xx華庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 建筑樓層越高，建安成本越大。據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商采用的外遮陽(yáng)系統(tǒng)、保溫低能耗系統(tǒng)、防裂防滲水系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)、全新太陽(yáng)能系統(tǒng)等節(jié)能材料與技術(shù)，頗受購(gòu)房者青睞。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 5 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將會(huì)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)提供更多的工作崗位。建筑設(shè)計(jì)中以 “人居 ”為基點(diǎn)，將 “科技、環(huán)保、節(jié)能、庭院、藝墅 ”為主核心，追求居住的舒適度與品位。 20xx 年作為江蘇省首批改制的省屬開(kāi)發(fā)型科研院所 ,由科研事業(yè)單位成功轉(zhuǎn)制為股份制民營(yíng)科技型企業(yè)。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長(zhǎng)的特征，井已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。第一，節(jié)能是住宅很好的賣(mài)點(diǎn)。 （略） 存在的問(wèn)題及建議 項(xiàng)目存在問(wèn)題 項(xiàng)目存在問(wèn)題 土地和原材料價(jià)格上漲，造成房屋成本上升。 房貸首付提高，開(kāi)發(fā)商定價(jià)心理趨緊。收購(gòu)大量土地應(yīng)該設(shè)行政程序控制，不僅僅是農(nóng)民同意即可。投票 +權(quán)力監(jiān)督 +公開(kāi)透明才是。 項(xiàng)目 的市場(chǎng)定位分析 潤(rùn)達(dá)地產(chǎn)專注于 “ 節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適 ” 科技住宅的開(kāi)發(fā)，為我們提供了 “ 綠色第一，健康第一 ” 的全新舒適生活。 作為我市 2A 住宅性能認(rèn)定的 “ XX 華庭 ” ，無(wú)論在規(guī)劃上還是在建設(shè)中都是堅(jiān)持雙重的標(biāo)準(zhǔn)作為嚴(yán)格的要求。 充分利用丹徒新區(qū)荒地資源，開(kāi)發(fā)荒地。 （ 5）各種受教育程度人口 全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為 358318 人；具有高中（含中專）文化程度的人口為 576598 人；具有初中文化程度的人口為1258580 人；具有小學(xué)文化程度的人口為 685065 人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。鎮(zhèn)江目前沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，乘飛機(jī)可取道 南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 或無(wú)錫市 蘇南碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng) 。 縣 /市 /區(qū) 面積（ k ㎡） 人口（萬(wàn)人） 政府駐地 所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn) 京口區(qū) 126 36 京口路 諫壁鎮(zhèn) 、 象山鎮(zhèn) 11 潤(rùn)州區(qū) 24 潤(rùn)州路 蔣喬鎮(zhèn) 丹徒區(qū) 611 36 丹徒新區(qū) 高橋鎮(zhèn) 、辛豐鎮(zhèn)、谷陽(yáng)鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、世業(yè)鎮(zhèn) 鎮(zhèn)江新區(qū) 金港大道 丁崗鎮(zhèn) 、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn) 句容市 1385 62 華陽(yáng)鎮(zhèn) 華陽(yáng)鎮(zhèn) 、黃梅鎮(zhèn)、下蜀鎮(zhèn)、白兔鎮(zhèn)、邊城鎮(zhèn)、茅山鎮(zhèn)、后白鎮(zhèn)、郭莊鎮(zhèn)、天王鎮(zhèn)、寶華鎮(zhèn) 丹陽(yáng)市 1059 蘭陵路 界牌鎮(zhèn) 、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽(yáng)鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導(dǎo)墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn) 揚(yáng)中市 332 三茅鎮(zhèn) 三茅鎮(zhèn) 、新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來(lái)橋鎮(zhèn) 注： 鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理權(quán)限，故列入詳述。