土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估培訓(xùn)資料-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 為東經(jīng)113176。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。二、其他需要說明的事項(xiàng)（1）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。待估宗地估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表1）。土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛新源 [2014]（估）字第120號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期： 二○一四年七月十七日土地估價(jià)報(bào)告第一部分　 摘 要一、評(píng)估項(xiàng)目名稱九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估二、委托評(píng)估方單位名稱：九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心地址：九江市十里大道740號(hào)聯(lián)系人：周女士電話：07928171822三、估價(jià)目的按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）的要求，九江市廬山區(qū)土地儲(chǔ)備中心特委托江西新源洪城房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進(jìn)行土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，為其出讓待估宗地土地使用權(quán)提供價(jià)格參考。七、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。影響土地價(jià)格的其它限定條件：改變估價(jià)目的、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，或國(guó)家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地估價(jià)結(jié)果。根據(jù)《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，宗地容積率≤，建筑密度≤50%，綠地率≥30%。影響地價(jià)的一般因素較多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復(fù)雜，地形變化大，整個(gè)地勢(shì)呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側(cè)，綿延聳翠，長(zhǎng)江自西北向東流過北境。 九江廬山機(jī)場(chǎng)，福銀高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），彭澤至湖口高速（2010年9月16日通車），市內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。二是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會(huì)略微寬松，預(yù)計(jì)將有3次降準(zhǔn)的過程。2013旺季新房銷售可觀，淡季也呈現(xiàn)出一爭(zhēng)高下的士氣，8月全市成交量仍然居高不下，打破了2013年傳統(tǒng)淡季的銷售境況。未來大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴(kuò)式的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團(tuán)，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。其中，%。東臨我國(guó)最大淡水湖鄱陽湖，北襟黃金水道長(zhǎng)江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質(zhì)史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。近年來，廬山區(qū)把做大做強(qiáng)工業(yè)企業(yè)擺在了十分重要的位置，全力推進(jìn)打造現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的核心戰(zhàn)略初見成效，日本大金、新加坡賽得利、杭州諾貝爾、江蘇新華發(fā)等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶廬山區(qū)，廬山區(qū)正在成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的承接熱地。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。二、土地估價(jià)（一）、估價(jià)原則本次估價(jià)主要遵循客觀、公正、科學(xué)、合法的總原則和估價(jià)基準(zhǔn)日原則，以及：合法原則是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。本次評(píng)估中，估價(jià)方法采用了上述原則中的替代原則、最有效使用原則、貢獻(xiàn)原則、變動(dòng)原則等，評(píng)估報(bào)告中體現(xiàn)了上述原則中的合法原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則等。估價(jià)技術(shù)路線介紹①假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法，是在合法原則、最高最佳使用原則的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象的最佳利用方式，并根據(jù)同類物業(yè)的市場(chǎng)供求及市場(chǎng)價(jià)格綜合確定其預(yù)期開發(fā)價(jià)值，在此基礎(chǔ)上扣除正常的建筑成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、利息、開發(fā)商利潤(rùn)等，最終得出評(píng)估對(duì)象地價(jià)的方法，其基本公式為： 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)－房屋開發(fā)成本－管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用－銷售費(fèi)用及稅費(fèi)－利息－開發(fā)商利潤(rùn)－契稅②市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易案例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、基準(zhǔn)日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）評(píng)估對(duì)象土地面積以委托方提供的《》為準(zhǔn)。（2）估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（4）土地交易案例資料由《中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)》查詢而得。待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。（4）本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如價(jià)格定義限定條件發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。（2）土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。47′－30176。（3）交通運(yùn)輸①鐵路九江是國(guó)家鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃的四大八向樞紐之一，京九,武九(至武漢),合九(至合肥)2008年7月通車的銅九(至銅陵),九景衢(至景德鎮(zhèn)、浙江衢州)以及規(guī)劃中的長(zhǎng)岳九（長(zhǎng)沙，岳陽，九江）等六條線路在九江交匯。港區(qū)一期規(guī)劃面積14平方公里總規(guī)劃51平方公里，建成后將成為九江沿江開發(fā)的主陣地城市新區(qū)。2013年2月26日國(guó)務(wù)院辦公廳公布樓市調(diào)控國(guó)五條細(xì)則：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。從3月份開始，全市新商品房成交均價(jià)微微上揚(yáng)；全市成交均價(jià)的低點(diǎn)還出現(xiàn)在5月前后以及10月前后，由于促銷旺季的到來，開發(fā)商以較低的價(jià)格換來了可觀的成交量。