鄭州市楓華藍灣報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 龍湖南區低密度花園洋房。新住宅更 重視 居者 的 精神需求 ， 注意 強調 建筑深層次的 內容和內涵，滿足人們 豐富自身修養的渴望 。 楓華 藍灣 生活 是 “互動的” 住宅 強調人與場所的適應性，在相融適應的有機環境中，享受人本生態的安寧。從每一個角度看都是不同的風景，從每一扇窗欣賞到的都是不同的心情，孤寂、寥落都不復存在。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 ——產品層面 【 豪 】舒適 ，大方。 CBD 名流生活圈 該主題定位從目標客層的定位出發，突出的是同一類人的生活積聚效應。 二線作戰 —— 活動促銷與廣告宣傳雙滲透 三線一體 —— 人際線、活動線與廣告線 人際線：現場銷售人員的營銷推廣能力，以人為載體； 活動線：以事件為手段，使消費者產生放松心理，進行隱蔽、有效的傳播； 廣告線：以戶外、報紙、 DM 等為載體，進行軟硬配合的宣傳攻勢。 60%以高于全程均價促銷，加速推動市場人氣，爭取名利雙收。 六 、 市場攻擊布局 一）整合項目的市場攻擊 階段 準備階段 第一攻擊階段 第二攻擊階段 二期銷售階段 核心攻擊點 地盤形象 開盤儀式 現場營銷中心 樣板房開放日 參加房展會 二）一期市場攻擊 促銷 VIP 貴賓卡認購 開盤促銷活動 視銷售情況安排促銷活動 推出部分優惠房源 一二期聯動促銷 事件 案名征集方案 成立楓樺俱樂部 新年贈禮 開盤儀式 樣板房開放日 六一兒童才藝表演 參加房展會 入住嘉年華 時點 06 ． 11 — 市場攻擊布局 整合項目的市場攻擊 一期市場攻擊 二期 市場攻擊 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 銷售促銷：開盤促銷活動 如開盤首月內認購客戶 贈送 茶杯等紀念物品等。借助鄭州市 教委的聲望和優勢 為活動造勢和積累人氣。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 效益分析 （一）規劃設計主要經濟指標 規規 劃劃 用用 地地 面面 積積 ：： 29304㎡㎡ （（ 約約 合合 44畝畝 ）） 總總 建建 筑筑 面面 積積 ：： 64500㎡㎡ 多多 層層 建建 筑筑 面面 積積 ：： 約約 21500㎡㎡ 小小 高高 層層 建建 筑筑 面面 積積 ：： 約約 43600㎡㎡ 商商 業業 房房 建建 筑筑 面面 積積 ：： 6400 ㎡㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 營營 銷銷 費費 用用 ：： 約約 628萬萬 元元 （（ 總總 銷銷 額額 的的 3%）） 財財 務務 費費 用用 ：： 分分 兩兩 期期 開開 發發 ， 一一 期期 擬擬 開開 發發 多多 層層 ， 建建 安安 費費 為為 1505 萬萬 元元 ， 再再 加加 上上 前前 期期 費費 將將 近近約約 6805 萬萬 元元 ， 除除 了了 施施 工工 方方 墊墊 資資 ， 自自 有有 資資 金金 ， 銷銷 售售 回回 款款 解解 決決 部部 分分 資資 金金 ， 擬擬 貸貸 款款 4000 萬萬 元元 。 容容 積積 率率 ：： 建建 筑筑 密密 度度 ：： 24% 總總 戶戶 數數 ：： 499 戶戶 綠綠 化化 率率 ：： 47% 綠綠 地地 面面 積積 ：： 13800平平 米米 （（ 二二 ）） 項項 目目 投投 資資 分分 析析 成成 本本 分分 析析 土土 地地 成成 本本 地地 出出 讓讓 金金 ：： 5300萬萬 單單 平平 方方 地地 價價 ：： 約約 822元元 /平平 方方 米米 前前 期期 工工 程程 費費 用用 ：： 約約 260萬萬 元元 劃劃 設設 計計 費費 ：： 645000 元元 （（ 多多 層層 和和 高高 層層 平平 均均 按按 10元元 /平平 方方 米米 ）） 地地 質質 勘勘 探探 費費 ：： 73260元元 （（ 依依 據據 有有 關關 規規 定定 每每 平平 方方 ）） 文文 物物 勘勘 探探 費費 ：： 73260元元 （（ 依依 據據 有有 關關 規規 定定 每每 