年末全市擁有私營(yíng)企業(yè) 萬(wàn)戶、注冊(cè)資本 億元、從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年分別凈增 萬(wàn)戶、 億元和 萬(wàn)人；擁有個(gè)體工商戶 萬(wàn)戶、注冊(cè)資本 億元、從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年分別凈增 萬(wàn)戶、 億元和 萬(wàn)人。 20xx 年丹徒片區(qū)受政策調(diào)控影響較大，作為以住宅項(xiàng)目為主要銷(xiāo)售產(chǎn)品的丹徒片區(qū)，本身缺乏商業(yè)項(xiàng)目支撐，產(chǎn)品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在 110 ㎡以上，投資類小戶型產(chǎn)品也幾乎沒(méi)有，因此在本輪調(diào)控政策中受影響較大。城市 GDP 總量年增長(zhǎng)率應(yīng)是全國(guó)中上水平，目前標(biāo)準(zhǔn)不低于 12％； 產(chǎn)業(yè)比重： 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重 % 。 目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門(mén)在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時(shí) 間總共約需 40分鐘以上，對(duì)于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來(lái)說(shuō)，是很多客戶難以接受的。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析： 丹徒區(qū)目前生活配套設(shè)施不夠完善是制約區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速 發(fā)展最主要的原因，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度主要取決于政府對(duì)區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施完善速度。三、區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大盤(pán)開(kāi)發(fā)對(duì)丹徒發(fā)展的推動(dòng)作用不可忽視，若能有效聯(lián)合，將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域及各項(xiàng)目發(fā)展速度，實(shí)現(xiàn)多贏局 面。出讓面積，總出讓面積面 399010平方米，起步價(jià) 520xx萬(wàn)元，成交價(jià) 60200萬(wàn)元，共計(jì)三塊用地。成交土地中最高樓面地價(jià)分別為 2908 元 /㎡、 3399元 /㎡、 4603 元 /㎡，環(huán)比漲幅分別為 %、 %。就新增商品房供應(yīng)情況來(lái)看， 10 月份較 9 月環(huán)比下跌 %。 10 月份，鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交均價(jià)為 元 /㎡，與上月環(huán)比下跌 %，與去年同期同比下跌 %。 營(yíng)業(yè)性用房銷(xiāo)售情況 20xx 年 10 月份，鎮(zhèn)江市內(nèi)營(yíng)業(yè)性用房共銷(xiāo)售 157 套，與上月環(huán)比上漲 %；成交均價(jià)為 元 /㎡，與上月環(huán)比下跌 %。 市場(chǎng)調(diào)查 產(chǎn)品現(xiàn)有市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 從《京江樓市》的 —— “ 20xx 下半年，鎮(zhèn)江購(gòu)房者心態(tài)及需求調(diào)查”：調(diào)查結(jié)果顯示， 44%的被調(diào)查對(duì)象購(gòu)房目的都是“結(jié)婚用房”，其次是“改善用房”， 27 占 21%，再次是“理財(cái)投資”，占 14%，另有 11%的被調(diào)查對(duì)象選擇“給子女、父母買(mǎi)房”，選擇其他目的的僅占 10%。在購(gòu)房因素調(diào)查中，被調(diào)查對(duì)象除了重視常規(guī)的環(huán)境、配套、交通等因素外，在先今的市場(chǎng)下，購(gòu)房的人也越來(lái)越重視開(kāi)發(fā)商和放物品質(zhì)。目前萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)，部分近期開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格相應(yīng)較低。 結(jié)論與分析 整體來(lái)說(shuō)，政策走勢(shì)在近期內(nèi)不可能發(fā)生改變，樓市調(diào)控還將持續(xù)。 金山 北固山 焦山 南山 31 西津渡 金山湖 古運(yùn)河 長(zhǎng)江 32 本規(guī)劃通過(guò)向市民發(fā)放問(wèn)卷，進(jìn)行公眾認(rèn)知調(diào)研。三山為焦山、北固山、金山；一區(qū)為金山湖特色區(qū)，包括金山湖、西津?yàn)场⒄鳚?rùn)洲。從塔山橋至丹徒閘打造 “ 休閑之河 ” ，疏浚河道，控制水位，建設(shè)景觀綠化節(jié)點(diǎn)，打造城市文化、休閑風(fēng)光。以檀山路為主線，聯(lián)接北部濱水區(qū)，舊城風(fēng)貌區(qū)，南部新城區(qū)，形成連接南山北水，傳古承今的特色空間軸線。 通過(guò)對(duì)城市空間特色的分析，對(duì)城市的整體建筑高度進(jìn)行控制。 