世聯-天津高標準公廁項目整體定位和規劃建議-186ppt-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 ?由于本項目的重要目標之一是 提升天津市的城市形象 ， 我們建議為本項目的一系列建筑確定統一的主題 ， 以概念引導設計 。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺灣的“冠軍”牌等，價格 5060元 /平方米。 111 內部裝修 ?公廁的內部裝修應滿足高標準的要求 ?商業內部裝修盡量簡化或不裝修 112 公廁內部的裝修 ?為了與高標準公廁的形象相符 ， 建議內部裝修的檔次為中檔偏上 ， 并以安全 、 實用為前提 。 118 公廁部分的基本配套設施 項目 配套標準 整體 戶式中央空調 休息廳 公用電話、沙發、座椅、報刊架、音響（可選） 電子告示牌 （顯示廁位的占用情況，以及天氣預報、廣告等資訊） 盥洗間 ?烘手機，男女廁所各一個 ?面鏡（帶小燈），男女廁所各一個 ?洗手液器，每洗手盆一個 ?紙簍，男女廁所各一個 廁位間 ?手紙架，每坑一個 ?掛衣鉤，每坑一個 ?紙簍，每坑一個 ?廁位門鎖（能顯示是否使用中），每坑一個 119 公廁設計建議 —— 特色功能設計 ?為了突出本項目的高標準，應增添一些更人性化的特色功能設計。 成本 每座約增加 40萬人民幣 建筑條件 各種處理槽占地 50~60平方米 相關案例 126 生態公廁 —— 北京市馬甸橋街心花園東北角公廁 ?公廁類型 ?開發單位 ?環保工藝 ?工藝效果 ?工藝過程 北京市西城區環衛局 生態型凈化槽公廁 生物除臭、生態凈化 無味、無污染、循環用水不排放，并可無限次循環，僅需補充少量的自來水。 廁位間、盥洗間照明建議 廁位照明建議 每個廁位均設置一盞頂燈或壁燈 ， 明亮的環境看起來更干凈 、 舒適 。 127 公廁內部環境設計建議 —— 其它除臭方式 其他除臭措施 措施 原因或作用 設備 、 適當材料 ?使用高密度的建筑和裝飾材料 ?低密度材料容易吸附臭氣 、 細菌 ?選用新型衛生潔具 ， 目前市場上已有自身具備除臭功能的潔具 行正確的引導 ?要求保潔員進行全面清掃的頻率不低于每天 3次 ?創造環境與維護環境同樣重要 ?布置“清新環境，你我共建”一類的警示牌，提示如廁者愛護這里的環境 ?噴灑空氣清新劑、香水、香味劑等 ?弱化臭味 128 公廁內部環境設計建議 —— 照明 ?照明： 由于本項目公廁采用半地下室的建筑形式 ， 使得照明系統的設計較普通公廁更為重要 。 生物除臭措施 除臭技術 微生物除臭菌劑 原理 經過篩選并適當搭配的一組微生物經過發酵后配制成微生物除臭菌劑，菌劑中的微生物及其代謝活性物質能夠吸附和分解含硫和含氮等惡臭物質，并能抑制生活垃圾中致臭微生物的活性，有效消除空氣中的惡臭。 排煙道 餐飲業要求有排煙道。 ?本表格中的面積均指使用面積。 1 3 2 103 統一的建筑符號 ?在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩帶 ， 顏色根據不同建筑的墻體顏色而定 ， 但幾何圖案的排布應保證相同的風格 。 當位于兩條道路交叉口時 ，應選擇有效人流量大的道路為參照道路 。 租金 收入 IRR 動態回收期 173250 % 184800 % 196350 % 207900 % 219450 % 231000 % 242550 % 254100 % 265650 % 277200 % 288750 % ?租金單位為元 /平方米 *天 ?收入單位為元 ?動態回收期單位為年 85 租金對動態回收期的影響 ?由租金與動態回收期的關系曲線不難看出 ， 在 /平方米 *天 的價格區間內 ，隨租金的緩慢提高 ，動態回收期迅速下降 。 81 累計凈現金流現值表 ?橫軸為時間，從經營期開始計算。 ?外立面建議采用質優的天然石材，使用壽命在 30年以上。 ?由 23個地塊的平均可實現租金的分布可以看出 ， 該 23個地塊的租金以 /天 *平方米 為軸線上下浮動 。 面積 300500平米 周邊商業氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。 地塊名稱 擬招租業態 1313 高檔中餐廳、 高檔休閑娛樂 1504 通訊 1406 餐飲、便利店、旅游特色零售、 藥店、銀行 1403 便利店、大眾餐飲、 其他生活服務與零售 1411 大眾餐飲、便利店、 銀行、郵局 1507 餐飲、 郵局、通訊營業廳 1414 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 1506 餐飲、辦公用品、 郵局、通訊營業廳 1610 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 廣開四 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 1211 服飾專賣、餐飲、 銀行、其他 1207 郵局、眼鏡店、 其他生活服務與零售 57 確定各個地塊的擬招租業態 地塊名稱 