%；，%；，%。%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格與上年持平，%。︰︰。（三）個(gè)別因素分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身?xiàng)l件、宗地所在區(qū)域中的位置、宗地臨街狀況等，本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。（8）規(guī)劃限制根據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]，待估宗地不存在規(guī)劃限制：（10）環(huán)境條件根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，周邊環(huán)境條件較好。貢獻(xiàn)原則土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對(duì)土地收益的大小來決定。可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。（2）比較案例情況描述通過市場(chǎng)調(diào)查了解和向有關(guān)部門查詢，收集了與待估宗地有關(guān)的可比案例若干，根據(jù)替代原則，按用途相同、價(jià)格類型相同、評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下地塊作為可比案例。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，土地使用權(quán)出讓價(jià)格為1020元/平方米，樓面地價(jià)為680元/平方米。（6）區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)1）區(qū)域因素a、商業(yè)繁華度：距區(qū)域中心距離分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、劣、較劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減3%。2）個(gè)別因素a、宗地面積：＜60畝、60100畝、100200畝、＞200畝等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)，相應(yīng)增減2%。③本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)分兩年均勻投入，利息按復(fù)利計(jì)算。盛世名都由坡地雙拼排屋、排屋、花園洋房和電梯公寓組成。位于九江市廬山區(qū)前進(jìn)東路（九江學(xué)院對(duì)面），東至前進(jìn)東路，南至高速公路，西至九江玻璃纖維廠，北臨派拉蒙商場(chǎng)。銷售均價(jià)為4800元/平方米。D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般包括小區(qū)市政配套（水電、消防、避雷針、電梯等配套設(shè)施費(fèi)用）、園林綠化及鋪裝（道路硬化、小品、綠化等配套設(shè)施費(fèi)用）。b、專業(yè)費(fèi)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目始終的專業(yè)方面費(fèi)用，如可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)等。元/平方米c、香域半山香域半山位于廬山區(qū)十里大道與德化東路交匯處。銷售均價(jià)為4843（1）商業(yè)鋪面售價(jià)根據(jù)估價(jià)人員對(duì)廬山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，待估宗地周邊新開發(fā)的商業(yè)鋪面項(xiàng)目較少，其銷售價(jià)格難以確定。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見下表。e、公用設(shè)施狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每差一等級(jí)，相應(yīng)增減2%。（2）用途修正待估宗地規(guī)劃用途和比較案例用途相同，土地用途修正數(shù)均為100。案例B：東至經(jīng)二路，南至環(huán)湖路，西至迎賓大道，北至緯四路。比較案例選擇通過調(diào)查分析，我們選擇了與待估宗地條件類似的3個(gè)比較案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：（1）選擇案例原則l 與待估宗地用途應(yīng)相近。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。（3）形狀根據(jù)委托方提供的《》及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，該待估宗形狀規(guī)則，（4）臨路狀況待估宗地西面臨迎賓大道，路寬為10米，水泥路面，為交通型主干道。近年來，廬山區(qū)把做大做強(qiáng)工業(yè)企業(yè)擺在了十分重要的位置，全力推進(jìn)打造現(xiàn)代制造業(yè)重要基地的核心戰(zhàn)略初見成效，日本大金、新加坡賽得利、杭州諾貝爾、江蘇新華發(fā)等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶廬山區(qū)，廬山區(qū)正在成為國(guó)際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的承接熱地。東臨我國(guó)最大淡水湖鄱陽湖，北襟黃金水道長(zhǎng)江相望鄂皖，西接昌九工業(yè)走廊，南依旅游勝地廬山，在地質(zhì)史上經(jīng)歷巖漿侵襲，冰川活躍，因而地貌千姿百態(tài)，集雄奇秀麗于群山峻嶺之間。其中，%。未來大九江的空間布局為雙環(huán)內(nèi)聚外擴(kuò)式的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，即圍繞廬山形成環(huán)廬山線、圍繞賽城湖八里湖形成環(huán)湖線，兩環(huán)在沙河至十里地區(qū)相交，兩環(huán)容納了大九江市主要的城市發(fā)展組團(tuán)，以山、湖為城市發(fā)展的綠心，形成環(huán)式內(nèi)聚并向外輻射的大九江城市框架。2013旺季新房銷售可觀，淡季也呈現(xiàn)出一爭(zhēng)高下的士氣，8月全市成交量仍然居高不下，打破了2013年傳統(tǒng)淡季的銷售境況。二是實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但是貨幣總量會(huì)略微寬松，預(yù)計(jì)將有3次降準(zhǔn)的過程。 九江廬山機(jī)場(chǎng)，福銀高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大廣高速（武吉高速，途經(jīng)武寧，修水兩縣），永修至武寧高速（在建），彭澤至湖口高速（2010年9月16日通車），市內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。（2）自然條件①地形地貌九江市地貌較為復(fù)雜，地形變化大，整個(gè)地勢(shì)呈東西高、中間低、南部略高，向北逐漸緩慢傾斜，平均海拔32米，境內(nèi)山地、丘陵、平原、江湖皆備，中部鄱陽湖平原，水網(wǎng)交錯(cuò)，西部為丘陵地區(qū)，層巒起伏，九嶺、幕阜兩大山脈蜿蜒而立于西部南北兩側(cè)，綿延聳翠，長(zhǎng)江自西北向東流過北境。影響地價(jià)的一般因素較多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。（2）評(píng)估對(duì)象主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表》[第360402201400036號(hào)]及評(píng)估人員整理而得。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了收集、整理和分析，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對(duì)地價(jià)的影響，綜合評(píng)定出：位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲(chǔ))，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容積率和土地開發(fā)程度為地價(jià)定義條件下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：土地面積：（）單位地價(jià)：（）樓面地價(jià)：593元/平方米總 地 價(jià)：（保留四位小數(shù)）大寫人民幣：貳仟捌佰零肆萬零肆佰伍拾柒圓整。（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于2000年4月28日通過）；《江西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過）；江西省人民政府、