財富廣場商業規劃報告書-財務綜合-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 。 商務功能為顧客和商務人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規劃中 設計）。同時，中百與世紀 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 次商圈： 市。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 一、主題百貨 （一）經營方式 引進 1家國內知名品牌百貨主力店，獨立經營。左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （ 2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。對本項目大賣場超市經營構成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。在合作條件中，國內一線品牌（如大潤發、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在 m178。 （三）物業產權：開發商自留商業物業，將物業整體租賃給國內、外知名大賣場超市品牌。 （六）目標客層 大賣場超市的目標客層為本項目輻射區域在 1— 5公里范圍內的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。一是由于經營的商品專業性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經營商品的物理特性要求（單件 商品體積大）以及商品進出量大。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。本項目的業態定位為 shopping mall，需要各種專業店的入駐。同時，如此規模，在 市具有絕對的競爭優勢。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。作為專業店經營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規劃布局區位的獨立性以及經營者自身品牌因素。 收益方式 A 實現房地產收益。 （ 2）依據 A 項目業態定位要求。將其設置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 B 圖書城選址的要求。 物業產權：物業自留或銷售 收益方式 A 收取固定租金或實際房地產銷售收益。 目標客層 市內所有學生、教師、學者、技術人員、專業人士、政府公務員、商務人士。美食街作為項目購物功能的補充和延伸， 滿足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是購物環境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 B 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。 C 進行資本運作。同時也可聚集人氣。 C 進行資本運作。本項目的業態定位為 shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業態組合上不可缺少。 B 通過經營提升物業價值，實現物業升值。 1層約 17800 m178。 （ 3）品牌店的面積與整個項目的面積應形成一定比例，本項目整體面積約為 10萬 m178。 （六）目標客層 目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體、時尚消費群體。 依據 （ 1）項目業態定位需要。 （ 4）休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設置在 4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質提供了一個較好方式。 （六）項目組合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。左右。 B 通過經營提升物業價值，實現物業升值。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 （六）目標客層 旅游觀光客、周邊 居民家庭、周邊學校學生、進入本項目的每一位顧客、本項目內（一、二期）工作人員、營業員、進場經營的經營者及業務人員等。考慮到項目整體業態組合和布局要求，將影院設置在 4層西南角。 （六）項目組合：影院大廳、迷你影吧。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。 休閑吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運動。各主題區的經營項目及規劃面積，將在后期規劃設計方案確定后，結合市場特點和招商的實際情況分別確定。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （四）室內公園只是作為本項目經營功能的一種表現方式，只是利用公園建筑風格，將各種經營活動分布在室內公園中各景點、各通道、各節點的不同區域內，并且要求分布自然、過渡性好。 建議二：在現有規劃的建筑規模中，將 4樓中規劃的美食餐飲區、休閑娛樂區、主力店區之外的部分，設計為室內主題公園。我們經過充分的探討和論證，在既不影響經營功能的作用，發揮其最大功效，與項目所處城市區域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現有的或正在開發建設的同業商業設施形成鮮明的對照，突出本項目獨特的經營風格、經營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風格以室內公園的形式巧妙地表現項目的經營功能，讓顧 客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 依據 （ 1）滿足人們的消費需求。 （三）物業產權：物業自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 十、服務功能區 （一）經營方式：引進專業公司經營 （二）區域位置和規劃面積 合理設置在各樓層的室內步行街 、室內公園，面積約 1000 m178。 （ 2）項目整體運營的要求。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。電玩、兒童娛樂區可吸引大量的人流，將其設置在 4層東部，使其成為一個較為獨立的區域，在不影響其它業態的正常經營條件下，又可對四層其它業態的人流進行有效的補充。左右。 （五）項目組合：網吧、水吧、咖啡吧、美容美發、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。休閑區應設置在一個相對較為安靜、獨立的區域，以滿足其經營需求。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。