廣州中旅項目發展戰略及整體定位-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 展覽場地 513間客房的五星級酒店港島香格里拉酒店 565間客房的五星級酒店萬豪酒店 價值，即消費者的感知價值得到最大化挖掘。—— 北京東方廣場功能構成購物中心 —— 東方新天地包括五個不同風格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。科技信息 :思科系統、朗訊科技、英特爾；旅游運輸業有中旅、國旅運通、通用汽車；?31東方經貿城寫字樓：東方經貿城寫字樓：共約共約 28萬平萬平 ,目前已租出目前已租出 18萬平萬平 ,每期推出每期推出 35萬萬「東方經貿城」 _已成為各行業龍頭公司之匯聚點整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺上，人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。34商業部分商業部分 ——東方新天地：東方新天地： 首層及地鐵層共首層及地鐵層共 10萬平萬平n位置至關重要35商業經營的特色商業經營的特色? 主力店 ：一家近萬平方米的百貨商場、一家一千多平方米的超市? 主力業態 ：數十家全部經營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室36商業經營的特色商業經營的特色37案例（ 2/3）38案例（ 3/3）43案例（ 3/3）展示中心電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。經營方式公寓租售并舉，其余均自行經營。內因：?超大規模，形成建筑集群效應，成為名符其實的 “城中城 ”；?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象；?各功能物業均以完善的服務體系為先導；?體育中心、展示中心提升社會形象。+hotel寫字樓部分平面圖52案例（ 1/2）單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全。一層經營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。內因：?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖；?以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務；?公寓為寫字樓提供較好的配套；?舍棄了較大的裙樓商業利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。物業高度： 384米 city酒店：公寓：寫字樓：商業 酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。(主 )深圳金融中心區，與地王大廈相對而立時機：—— 深圳華潤中心首期規劃北區寫字樓 +中區購物及娛樂中心，總建筑面積達 23萬平方米，提供約 1000個車位寫字樓 —— 萬平方米的甲級寫字樓，高度為 139米，其中 13層為高檔國際時裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。PlanningArchitecturalJensenDesignpartner商業、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。82案例（ 2/2）水平體系設置了三個節點 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區域；豎直體系包括 “運間 ”和 “百老匯街 ”—— 日本福岡博多運河城經營管理 —— 專業團隊和完善計劃專業團隊：內因：?超強的實力與品牌號召力；?獨特的建筑設計，觀光與商業結合成為其核心功能；?多項高規格的體驗式娛樂設施；?一流的精英團隊。97項目競爭分析98潛在新參加的競爭者（流動性的威脅）替代品（替代產品的威脅）購買者（議價能力）已存在的競爭者（已有的威脅）供應方（議價能力）采用波特競爭力模型進行競爭分析可利用的土地已經較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。 融入國際文化。SQUARE都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。 ? 意指東方與西方融合、傳統與現代的融合。這類時尚、有特色的如北京路，是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，這應該是本項目的一個明確的吸引力。舉措之一商業娛樂中心建筑群標志性借鑒地區性總部 丹佛（美國）的中心化舉措126愷撒大拇指主軸線新凱旋門 步行道我們的 “中心化 ”大樓是世界上第一座高層生態建筑。辦公室和花園更具整體性。216。BoxLiving服務式公寓139roomαl釋放小空間的多種可能l建筑無限可能的場所BoxLiving的定位 —— 彈性空間價值緣于可變140α—roomBoxLiving的定位 —— 彈性空間滿足 α—room （居住魔方） 個性化和適應變化性要求141α—room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設計從傳統的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式142+ =+ =+ = or or單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex業主人流入口廳堂設酒店式服務臺，保安及物業管理人員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺接收留言口訊； 租車服務； 代為訂餐、送餐服務； 本項目應該說是這種意義上的 Mall。Street休閑廣場 （ “街道家具 ”/景觀元素 —— 人文符號）167綜合體底部互聯互通168作為商場的有利支撐引入主力店和品牌店169特色酒吧咖啡街170高檔次的購物環境171綜合中心 — 信息發布展版、建立信息網絡服務；提供咨詢服務 …教育平臺—EMBA 、 MBA的教室、舉辦各類（粵曲、插花等等）培訓班金融服務平臺綜合體表面是簡單組合的成果，實際上是內在協同性的發揮： 對環境作出貢獻的同時也得到環境的回報162BoxShopping的建筑形式163BoxShopping的平面示意人流匯集 /信息發布 /營銷的風格化展示164BoxShopping的 功能示意216。Folded? 主力品牌店? 廣場與雕塑……159“shoppingmall”超級購物中心是世界上最為流行的商業業態? ShoppingMall，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的 “一站式 ”消費場所。提拿物件，關開車門； 干濕洗熨服務； 共 72種戶型組合的可能性。137共享空間216。可以打 TAXI的大堂216。每間辦公室也都采用自然通風。 標志性我們的 “中心化 ”規劃指標：建議功能配比調整：注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性；實際根據政府規定、公司策略、建筑設計要求進行調整。? 最輝煌的都市娛樂中心。在形象核心圈和商業核心圈之外？中旅項目必須設法使自己 “ 中心化 ”競爭戰略：如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？須在發展模式上有所突破！綜合區域和地塊的特點，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。99項目整體發展戰略100形成發展戰略的依據發展模式 KPI體系面臨的困惑與機會項目的競爭力模型項目整體的發展核心戰略區域氣氛區域未來項目條件項目整體的發展分策略101區域氣氛珠三角甚至全國性的總部都市化、文化的交融地? 中西文化交融? 傳統與時尚文化的交融? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。=hotel+office+shopping+apartment+……從綜合體案例及廣州市場看，地鐵口與項目直接接駁相當重要，關鍵是商業存在競爭：“地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會順著別的橋梁流向別的地方 ”地鐵口接駁是大型商業發展的關鍵條件。全部出租，發展商只獲取長期利潤，不進行銷售。83案例（ 2/2）項目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團的第一個專用劇場 “福岡城市劇場 ”；匯集 13個電影院的 規劃與功能比例77案例（ 1/2）—— 喚起了深圳人共同的心聲75案例（ 1/2）必須由受區域發展限制的框框中跳出來，領導區域發展、創造市場。華潤中心項目分北、中、南三個部分，涵蓋了不同功能特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。……日本福岡博多運河城72案例（ 1/2）內因：? 定位準確，基于本區域經濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規模及檔次；? 五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續的生意；? 娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心；? 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。二、國際化管理聘請國際人士組成管理團隊采用五星級標準的服務管理。約為 45%： 30%：15%： 10%。五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場63案例62案例hotel(主 )—— 廣州中信廣場定位為 成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。……深圳信興廣場49案例（ 1/2）plexshopping戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。16萬平米超大規模的水世界商城 超過百米臨街的金融商務中心 酒吧文化廣場國際商業區集購物、休閑、娛樂、文化、商務、金融于一體，擁有專賣店、專業店、大型超市、零售、多廳電影院、大規模餐飲區、咖啡廳、金融區等多種功能規劃。地下一層至地上三層，面積 22023平方米5A智能寫字樓3座高達百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超 5A級智能寫字樓自西向東依次走高；其目標客戶定位于大型國際機構和企業，旨在營造全球一體化的商務交流平臺。構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體5A智能寫字樓 +國際商業區 +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心40案例（ 3/3）兩家的產品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產品。東方豪庭公寓東方豪庭公寓 ——共享酒店管理和配套資源共享酒店管理和配套