房地產(chǎn)物業(yè)管理某物業(yè)管理公司規(guī)章制度(完整版)

　　

【正文】 于聆聽(tīng)（ LISTEN）的： L： LOOK，注視對(duì)方，試用“甘 乃迪總統(tǒng)眼神法”。若有手汗，先假意整理衣服把汗拭干。 公務(wù)禮儀手冊(cè)（一） 上客戶公司開(kāi)會(huì)其實(shí)是一場(chǎng)考試。 ④ 接受節(jié)育手術(shù)者，經(jīng)醫(yī)生證明，分別給予以下假期： ▲ 放置宮內(nèi)節(jié)育器的，自手術(shù)之日起休息 3 天，手術(shù)后 7 天內(nèi)不安排重體力勞動(dòng)； ▲ 經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)取宮內(nèi)節(jié)育器的，休息 2 天； ▲ 懷孕不滿 3 個(gè)月人工流產(chǎn)的，休息 7 天， 3 個(gè)月以上的休息 15 天； 6． 病假 ① 員工因病或非因工（公）負(fù)傷，經(jīng)公司 指定的醫(yī)療單位出具的證明確定不能堅(jiān)持工作，可參考醫(yī)生建議，根據(jù)實(shí)際情況核給病假； ② 有薪病期 3 天。 （二） 休假 1． 員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級(jí)審批，報(bào)人事部批準(zhǔn)，主任一級(jí)由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。如確因工作不能補(bǔ)休的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)發(fā)加班費(fèi)的形式予以補(bǔ)償。 ★ 員工考勤和休假的規(guī)定 為了維持良好的生產(chǎn)秩序，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，保證生產(chǎn)工作的順利進(jìn)行，為了使員工保持良好的身體素質(zhì)和旺盛的精力，努力做好本職工作，并考慮員工與家屬團(tuán)聚的問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實(shí) 際情況，特制定本規(guī)定 . （一） 考勤 1． 考勤內(nèi)容 ① 上班時(shí)間已到而未到崗者，即為遲到； ② 未到下班時(shí)間而提前離崗者，即為早退； ③ 工作時(shí)間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)離開(kāi)工作崗位者，為擅離職守； ④ 遲到、早退或擅離職守超過(guò) 30 分鐘，或未經(jīng)準(zhǔn)假而不到班者，均為曠工。 ★ 關(guān)于上班時(shí)間 無(wú)故早退或遲到，罰款 5 元， 無(wú)故曠工一天扣除 2 天工資； 曠工連續(xù) 3 天，按自動(dòng)離職處理； 忘記簽到或簽錯(cuò)日期同樣罰款 5 元； 發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律罰款 20 元； 擅自涂改簽到表，一律罰款 20 元。 二、 適用范圍： 新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。 六、關(guān)于廠內(nèi)設(shè)備 和備件 設(shè)備、備件要小心使用，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀； 注意整理整頓； 道路要保持暢通，不許擺放東西； 嚴(yán)禁對(duì)花園內(nèi)的設(shè)備亂涂、張貼； 節(jié)約用水，用電，不得浪費(fèi)； 凡故意破壞設(shè)備、設(shè)施，從嚴(yán)處理； 凡盜竊本公司財(cái)物，從嚴(yán)處理； 設(shè)備引起故障時(shí)必須要及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，不得擅動(dòng)機(jī)器。情節(jié)嚴(yán)重者開(kāi)除處理。 ② 調(diào)遣假 員工異地調(diào)動(dòng)，因要處理個(gè)人瑣事給一天公假。 26 天179。 4． 喪假 員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆）過(guò)世，給予有薪假 3 天，員工到外地辦理喪事，可根據(jù)實(shí)際路程所 需時(shí)間給假。 ② 在本年度病、事假累計(jì)超過(guò) 3 個(gè)月或工傷假超過(guò) 3 個(gè)月者，當(dāng)年不再享受年假，曠工累計(jì)兩日者，當(dāng)年不再享受年假。不過(guò)剛一進(jìn)對(duì)方公司就找?guī)赡苡绊懹∠螅瑤恢萌舨辉诖箝T附近，亦不宜到處找，還是看看臨近的商場(chǎng)酒吧。 ★ 善于利用眼神 在職場(chǎng)上有一招“甘乃迪總統(tǒng)眼神”非常有效，方法是輪流看對(duì)方的眼睛，看左眼、看右眼，再看回左眼，兩眼交替注視。 N： NEUTRAL，避免偏見(jiàn)，小心聆聽(tīng)對(duì)方的立場(chǎng)，不要急于捍衛(wèi)己見(jiàn)。職場(chǎng)禮儀沒(méi)有性別之分。你可以這樣繼續(xù)進(jìn)行介紹，“對(duì)不起，我一下想不起您的名字了。雖然你有隨時(shí)找到別人的能力，但這并不意味著你就應(yīng)當(dāng)這樣做。要清楚這樣的事實(shí)，打手機(jī)找你的人不一定對(duì)你正在干的事情感興趣。 一、尊重別人 俗話說(shuō)：“種瓜得瓜，種豆得豆。