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，現(xiàn)在的丹徒，無(wú)論是生態(tài)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是人居環(huán)境，民生建設(shè)等，全面突飛猛進(jìn)。 1998 年 3 月由同濟(jì)大學(xué)完成了丹徒新區(qū)總體規(guī)劃的編制工作，規(guī)劃年限為 13 年，規(guī)劃面積 KM2，人口 萬(wàn)人。此軸線將成為新區(qū)最重要的公共活動(dòng)中心發(fā)展軸。整個(gè)工業(yè)區(qū)被 312 國(guó)道有機(jī)地分成兩個(gè)組團(tuán)，兩組空間形態(tài)，東側(cè)的工業(yè)區(qū)形成規(guī)整的、簡(jiǎn)潔大方的空間形態(tài)。 生態(tài)山體： 指有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境的十里長(zhǎng)山，規(guī)劃將其作為一座完整的 41 生態(tài)山體保護(hù)區(qū)。 居住生活區(qū)景觀 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)居住區(qū)建設(shè)與時(shí)代發(fā)展相呼應(yīng)，真實(shí)記錄不同歷史發(fā)展階段的建筑形象重點(diǎn)，采用簡(jiǎn)潔和明快的色彩，塑造花園式的新區(qū)風(fēng)貌。目前，新區(qū)建成區(qū)面積約，已建設(shè)道路長(zhǎng)度約 ，寬度為 24 米 — 50 米不等，總建筑面積達(dá)300 萬(wàn)平方米，綠化面積 200 多萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)工 150 萬(wàn)平方米。 1639。全區(qū)土地土層厚、土質(zhì)肥沃，適宜多種農(nóng)植物栽植、生長(zhǎng)。 ” 相關(guān)規(guī)劃專家如是說(shuō)。丹徒區(qū)目前剛開(kāi)發(fā)時(shí)間不長(zhǎng)，作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實(shí)施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場(chǎng)升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。品質(zhì)卓爾不凡，置身其間品味高尚居住領(lǐng)地。更為環(huán)保事業(yè)盡一份綿薄之力。而最受業(yè)界稱道的要數(shù) 潤(rùn)城國(guó)際 花園的戶型設(shè)計(jì)，打破了常規(guī)的設(shè)計(jì)方法和思路，創(chuàng)造出一種清新的、簡(jiǎn)潔的、個(gè)性的創(chuàng)意性居住空間。醇熟生活觸手可得，近擁城市繁華，退守自然安寧，保持了生活的絕佳尺度。 在售物業(yè)類型 多層洋房 在售房源房號(hào) 4 4 53 上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 15 層 在售房源層高 在售房源面積段 90140m2 在售房源套數(shù) 50 套 在售房源得房率 90% 案場(chǎng)優(yōu)惠 孵金計(jì)劃 近期活動(dòng) 全城免費(fèi)抽金幣，孵金計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交付時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi) 元 /m2 總價(jià)范圍 48110 萬(wàn) 銷(xiāo)售均價(jià) 5500 元 /m2 下期房源推出時(shí)間 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 貳萬(wàn) 歡喜項(xiàng)目的科技前沿性正受到越來(lái)越多智慧人士的青睞和認(rèn)可以及社會(huì)國(guó)家的鼓勵(lì)和褒揚(yáng)，這是大勢(shì)所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向。同時(shí)，貫徹 “ 用心服務(wù)、精 心管理 ” 的理念，以全新的 “ 六心服務(wù) ” (即：專心、真心、誠(chéng)心、用心、放心、虛心 )為職業(yè)操守，全心全意為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、放心的服務(wù)。 品牌保證 品牌開(kāi)發(fā)商蘇建科，以前瞻者的眼光進(jìn)駐新城中心制高點(diǎn)。為我們房屋的出售提供了很好的條件。 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目區(qū)交通設(shè)施 該地區(qū)交通便利，人們出行方便。 4539。丹徒區(qū)西距省會(huì)南京 60 公里，東距上海 230余公里。 濱河綠化景觀 根據(jù)水岸線的自然條件，依托自然風(fēng)光，結(jié)合開(kāi)敞式的草坪、灌木 綠化，在沿岸布置小體量建筑，保證通暢的河湖風(fēng)光觀賞視線。 綠化景觀路： 整個(gè)新區(qū)通過(guò)谷陽(yáng)大道、緯六路、南環(huán)路、鎮(zhèn)榮路和 312 國(guó)道等城市干道綠化控制帶構(gòu)筑了綠化景觀道路。 次干道： 次干道以各片區(qū)為單元自成網(wǎng)絡(luò)，紅線寬為 32 米，道路間距 400 米— 600 米，道路兩側(cè)控制 15 米 —— 20 米的綠化帶。 40 中片區(qū)：海溧高速公路以東，滬寧高速連接線以西。