擬招租業態 1213 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 1217 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 1205 快餐、便利店、 汽車配件零售 珠江道 快餐、便利店、 汽車配件零售 1115 便利店、 快餐 1103 餐飲、 銀行、郵局 1104 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務與零售 1107 餐飲、便利店、 其他生活服務與零售 1108 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務與零售 1111 便利店、 大眾餐飲、美容健身、 其他生活服務 1118 便利店、大眾餐飲、銀行、 其他生活服務與零售 續前表 58 目標租戶 59 典型租戶 ?選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強大的經濟支持和技術支持 ， 因此可以在一定程度上保證租金的穩定性 ， 減小風險 。 根據招商方的偏好 ， 設定銀行的修正系數為 100%， 餐飲的修正系數為 80%， 則餐飲的修正后的折算年租金為 ， 據此選擇銀行為最終商戶 。 則應選擇銀行為最終租戶 。 42 業態篩選流程 —— 根據商家的條件確定最終業態 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 43 根據承租期限與租金綜合考慮確定租戶 ?租金調整與品牌調整通常于租約續簽或租約終止時間 。 任意型 —— 可以選擇符合當地區位屬性的任意業態 地塊上業態品種比較豐富，基本滿足當地人群的需求；或當地幾乎沒有任何業態。 由于同一類地塊對應的業態范圍相同，因此可以選取同一種業態在這一類地塊上經營。 28 區位屬性分類結果 特色商業型 商業聚集地 綜合商業型 城際交通樞紐類 外向服務型 城市交通樞紐類 旅游景點類 非商業聚集地 商務辦公類 行政事業類 內向服務型 高校類 居民區類 特色區類 29 業態篩選流程 —— 根據項目整體要求確定初選業態 定義備選 業態集合 形象要求 規模要求 確定本項目可選 的業態集合 確定各類別地塊 對應的業態范圍 排除不符業態 排除不符業態 不符合 不符合 符合 符合 地塊區位 屬性分類 區位屬性與業 態范圍對照表 30 區位屬性與業態范圍對照表 —— 世聯模型 區位類別 商業聚集地 非商業聚集地 特色商業型 綜合商業型 外向服務型 內向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區 行政事業單位 高校 居民 區 特殊 區域 業態類別 該區域特有的特色商業 任意業態 餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業態 31 業態篩選流程 —— 根據地塊具體條件確定擬招租業態 區位屬性與業 態范圍對照表 判斷各地塊 的區位屬性 確定各個地 塊擬招租業態 各地塊周圍的商業 現狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經營的可能業態 探討各個地塊進行 分散經營的可能業態 經營策略選擇 集合式經營策略 分散式經營策略 探討各個地塊進行 分散經營的優選業態 32 判斷各地塊的區位屬性 判斷地塊區位屬性的基本要素是： 地塊周圍的 商業環境 、 交通狀況 、地塊上現有商業服務的消費者來源和類別 。 內向服務型 是指地塊上現有商業的服務人群為本地塊附近的常駐人口。 22 業態篩選流程 —— 根據項目整體要求確定初選業態 定義備選 業態集合 形象要求 規模要求 確定本項目可選 的業態集合 確定各類別地塊 對應的業態范圍 排除不符業態 排除不符業態 不符合 不符合 符合 符合 地塊區位 屬性分類 區位屬性與業 態范圍對照表 23 商業聚集地 是指商鋪連續長度達到 100米以上，且大多數規模在 60平米以上。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 例如 承租條件 、 承付租金 和 承租期限 等 。 1 4 3 2 2 客戶目標解析 ?由于該項目是公建與商業的復合體 ， 因此存在兩個層次的目標： 2 政府目標 企業自身發展目標 1 提升天津市的城市形象 滿足廣大市民對城市公共設施的需求 樹立環投公司的品牌形象 建立可推廣的可經營性高標準公廁的運營模式 通過商業租金的可持續收益，實現“以商養廁” 3 項目界定 城市 小規模 可持續經營 公建項目 4 城市小規模可持續經營公建的 KPI體系 ?根據客戶目標 ， 建立城市小規模可持續經營公建的 KPI體系： 公眾形象 社會效益指標 社會示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經濟效益指標 可持續發展指標 生態效益指標 環保與節能 資源回收與再利用 公建的高水準設施與服務 符合群眾需求的商業業態 人文氛圍的營