20xx年7月長沙市車站北路房地產項目定位報告112頁-前期定位(完整版)

　　

【正文】 北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無限的 商業價值空間 。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目 SWOT分析 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目優勢分析 ? 本區域人們具有濃厚經商觀念，商業氛圍形成的早，商業有升級換代的需求。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業房租金調研 通過了解測算，本區域內商業房的租金價格約在以下范圍內 ? 一層租金約在 /平米 /天 ? 二層租金約在 /平米 /天 ? 三層租金約在 /平米 /天 ? 四層租金約在 /平米 /天以下 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業房現狀分析 由于區域內整體商業經營不是很成熟，多數都是零散型的商業經營，而且很多都是早期成形的住宅底商經營鋪面，區域內一直就沒有能形成較好的集中型和規模型商業，所以商業經營的不成功也導致了現在商業房租金價格沒有能得到很好的實現。 3）四方大道與百花園路交匯處（地塊 D09） 該項目我們項目的東北方向，擬建高層。 中管網房地產頻道 項目定位報告 占地 面積 5萬㎡ 總建 面積 17萬㎡ 總戶數 1049戶 容積 率 2． 8 綠化率 55% 車位 配比 1： 物業 類別 小高層 層數 11— 17層 戶型 面積（㎡） 套數 比例 二房 90— 96㎡ 155 14． 8％ 三房 109136㎡ 710 67． 7％ 四房 148151㎡ 195 18． 6％ 五房 184㎡ 17 1． 6％ 主力戶型 三房二廳 主力面積 120㎡ 競爭個盤分析 — 四季美景 〃 水木軒 面積區間 19161㎡ 商鋪數量 未定 主力面積 80㎡ 物業形態 底商 項目經濟指標 戶型定位 商業指標 中管網房地產頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2500元 /㎡ 最低價格： 2200元 /㎡ 客戶群體： 主要為初次臵業者，包括四方坪片區的工薪階層、拆遷戶、周邊小經營戶和外地經商者。 中管網房地產頻道 項目定位報告 占地 面積 92143㎡ 總建 面積 20萬㎡ 總戶 數 1500戶 容積 率 綠化 率 40． 5% 車位 配比 1: 物業 類別 多層、小高 層、高層、 寫字樓 層數 617層 戶型 面積（㎡） 二房 85㎡ 96㎡ 三房 110㎡ 136 ㎡ 四房 148㎡ 165㎡ 主力戶型 三房二廳 主力面積 110135㎡ 競爭個盤分析 萬煦園 面積區間 301000㎡ 商鋪價格 900010000元 主力面積 3050㎡ 物業形態 底商、步行街 項目經濟指標 戶型定位 商業指標 中管網房地產頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2700元 /㎡ 最高價格： 3000元 /㎡ 最低價格： 2300元 /㎡ 客戶群體： 主要來源于國防科大教師、四方坪片區拆遷戶、南方航空、湖南省廣電中心、 私營業主。 中管網房地產頻道 項目定位報告 這表明四方坪片區的住房需求極其旺盛 一是由于開福區更甚于四方坪片區，由于車站北路和棚屋區的改造進程加快，從而產生許多拆遷房需求。根據總體規劃原則與要求，結新區城市發展實際與潛力，確定長沙市開福區功能定位為： 以房地產業、商貿和旅游、物流為主導產業， 兼有行政、商務等多功能的新型生態城區。 2020年以來，開福區又先后新出讓一批房地產開發用地，其中有 3幅 50萬平米以上用地。 隨著北城房地產的逐步升溫， 北城也相應的成為長沙居民臵業的又一熱點區域。 中管網房地產頻道 項目定位報告 占地 面積 9781㎡ 總建 面積 ㎡ 總戶 數 512戶 容積 率 6 綠化 率 32% 車位 配比 1: 物業 類別 高層 商住樓 層數 2 29層 戶型 面積（㎡） 套數 比例 一房 331 64％ 二房 162 31％ 四房 28 5％ 主力戶型 一房一廳一衛 主力面積 48㎡ 競爭個盤分析 — 時代先鋒 商業面積區間 34646㎡ 商業面積 3560㎡ 主力面積 100㎡ 物業形態 底商、郡樓 項目經濟指標 戶型定位 商業指標 中管網房地產頻道 項目定位報告 銷售價格： 平均價格： 2600元 /㎡ 最高價格： 3050元 /㎡ 最低價格： 1998元 /㎡ 客戶群體： 主要為投資客、年青白領階層及外地經商者，包括湖南省廣電中心員工、南方航空員工、國防科技大學年青教師、四方坪批發市場經商者。 從現在的各項目銷售情況來看， 80㎡ 以下的中小戶型基本上沒有，180㎡ 以上的大戶型也是非常的少 。 中管網房地產頻道 項目定位報告 開福區商業發展方向 ? 以精品市場群為代表的五一廣場商務中心； ? 以生產性服務功能為主，包括金融、貿易、信息、廣告、法律服務等，重點以金融服務為特色，生活性服務為輔的松桂園商務中心； ? 以零售商業、餐飲業、娛樂業為主要內容的生活服務業為主的中山亭商務中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營造的伍家嶺商務中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務會展于一體的四方坪商務中心。