丹徒新區(qū)北至 312 國(guó)道，東接滬寧鐵路，南臨鎮(zhèn)江市南環(huán)，西到十里長(zhǎng)山，總用地約 74 KM2，其中建設(shè)用地 46KM2，近期建設(shè)用地面積達(dá) ，按可持續(xù)發(fā)展的原則規(guī)劃分兩個(gè)階段進(jìn)行：一期建設(shè)以 312 國(guó)道以西和海溧高速以東用地為主，發(fā)展成行政、商業(yè)和文化中心，二期以 312 國(guó)道以東用地和十里長(zhǎng)山腳下用地為主，擁有優(yōu)美的山體和水域環(huán)境，發(fā)展檔次較高的住宅區(qū)，并擁有廣闊的生態(tài)工業(yè)用地。潤(rùn)達(dá)地產(chǎn)專注于 “ 節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適 ” 科技住宅的開(kāi)發(fā)，不僅為我們提供了 “ 綠色第一，健康第一 ” 的全新的舒適生活，而且買(mǎi)綠色科技住宅就是為保護(hù)環(huán)境貢獻(xiàn)微薄之力。 美化城市界面，以道路作為城市特色景觀的重要展示線，沿重要道路兩側(cè)進(jìn)行界面整治和特色建設(shè)，展現(xiàn)現(xiàn)代化的山 水 城的和諧共生。 以當(dāng)?shù)氐淖匀簧剿c歷史文化、城市建設(shè)為引導(dǎo)，城市不同區(qū)域?qū)嵭胁煌ㄔO(shè)發(fā) 36 展策略與風(fēng)格，形成不同城市景觀風(fēng)貌。構(gòu)建山水廊道，連點(diǎn)成線。內(nèi)江景區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)要突出“ 動(dòng) ” 三山鼎立俯江城 33 金山湖特色區(qū)示意圖 江河交匯攬西津 主要包括西津渡歷史街區(qū)為核心的鎮(zhèn)江老城區(qū)與古運(yùn)河及其沿線區(qū)域。市民對(duì)鎮(zhèn)江未來(lái)城市發(fā)展方向的期待是：生態(tài)良好、自然山水優(yōu)美、歷史與現(xiàn)代的結(jié)合。 本次規(guī)劃的具體目標(biāo)則是突出城市山水個(gè)性，在長(zhǎng)三角具有唯一性。雖然目前該政策僅北京地區(qū)執(zhí)行，但是其他城市的陸續(xù)執(zhí)行只是遲早的事情。另外， 20xx 年 10 月上海市商品住宅共計(jì)成交 3823 套，環(huán)比下滑 %， 同比去年 10 月同樣大幅下探%；總計(jì)成交面積 萬(wàn)平，環(huán)比萎縮 %，同比銳減 %。以上三組調(diào)查數(shù)據(jù)均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮(zhèn)江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩(wěn)定的兩大有力支撐。雖然樓市調(diào)控政策并沒(méi)有直接指向營(yíng)業(yè)性用房市場(chǎng)，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對(duì)營(yíng)業(yè)性用房市場(chǎng)依然存在較大影響，整體市場(chǎng)的不利氛圍對(duì)營(yíng)業(yè)性用房市場(chǎng)也產(chǎn)生較大影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，潤(rùn)州片區(qū)新城花園、 25 鳳凰家園安置房成交共計(jì) 387 套，占該片區(qū)銷(xiāo)售總占比 %，成績(jī)價(jià)格嚴(yán)重影響了實(shí)際商品房?jī)r(jià)格。錦繡銀山 有新房源推出，該片區(qū)由于樓盤(pán)較少，并且檔次不一，因此價(jià)格浮動(dòng)較大，隨著 明發(fā)不過(guò)，盡管土地市場(chǎng)成交開(kāi)始有所下降，但是成交價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)太大波動(dòng)，土地價(jià)格依然保持上半年水平，沒(méi)有下跌，在地價(jià)較高的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不敢輕易拿地。 20xx年鎮(zhèn)江第四期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果： 19宗土地順利成交，總用地面積為 ，總成交金額 493300萬(wàn)元。 （土地供應(yīng)總體特征分析 ） （ 1）近一年內(nèi)土地情況 鎮(zhèn)江 20xx年上半年共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地 37宗，總成交金額為 元。鎮(zhèn)江市區(qū)內(nèi)目前并未達(dá)到無(wú)房可售的地步，多數(shù)客戶還是選擇在市區(qū)購(gòu)房為主。和別墅項(xiàng)目相比，區(qū)域內(nèi)普通住宅銷(xiāo)售情況不甚理想，相對(duì)已推出銷(xiāo)售的房源，多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售率僅在 40%左右，月銷(xiāo)售套數(shù)也多在個(gè)位數(shù)，某些項(xiàng)目 20xx 年推出的房源有部分尚未售出。 價(jià)廉：目前丹徒區(qū)普通住宅售價(jià)基本在 20xx— 2500 元 /㎡，相對(duì)于市中心區(qū)域房?jī)r(jià)，平均低 1000 元 /㎡以上，與丁卯區(qū)相比也有較大的價(jià)格差距，對(duì)于那些有迫切購(gòu)房需求但資金不充足的客戶來(lái)說(shuō)，在價(jià)格上形成了絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 部分樓盤(pán)舉例： 項(xiàng)目名稱 亞 廈 風(fēng) 和苑 楓華麗府 華 潤(rùn) 金 色 陽(yáng)光