品牌店。由多個國內、外品牌專賣店組成的室內步行街是 shopping mall的一大特點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 C 品牌餐廳安排在 3F，有一個相對較為獨立的空間，對環境要求較高。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。因此它最注重人氣。 區域位置和規劃面積 （ 1）設置在 1F，面積 20xx㎡。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。本項目符合其選址條件。 （六）目標客層 所有進入本項目的每一位顧客、本項目內（一、二期）每一位工作人員、營業員、進場經營的所有經營者及業務人員、周邊居民家庭、政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客等。 （三）物業產權：物業自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。本項目的業態定位為 shopping mall，餐飲是項目主要服務功能之一。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。將其設置在本項目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯位經營，極大提升和豐富項目經營商品品類的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動 項目整體的人氣。 （五）圖書城 經營方式：租賃給 1家專業公司經營 區域位置和規劃面積 （ 1） 設置在項目 3層西南角，面積約 2400 m178。 收益方式 A 實現房地產收益。作為專業店經營，鞋城在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經營者自身品牌因素。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。由于珠寶商品的時尚屬性、專業性因素以及服務特性，將其設置在本項目的西南角 的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。 （ 2）依據 A 項目業態定位要求。 B 收取固定租金。一是由于經營的商品屬性統一，商品 展示必須充分利用物業具備的各種因素條件，在商品統一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個性。 參考目標品牌：國美、蘇寧、三聯、大中、燦坤等。 D 是本項目主要的購物功能之一。本項目的業態定位為 shopping mall，需要各種專業店的入駐。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。大賣場超市設在 B1層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升 B1 層小商品市場區店鋪的價值，促進商鋪的銷售。），也會在市場競爭中占有一席 之地。 （二）區域位置及面積規劃 設置在項目的地下 1層，營業賣場及配套總面積約 20xx0 m178。 （六）目標客層 目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體。 （四）收益方式 A 收取固定租金。本項目規劃 2萬 m178。 依據 （ 1）知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業的保值和升值，以利于正常回報，包括對政府穩定 稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。管理者對其實行統一的集中管理，有組織進行 日常運行、物業管理、進貨和促銷活動等；經營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經營。為了保證 公司及時回籠資金，實現項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業價值，在保證本項目房地產價值得到實 現的基礎上進一步提高附加商業價值，使整體價值隨著項目發展實現逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關鍵因素。 泰華已經率先在 市樹立科學規劃、合理布局、規范管理、時尚消費的品牌商業形象，在一定程度上取得了成功，導致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。 本項目商業規劃的各業態、各功能區、各專業店以及每個個體經營店的經營定位也是相互錯位和相互補充的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （三）定位依據 購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。 最大程度的搜集了數十 家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。本項目的整體風格呈現大、精、雅，大是針對項目的規模而言，精是突出項目的規劃設計、建設、服務功能以及經營商品的特點，雅代表了項目 整體的空間環境和營銷環境。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。除了加強商業購物營銷，還要充實其文化內涵，通過提高文化品位來創造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風格、柔和親切的色彩、合理的樓層規劃與店面設計、貨品的科學擺放，包括運營的每一細節，體現親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經 營保證商品質量的優良；通過時尚渲染保證商業經營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質量和人員服務的管理；通過質量和服務的管理促進企業文化的提升。 現有的城市商業設施基本屬于傳統的商業業態，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等功能于一體的 “ 一站式 ” 消費的綜合性購物中心的商業業態，本項目正好填充城市商業發展的空白，既能發揮本項目規模大的競爭優勢，又能通過科學組合各種服務功能，滿足消費者各種消費需求，發揮本項目服務功能全的競爭優勢。 （一）背景分析 大型購物中心、 shopping mall 在中國的出現是在中國改革開放的大背景下，零售商業發生變革的必然結果。 （三）定位依據 市現有的城市人口、 GDP總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發展所需的基礎經濟條件，從市場基礎條件方面保證了開發商對本項目一舉開發成功，為開發商推行全省發展戰略奠定了基礎。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 T本區域商業項目較少并且分