加之北城區可利用的土地多于其它片區，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍天。 中管網房地產頻道 項目定位報告 基于對本項目和區域市場的研究，通過對實地調研、對規劃分析和未來走向的判斷，我們認為： 本項目優勢強于劣勢；威脅存在，但機會難得。 中管網房地產頻道 項目定位報告 基于上述各項分析，通過與發展商的多次溝通，結合我司對市場的客觀了解及對項目的規劃設想，經過對區域房地產市場及項目優劣勢的多次調研和分析，鑒于長沙市對開福區及四方坪片區的規劃定位，結合區域房地產市場未來的發展，考慮到項目地塊自身的各項條件，為了能夠使本案進入市場后有較好的形象和表現，突出本案與周邊競爭項目的差異性，我們放眼未來、站在區域市場前瞻發展的角度上對本項目的各種定位做如下規劃。 3\ 符合項目的建筑氣質和戶型特點。 中管網房地產頻道 項目定位報告 產品組合定位 ? 商業中心 ? 高層住宅 ? 精裝產權酒店 ? 商務辦公 中管網房地產頻道 項目定位報告 產品功能定位 ? 商業中心： 加強區域內的商業配套，提供更多商業經營服務，引進規模型商業和娛樂設施，滿足人們的生活需要。 ? 投資市場的需求： 小戶型房產一直就是房地產投資人群普遍看好的產品，不僅便于自用，也便于出租投資。 （ 此計算方式沒有考慮銷售周期問題，因為整體商業產權如果全部進行銷售，根據現在的市場行情來看，銷售周期確實無法進行預估。 中管網房地產頻道 項目定位報告 預期售價 年租金 （ /平米） 年回報（ 8%） 開發商補貼 （元 /平米 /年） 開發商實得 （元 /平米） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ 〃 天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （ /平米） 年回報 （ 8%） 開發商補貼 （元 /平米 /年） 開發商實得 （元 /平米） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網房地產頻道 項目定位報告 由此分析可發現 在日租金 /平米，年給付投資回報率 8%的情況下，按 3600~3800元 /平米銷售均價銷售，開發商可獲得 3680~4370元 /平米的實際銷售收益，酒店銷售均價高于住宅產品銷售均價，對于發展商是有利； 投資人投資酒店后可獲得日均 /平米的穩定收益，遠大于投資普通住宅產品日均低于 /平米的不穩定的租金收益，于消費者也是有利的； 可見產權式酒店產品的設計和開發對于發展商和投資人都極為有利，是切實可行的產品。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目銷售前景預測 ? 第一種產品：商業 作為區域商業配套， 12層局部分割出售做各種專營店，其它再考慮引入大型酒樓、家電和生活超市等業態，以及適合生活所需的各種商業進行經營，只要招商得力，布局合理，是能夠較好實現開發和銷售目標的。 中管網房地產頻道 項目定位報告 銷售順序建議 – ? 考慮到項目工期對銷售的影響，建議項目采用整體開工建設方式。 ? 經濟型酒店設臵區位 經濟型酒店一般設立在交通便利的城郊結合部及城市環線附近，有通往商業區及機場、火（汽）車站的公交路線，毗鄰高速公路入口，有加油站配套。南邊是城市中心樞紐火車站，本地塊城市板塊鏈接地位無出其右。我國商業旅游每年以 7％～ 10％的速度高速增長。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店經營效益估算 ? 經營面積： 8000㎡ ? 客房均價： 180元（ 6元 /天 〃 ㎡ ） ? 年平均入住率： 65% ? 年客房營業收入： 8000*6*365*=11388000元 ? 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 〃 ㎡ 租金計算） ? 目前我國經濟型連鎖酒店平均入住率高達 80%以上，營業利潤一般在 35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。酒店管理公司產權酒店進行全權經營管理，業主獲得協議承諾的消費權利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。承租期為 10年，年回報率為 8%，十年后由開發商以原價回購，業主每年享有 12天免費入住時間。 。 ? 長遠 .華樟明府 總建筑面積 65449㎡ 。 中管網房地產頻道 項目定位報告 風險分析 ? 當和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經營者收益低于當初預期，須另行補貼給酒店投資者，但可和酒店經營者簽訂合約予以規避。天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發商補貼（元 /㎡ 〃 年） 開發商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ ? 品牌酒店的成功引入對地產的附加值的提升是倍增的。 ? 位于伍家嶺立交橋的華悅酒店擁有各種客房 264套，經營餐飲、娛樂及商務中心及寫字樓出租，標雙價格 268元，定位為中檔商務酒店。成功運作，值得期待！ 中管網房地產頻道 項目定位報告 本項目地塊區位優勢 ? 本項目處于城市交通樞紐（火車站）與新的千噸級港口霞凝新港及鐵路貨物運輸中心火車北站的連接點，車站北路的通車（ 06年 7月通車 )使本項目的物流交