180 ㎡ 別墅 120250 ㎡ 星河民樂 新增 高層 +超高層 30 2022年上半年 以 120140平米 3房為主 水榭山 4期 存量 別墅 2 —— 2022年 7月 聯排 220250 ㎡ 雙拼 400450 ㎡ 龍岸 3期 存量 疊墅＋高層 6 —— 2022年 11月 主力 130 ㎡ 合正龍華項目 新增 別墅＋高層 5 2022年下半年 平面 120160 ㎡ 別墅 250315 ㎡ 水榭春天 2/3期 存量 高層 53 2022年 5月 以 120 ㎡ 以上大戶型為主，一期有少量小戶型 曦城 4期 新增 別墅 115萬 230萬 2022年 11月 220330平米聯排別墅 360600平米獨棟別墅 觀瀾 /塘廈 和黃懿花園 新增 別墅＋高層 2022年初 別墅 220250 高層戶均 120平米 招商觀園 新增 別墅＋高層 2022年底 250350平米 TH 140170平面 棠樾 2期 新增 別墅 41 66 2022年底 280350平米雙拼 /聯排 本報告是嚴格保密的。 總理 高房價和房地產市場調控已成政協委員關注的焦點，多份提案直指房地產問題。 本報告是嚴格保密的。 94 浪漫體驗之 —— 標識 純粹法國風情： 純正設計，法文 +中文標注 本報告是嚴格保密的。 90 浪漫體驗之 —— 墻 墻面： 薔薇和梧桐的庭院 本報告是嚴格保密的。 86 “浪漫、高貴” 金地 80 思考： 產品力突出的情況下，金地廊橋郡將為豪宅客戶營造如何的差異化體驗點？ 香蜜湖 1號： 尊貴 星河國際： 熱鬧 豪宅體驗點 星河丹堤： 符號 幸福里： 感動 貝沙灣： 藝術 豪宅體驗點 本報告是嚴格保密的。 72 自然中的一景， 自成一體 不完美中的完美，不純粹中的純粹 本項目： 橫坑水庫純住區唯一濱水項目 ?國際影響力的休閑之都 ?國際影響力的文化之都 ?低容積率的 “ 中心后花園 ” ?四大品牌打造新興豪宅區 ?最大規模原生態濱湖居住區 橫坑水 庫片區 = 觀瀾 = 本項目 = ?橫坑水庫片區唯一濱水項目 本報告是嚴格保密的。名揚世界的日本 “ 九谷燒 ” 進駐。 為業主建立健康檔案，定期舉辦健康講座，進行健康咨詢。 63 私人健康醫生顧問（建議引入） 與私人醫生服務機構合作，例如 “ 上醫林 ” ，定期派私人醫生專家來為所有業主進行講座與健康咨詢。 ” 本報告是嚴格保密的。 ?五大主題私家花園 以淺藍色、粉紅、紫、橙和紅色為主調，設計五款主題私家花園：藍莓園，粉桃園，紫提園，金葉園和櫻桃園。 54 已經確定的產品打造方向：