因此，不管是時(shí)常見(jiàn)面，還是遠(yuǎn)隔千里，都要處處尊敬別人。 幫助別人不一定是物質(zhì)上的幫助，簡(jiǎn)單的舉手之勞或關(guān)懷的話語(yǔ)，就能讓別人產(chǎn)生久久的激動(dòng)。因?yàn)橛辛烁屑ぃ悴艜?huì)成為一個(gè)好同事、好朋友、好家人。她們經(jīng)常穿相近的服裝，經(jīng)常一起去散步，經(jīng)常一塊去打 球??可以說(shuō)倆人形影不離，同吃同住，保持默契，相互支持；夸張地說(shuō)，倆人是同甘共苦，“同頻共振”。雖然有一段時(shí)間，法拉第的突出成就引起戴維的嫉妒，但其二人的友誼仍被世人所稱道。到了那個(gè)小城，正當(dāng)他在旅店登記房間時(shí)，一只蚊子正好在馬克 ?吐溫眼前盤旋，這使得職員不勝尷尬。要知道，“人非圣賢，孰能無(wú)過(guò)”。這樣不僅可以彌補(bǔ)過(guò) 失、化解矛盾，而且還能促進(jìn)雙方心理上的溝通，緩解彼此的關(guān)系。 ★ 選擇客人與接待客人 當(dāng)主人開(kāi)列客人的名單時(shí)，應(yīng)該盡量把能合得來(lái)的客人邀請(qǐng)到一起。女主人負(fù)責(zé)引見(jiàn)互不認(rèn)識(shí)的客人。 ★ 選擇舞伴的規(guī)矩 在私人舞會(huì)上，每位男士都應(yīng)當(dāng)同舉辦舞會(huì)的女主人，以及他在餐桌上座位兩側(cè)的女士跳舞。 兩人共舞時(shí)，如果有另外一為男士插進(jìn)來(lái)時(shí)，這位正在跳舞的女士不可以拒絕轉(zhuǎn)換舞伴。 ★ 如何向主人辭行 第一個(gè)離開(kāi)的只能是尊貴的客人，這是以前的規(guī)矩。客人或客戶進(jìn)來(lái)時(shí)應(yīng)該起立。 送客時(shí)，應(yīng)在客人登機(jī)（車船）前到達(dá)送別地點(diǎn)。 舞廳提供飲食時(shí)，男子應(yīng)陪同女伴進(jìn)餐，并負(fù)責(zé)照顧她。 禁煙的場(chǎng)合 . 、儀式性的活動(dòng)時(shí) 以下法律指定有禁煙告示的場(chǎng)合 、電車以及全部的地下鐵范圍和地下鐵車廂里 、機(jī)場(chǎng)內(nèi)通路、飛行中的飛機(jī)內(nèi) 女性習(xí)慣上不抽煙的地方 ，在商店外和劇場(chǎng)外等人時(shí) 連男子也不吸煙的地方 ，帶女性過(guò)馬路時(shí) ，一只手握手時(shí) 此外，食桌上放的煙應(yīng)在飲食完畢時(shí)才抽吸 禮儀好的完全吸煙方法 ，注意把煙頭放在煙灰缸里，把點(diǎn)火的煙放在桌上或壁爐臺(tái)的時(shí)間不能超過(guò)一分鐘。 ，假如關(guān)心他人，想吸煙時(shí)應(yīng)先征求一下意見(jiàn)，問(wèn)一聲“可以 吸煙嗎？”，吸煙前者先詢問(wèn)是一種禮儀。 負(fù)責(zé)接待的女性注意事項(xiàng) 女主人在不了解客人抽不抽煙時(shí)，應(yīng)該準(zhǔn)備新的香煙。 如果您的公司是一個(gè) 名字型 公司，如果同事已經(jīng)被介紹為某某先生，您也應(yīng)該等到他告訴您 請(qǐng)叫我的名字 后方可稱呼他的名字。因此學(xué)會(huì)如何對(duì)上司說(shuō) 不 是非常重要的。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。 不必要的接觸 禮儀好男性，應(yīng)避免不必要地接觸女性的身體。 和女 性一起走時(shí) 一般是男性走在道路旁邊的石子路上。 遇年紀(jì)很大的婦人在滑在地面走或橫過(guò)擁擠的道路時(shí)，在日間，男性不能向淑女伸出胳膊，但在晚間則沒(méi)有問(wèn)題 。 的士。 地下鐵。 男性在女性來(lái)到桌子邊時(shí)要站立。同臺(tái)或同一張長(zhǎng)椅子坐時(shí)，若兩人同時(shí)拿煙，也要點(diǎn)火。 1對(duì)陌生婦人的禮儀 對(duì)不認(rèn)識(shí)的婦人，也要注意關(guān)心，不過(guò)，很難定下明確的規(guī)定。 1桌上禮儀 女性入座時(shí)，男性拉出椅子，待她坐下時(shí)輕輕將椅子向前推一點(diǎn)（不能大力推）。但 是，以喝過(guò)大量酒的狀態(tài)去訪問(wèn)女性，絕對(duì)不是好事，不會(huì)為女性喜愛(ài)，這是常識(shí)。所謂“年長(zhǎng)的女性”當(dāng)然是指真正年長(zhǎng)者。 ★ 名片使用規(guī)則 名片的用途十分廣泛。 .，（ pour condoleance）：意即謹(jǐn)唁。 7． .，（ nota bene）：意即請(qǐng)注意。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。當(dāng)她從地上揀起繃掉的紐扣，或望著可以放下一個(gè)拳頭的腰身時(shí)，臉上的表情絕不是你所期待的。例如，傳真機(jī)、抬頭信紙和其它辦公用品只是辦公用的。如果您控制不住憤怒，也采取這個(gè)辦法，深呼吸或做些其它放松的事情。客人來(lái)的 目的是交流；您一定要讓他講話，而且要讓他明白您的興趣所在。主要從三個(gè)角度理解：一 業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理；二 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 問(wèn) 什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。因?yàn)樵跇I(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買賣時(shí)的約定實(shí)行。