北京萬科解讀中海項目管理63頁ppt管理制度-項目管理(完整版)

　　

【正文】 的議標，對施工單位的一些問題進行澄清。 ? 合同條款中，調價體系必須合理，必須設定因市場價格變化過大而調價的機制，否則將直接影響項目施工，給項目部的管理帶來難度（集團的要求） ? 甲供材料的供貨進度滯后，影響施工進度，進而造成趕工影響質量。 22 ?項目管理思路與方法 ? 設計方面 設計管理工作對精品工程的間接影響因素在于設計圖紙的出圖進度和質量。 ? 監理工程師須做好質量檢查工作。 ? 工程樣板區的建立。 ? 制定合理工期。 ? 施工工藝的熟悉掌握。項目經理、高級業務主管、標段工程師、監理工程師、施工單位技術負責人的質量管理體系。項目部應定期編制進度計劃的月評價和動態調整措施。 進度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。 ? 建立責任追溯機制。 10 ?項目管理思路與方法 ? 公司內檢查。 6 ?項目管理理念 ?項目對大規模多項目快節奏開發對質量的影響的認識 ?大規模、多項目、快節奏的開發，以確保公司的經營指標，是我們現階段必須面對的現實，無視成本、不顧工期以換取優異的質量效果，對我們而言是不切實際的、不可取的。本人服務長春中海四年時間，體會到項目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。 3 ?目錄 ?項目管理目標、愿景 ?項目管理理念、側重點 ?項目管理思路和方法 ?裝修房管理預控 ?項目管理評析、總結 ? 4 ?項目管理目標、愿景 ?中海地產項目工程愿景 中海地產的使命與愿景：致力于長遠發展而且有專業抱負的房地產開發商。 ?我們不能“無視工期及成本”，一味的追求品質，隨著規模的擴大，快速開發以提升資金周轉的問題將會成為所有規模開發商面臨的巨大挑戰。地區公司每月、或至多間隔 2個月，必須組織一次工程質量檢查 ? 區域檢查。 ? 建立問責機制。 ? 安全文明施工也是精品工程實現的一部分。 ? 項目部加強甲供材計劃的管理和跟蹤。 ? 考核機制的量化。從工程師開始對施工工藝的熟悉掌握。針對集團的各項指標的完成，盡量制定合理工期。復雜的分項工程需要進行工程樣板區的施工。監理工程師就是現場配合項目部標段工程師的質量檢查、驗收工程師。 ? 設計進度： ? 定位到規劃審批的時間過長，導致施工圖的設計時間過短。 24 ?項目管理思路與方法 安全文明管理 ? 嚴格按著地產集團和區域的要求，對現場安全文明施工嚴格管控。 ? 提高施工標準，逐項落實檢查，做到不達標不開工。 ? 編制專項安全文明管理標準化細則，多工序交叉搶工的安全管理細則 、示范區工程安全管理細則、季節性安全施工策劃細則及重要部位、關鍵施工的安全技術管理。 34 ?裝修房管理與預控 廣、深項目部工程師平均每人負責 200~300套左右，水電工程師每人負責 400~600套左右。最重要的是兩個方面：腳手架與毛坯交樓的質量。 39 ?裝修房管理與預控 ? 土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關系 精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中 ? 兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內，而是納入了總包的合同內，其實是為了適應當地的政策要求。 ? 管道在天花或墻上時，在圖上一定要有精確定位，施工完后要交給精裝修單位，精裝修單位在施工時要參照此圖，避免對管道二次破壞。 44 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修設計介入時間 ? 精裝修設計要在規劃設計階段戶型設計中期開始介入，以便從精 裝修的角度對戶型設計進行優化。 ? 地熱的分水器安裝位置，如果安裝在衛生間內，要結合衛生器具的安裝；如果安裝在廚房內，要結合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護方便操作。 48 ?裝修房管理與預控 ? 出圖時間和標準 ? 精裝修施工圖一定要在戶型設計階段開始設計并在土建施工圖設計前出圖。 ? 門窗洞孔尺寸和二次結構位置，精裝修內門一般采用木質門套包邊，考慮到美觀，內門兩側均需設置足夠長度的門垛，兩側門垛必須等寬。 ? 裝修主包人進場后，由業主會同土建總承包人共同向裝修主包人移交工作 面，由總承包人提供標高、定位的基準點和線給裝修主包人進行定位和施工，并形成書面交接文件，裝修主包人在接收工作面后，再向其他專業分包人交接。 長春公司因是外聘監理，土建監理對精裝修工作經驗欠缺，尚不能很好履行精裝修監理工作，需要項目部人員補充，但項目部人員編制有限，管理精細度上有存在盲區，建議結合深圳經驗，可以分判有精裝修專業資質的有經驗的監理人員補充到管理隊伍中。重要的是梳理施工工序安排，精裝修工程施工內容和交叉施工多，合理的工序安排顯得更為重要。建議總包單位向精裝修主包單位移交時，可以讓相關精裝修分包單位參與移交，以提高效率。建議精裝修住宅在交樓后應有 3個月的售后服務時間 ? 項目部負責落實，物業公司參與驗收與整改。 62 ?項目管理評析、總結 ? 項目管理評價由地區公司自行完成，發展管理部組織客服、物業根據業主投訴率對項目進行評價，有懲無獎。 ? 明確施工界面，土建總包單位與精裝修單位，精裝修單位與各分包單位。 57 ?裝修房管理與預控 ? 精裝修與土建工序交接 ? 項目部負責組織，監理公司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位按照毛坯房交樓標準參與交接驗收。項目管理策劃是進行項目管理的指導性文件。 ? 專業分包人的工程款的申請需經過主分包人初驗收合格后提交至業主，這樣能增強裝修主包人對分包人在管理上的力度和時效性。 50 ?裝修房管理與預控 ? 設計經驗借鑒 ? 給水管線天花預埋，廣州公司精裝修項目給水線路埋設在天花里，這樣目的是減少地埋因管徑造成的地面厚度增加，減少精裝時對管線的破壞，同時方便給水管線的維修保養，應為拆除吊頂總比破壞地面方便。 ? 土建施工圖的建筑做法中將相關地面、墻面和頂棚的建筑做法標至精裝修完成面，以便總包單位、各分包單位、監理單位了解精裝修做法，共同參與前期圖紙審核工作，有利于合約招標階段明確總包單位的實施范圍和界面。 ? 煙風道位置預留，煙風道開口方向應避開鄰近排水立管，開口高度兼顧吊頂高度。期間施工圖設計單位和精裝修設計單位需緊密配合，進行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設計工作，最終在施工圖中應明確精裝修部分水電系統圖，并按照精裝修實施標準確定開關插座位置、給水和排水點位等機電內容 45 ?裝修房管理與預控 ? 土建條件優化： ? 確定結構層高，在滿足規劃條件的前提下，依不同建筑結構確定建筑層高。