平平 方方 ）） 三三 通通 一一 平平 費費 ：： 387000元元 （（ 參參 考考 統統 計計 地地 段段 ， 預預 估估 單單 平平 方方 造造 價價 ：： 6元元 /平平 方方 米米 ）） 各各 項項 辦辦 證證 費費 ：： 1419000元元 （（ 預預 估估 單單 平平 方方 造造 價價 ：： 22 元元 /平平 方方 米米 ， 包包 括括 工工 程程 質質 檢檢 費費 、 監監 理理 費費 、招招 標標 管管 理理 費費 、 預預 算算 審審 核核 費費 、 設設 計計 抗抗 震震 審審 查查 費費 、 消消 防防 費費 等等 ）） 基基 礎礎 設設 計計 建建 筑筑 工工 程程 費費 ：： 1161萬萬 元元 （（ 預預 估估 單單 平平 方方 造造 價價 180 元元 /平平 方方 米米 ， 包包 括括 排排 水水 排排 污污 費費 、動動 力力 配配 電電 費費 、 智智 能能 化化 系系 統統 、 公公 共共 配配 套套 、 園園 林林 道道 路路 綠綠 化化 、 其其 它它 ）） 建建 安安 工工 程程 費費 ：： 7095萬萬 元元 （（ 依依 據據 本本 方方 案案 產產 品品 定定 位位 ， 建建 議議 多多 層層 建建 安安 成成 本本 ：： 700 元元 /平平 方方 米米 ，小小 高高 層層 ：： 1300 元元 /平平 方方 米米 ）） 多多 層層 建建 安安 工工 程程 費費 ：： 1505萬萬 元元 小小 高高 層層 建建 安安 工工 程程 費費 ：： 5590萬萬 元元 不不 可可 預預 見見 費費 ：： 萬萬 元元 （（ 上上 述述 三三 項項 之之 和和 *5%）） 管管 理理 費費 ：： 萬萬 元元 （（ 上上 述述 四四 項項 之之 和和 *3%）） 其其 它它 費費 用用 ：： 元元 （（ 預預 估估 單單 平平 方方 造造 價價 125 元元 /平平 方方 米米 ， 包包 括括 人人 防防 費費 、 綠綠 化化 費費 、 建建 筑筑配配 套套 設設 施施 費費 、 墻墻 改改 基基 金金 、 其其 它它 ）） 總總 投投 資資 成成 本本 ：： 元元 （（ 不不 含含 管管 理理 費費 ）） 開開 發發 費費 用用 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 泊車員只有在客戶主動要求時才提供泊車服務。 銷售促銷：推出優惠房源 指定樓層指定單元可以享受指定的折扣價。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第二階段 2020 年 2 月－ 4月 公開期（項目開盤正式銷售） 目標： 媒體強推，強化項目的特色形象；爭取項目的一炮而紅和開盤 熱銷。 第五章、戰局如何部署？（ 階段 戰 術） 第一階段 2020年 11 月－ 2020 年 2 月 醞釀期（形象推廣及預約登記） 目標： 完成銷售道具的準備工作，確定一期廣告推廣的策略方向和各階段主題；以炒作、戶外等手段初步建立項目的公眾形象，山雨未來風滿樓 —— 成為 鄭州市 房地產新盤的熱點關注對象。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 ——精神層面 二、 優勢引導主題定位（備選 2） 豪邸預期 居 住 — 從住人機器到享受空間 LIVING 開發 — 從 迎 合 市 場 到 引 導 需 求 DEVELOPMENT 設 計 — 從制造建筑到回歸人性 DESIGN 環 境 — 從 公 共 配 置 到 環 境 私 有 ENVIRONMENT 智 能 — 從網絡工具到現實關懷 SMART 生 態 — 從自然景觀到人文生態 ECOLOGY 文 化 — 從營銷標簽到精神內涵 CULTURE 消 費 — 從外在炫耀到個性享受 CONSUME 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 水 畔豪 邸 第一階段：醞釀一座 豪邸 第二階段：發現一座 豪邸 第三階段：珍藏一生高貴 生活 三 )“ 水 畔豪邸 ”產品 提煉 1． 核心賣點 —— →產品力 —— →加國式建筑風格，異域風情 別墅、聯體 townhouse、花園洋房滿足個性的不同 需求 低密度，領略風景詩意