例如 ,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)后生效。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等按新合同執(zhí)行。 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 問(wèn) 1什么是業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代 表、建設(shè)單位組成。 問(wèn) 2如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事 件需要及時(shí)處理的； (3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 在實(shí)際工作中，鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級(jí)人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會(huì)委員參與物業(yè)管理。 問(wèn) 3什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 物業(yè)管理 100 問(wèn) （二） 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 問(wèn) 3新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。 問(wèn) 4業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土 資源和房屋管理局備案。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （ 1）竣工總平面 圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 （ 7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書(shū)。 問(wèn) 3業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ 答：不需要。 問(wèn) 3什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì) 制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。備案時(shí)須提交《業(yè)主委員會(huì)備案單》及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 問(wèn) 2業(yè)主大會(huì) 如何決議才有效？ 答：一般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過(guò)；業(yè)主大會(huì)作出制定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3 以上通過(guò)。 以后業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議 事規(guī)則》確定。 上述工作① ④應(yīng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書(shū)面形式。內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求以及承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約等。開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購(gòu)房人的合法權(quán)益。因此在購(gòu)房時(shí)要與開(kāi)發(fā)單位書(shū)面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，即使是預(yù)售房屋，購(gòu)房時(shí)離入住還有一段時(shí)間，也應(yīng)在購(gòu)房 時(shí)與開(kāi)發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開(kāi)業(yè)主的參與。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變， 90 年代初以來(lái)我市住房制度改革逐步變化， 房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，原來(lái)的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。回答時(shí)要熱心并克制。先打電話或面對(duì)面約一下。 3．不要把各種情緒帶到辦公室里，尤其是情緒不好時(shí)。即使是最不在乎你過(guò)去的女人，收到這樣的禮物時(shí)，恐怕心里都有種 替代品 的凄然。 遞交名片要用雙手或右手，名片的正面要向著接受者。 按照西方社交禮儀，遞送名片應(yīng)注意到 ,一個(gè)男子去訪問(wèn)一個(gè)家庭時(shí)，若想送名片，應(yīng)分別給男、女主人各一張，再給這個(gè)家庭中超過(guò) 18 歲的婦女一張，但決不在同一個(gè)地方留下三張以上名片。 .，（ pour remerciement） :意即謹(jǐn)謝。在名片上面還可以留下簡(jiǎn)短附言。 除了很 多人在場(chǎng)的場(chǎng)合，當(dāng)年